房地产基础知识
房地产基础知识
1，房地产市场
一级市场是指国家作为土地所有者和管理者，将土地使用权转让给房地产经营者和使用者的交易市场；
二级市场是指房地产经营者在土地使用权转让完成后，从事房屋买卖、租赁、土地转让、抵押等房地产交易的市场；
三级市场是指在二级市场基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2.国土资源局
代表国家行使土地所有者职权，管理房地产市场和房地产行业的政府部门。
3.商品房
指开发商以市场地价取得土地使用权，经国土局批准开发建设并在市场上流通的房地产。是具有独立房产证，可以转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的不动产。
4.开发商
专门从事房地产开发和管理的企业。
5.代理人
经政府批准设立，从事房地产咨询、经纪、评估的中介服务机构，受委托为房地产的买卖、租赁、出租、物业咨询评估报告、销售策划提供有偿服务的企业。
6.土地类型
按其使用性质分为住宅、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地和无偿集资、微利住房用地。
7.土地使用年限
是指政府通过拍卖、招标、协议等方式，在一定期限内将国有土地使用权转让给土地使用者。土地使用权期满后，综合用地符合当时城市规划要求的，可申请续期(经批准并补交地价后)，不符合要求的，由政府无偿收回综合用地使用权。本届政府规定土地使用年限为:居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育及综合用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。
8.土地使用费
土地使用者根据使用土地的规定向政府缴纳年费。
9、房地产产权
指产权人对房屋的所有权和房屋占用的土地使用权。住房和房地产、土地一样，是一个不可分割的整体。当产权发生转移等变更时，住房必须整体进行，不可能将住房与土地分开。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋和车库的产权并自主销售，但属于居住区绿地的公建并没有购房产权的概念。
10，如何办理产权
每套商品房的产权证只能在开发商取得该房屋所在整栋楼的大房产权证后才能分割。买卖双方须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明及企业相关证件办理契税手续后，方可办理过户手续。也可以委托中介或者由开发商代劳。
11，房地产产权登记
它是指规定范围内的所有不动产权利，无论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向不动产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，房地产管理机关应当颁发房地产权证书。产权登记是房地产权利管理的主要行政手段。只有通过产权登记，才能有效管理各类不动产权利，确定不动产权利。不动产登记时，要记载权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变动情况以及不动产的面积、结构、用途、价值、等级、位置、坐标、形状等。登记机构应当设立不动产登记簿，对不动产登记事项按编号进行全面记录。
12，产权证
是指“房屋所有权证”和“土地所有权证”合二为一，是不动产权利的法律凭证。房屋产权证包括:产权类别和产权比例。提供位置地址、产权来源、建筑结构、房数、建筑面积、套内面积、所有权纪要、他项权利纪要及补充说明、房产勘测部门单个房屋平面图。
13，商品房预售许可证
按照规定，房屋在建成前出售需要这个证明。开发商将相关资料送国土局申请，批准后方可进行竣工楼预售(现房不需要此证)。
14，房地产买卖合同
是国土局整理的明确买卖双方权利义务的协议。所有商品房销售都要签这个合同，内销房产合同可以公证，外销房产合同必须公证。
15，房屋所有权
房屋所有权是对房屋的占有、经营、享有、排他和处分(包括买卖、出租、抵押、赠与和继承)的权利的总和。拥有房屋所有权，就是在法律允许的范围内，拥有对房屋的全部权利。
16，房屋使用权
指的是房屋的享用权。房屋租赁活动的交易对象是房屋的使用权。
17，银行按揭
它是指购房者在购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主支付部分房款，其余由银行代购房者支付。产权人将房屋抵押在银行，购房者分期偿还银行贷款及利息。还款后，房屋所有权将归自己所有。
18，七通一平
指供水、排污、排污、道路、通讯、供气、供电、供热和场地平整。
19，公共维修基金
公共* * *维修基金是指建筑物公共* * *部位和公共* * *设施设备的维修基金。
20、房屋销售成本。
(1)抵押费用:
A.财险:总房价？1贷款期限(含1？五年是1？,6?10中的0.8？,11|?20年后0.6？)。
b抵押登记费+费用:房子90元，业务110元。
c公证费:以借款人申请的贷款金额为准，1？3万元(不含3万元)收取100元；3?5万元(不含5万元)收取150元；5?654.38+万元(不含654.38+万元)充200元；10?20万元(不含20万元)充300元。
(2)注册手续费
a契税:房子收总房款的3%，商铺收5.5%。
B.交易费用:房产证一年内开发商支付:房屋3元/㎡，商铺房款0.3%；房产证一年以上的开发商和客户各承担一半:房屋6元/㎡，商铺10元/㎡。
(3)物业维修基金:
总房价的2.5%。
(4)配套费
包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施接入或初装费，具体收费方式在物业交付时确定，费用为开发商代收代缴。
21，房子的结构
主要根据其承重结构所用的材料，一般可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架用钢筋混凝土结构砌筑。一般来说，砖混结构是由一小部分钢筋混凝土和大部分砖墙支撑的结构。由于抗震要求，砖混房屋一般在6层以下。
砖木结构:指承重结构的墙、柱用砖或砌块建造，楼板结构和屋架用木结构建造的建筑。
钢筋混凝土结构:指房屋的柱、梁、板、楼梯、屋顶等主要承重结构，采用钢筋混凝土制成，墙体填充砖或其他材料。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火性强，经久耐用，房间宽度和进深比较大，空间划分自由。目前，这种结构被应用于许多高层建筑中。其缺点是工艺复杂，造价高。
22.房屋建筑面积
它是指根据建筑物外墙的外围线测得的各楼层的平面面积之和(即建筑物的建筑面积是指建筑物外墙所围成的空间的水平面积)，是表示建筑物大小的一个经济指标。建筑面积包括房屋的使用面积、墙柱面积、楼梯和走道面积以及其他共用面积。
23.商品房销售面积
商品房销售面积是指购房者购买的套内或单位建筑面积(套内建筑面积)与共用公共建筑面积之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+共用公共建筑面积。
24、建筑面积的计算。
是建筑外围面积的扩大，指建筑各层次外围面积的总和。由于使用要求、结构形式不同、装修因素多，房子是不规则的。国家根据房屋使用程度的不同，制定相应的建筑建筑面积计算规则。对房屋和建筑物的主要规定是:
(1)房屋作为永久性结构按外围水平投影面积计算。单层住宅按一层建筑面积计算，多层住宅按各层建筑面积之和计算。
(2)建筑物内所有高度超过2.2m的永久性建筑，包括夹层、夹层、技术层(即管线层、储藏室等。)和高度超过2.2m的楼梯间、电梯，按一层计算。楼梯间、水箱间、电梯机房及坡屋顶高度超过2.2米的建筑，地下室、半地下室及相应出入口，层高超过2.2米的，按外围水平投影面积计算。
(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、门厅均按一层计算；大厅走廊部分，层高超过2.2米，按其水平投影面积计算。
(4)楼梯间、电梯井、垃圾道、管道入口面积按建筑自然楼层计算。
(5)与房屋相连的有柱走廊，为永久封闭的房屋间架空走廊，两个房屋间有盖有柱的走廊，按围护结构的水平投影面积和柱的外围计算。有与房屋相连的有顶盖无柱的走廊，走廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；顶盖未封闭的永久性架空走廊应按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无盖的架空走廊(立交桥)不算建筑面积。
(6)有立柱或围护结构的门廊和门，按立柱或围护结构外围水平投影面积计算。
(7)全封闭阳台廊按其外围水平投影面积计算。对于非封闭阳台，廊道按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
(8)有活动房屋时，如果在室内，应计算伸缩缝面积。不与房间相连的房屋之间的伸缩缝不计算建筑面积。
(9)有盖板的永久性结构楼梯按各层水平投影面积计算，无盖板的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
(10)组件、配件、装饰柱、装饰玻璃幕墙、婴儿床、立足处、台阶、无柱遮阳篷等。突出于房屋墙面的部分、骑楼穿过临街地面的部分、屋顶的花园和游泳池不计入建筑面积。
以上规定基本涵盖了房屋的所有建筑面积，是计算各面积的基础。
25.套内建筑面积计算
为了满足各种需求和结构需要，每套房的面积不一定相等，所以每套房的面积必须单独计算。室内建筑面积由三部分组成:
(1)套房内的可用面积:
一、卧室、客厅、餐厅、走廊、厨房、卫生间、假地板、卫生间、储藏室、壁橱等家用门区域；
b、复式公寓的室内楼梯，按自然楼层的总面积计入使用面积；
c .不包括在结构中的烟囱、通风管道和管井都包括在使用面积中。
(2)内墙面积:
新建住宅套数之间、套数与公共建筑空间之间、外墙(包括山墙)之间的隔墙均为* * *墙。* * *墙体按水平投影面积的一半计入内墙面积；非* *墙的水平投影面积全部计入内墙面积；内墙装修厚度包含在内墙面积内。
(3)阳台建筑面积:
一、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
b、挑平台(底层阳台)按楼层水平投影面积的一半计算建筑面积；
c、凹阳台按其战争面积(包括女儿墙面积)的一半计入建筑面积；
d、半悬臂半凹阳台，所选部分建筑面积按其底板水平投影面积的一半计算，凹进部分建筑面积按其咬合面积的一半计算。
综上，套内建筑面积=套内使用面积+内墙面积+阳台建筑面积。