什么是小产权房？小产权不能买卖。

小产权房是指建在集体土地上的房屋或农民自建的商品房，由一些村集体组织或开发商以新农村建设的名义出售。小产权房只是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。小产权房是指由乡镇政府而非国家发放的房产。所以小产权实际上是农村产权，不构成真正的法律产权。

中国实行二元土地所有制结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属于集体所有，村民只有使用权。农民向城镇居民出售房屋不受法律认可和保护，即无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三方，只能在集体成员内部转让和置换。

延伸信息发放产权证的国家称为“大产权房”，不发放产权证的国家称为“小产权房”。大小产权房的纠纷不是房屋的所有权，而是土地的使用权。小产权主要有三种解释:

1是指开发商的产权，称为购房者的大产权和小产权，因为购房者的产权被开发商的一个产权分割。

2.根据房屋再过户时是否需要缴纳土地出让金来区分。不需要交土地出让金的叫大产权，要交土地出让金的叫小产权。按照这种解读，普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3.以产权证发证机关区分。国家发产权证的，叫大产权；如果国家不发产权证，就叫小产权，也叫乡镇产权。乡镇产权不构成法律意义上的物权。

小产权的前两种解释是合法的，只要在转让时支付全部购房款或缴纳土地出让金，就可以自由买卖，其法律规定也比较明确。小产权的法律性质第三种解释有争议，无法取得真正法律意义上的产权证。

参考资料:

百度百科:小产权房