在昆山买房需要注意哪些事项？
那么大家怎么看待“五证”呢？我给你一个办法。这五证最重要的是看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。这两个证都要发。你看准了，一般不会有问题，尤其是预售许可证。特别需要提醒的是，购房者在查看五证时一定要看原件，复印件容易被骗。签合同前要看清楚自己提前购买的房子是否在预售范围内，以保证以后顺利办理产权证。
买房过程中涉及的法律问题
作为购房者来说，这是老百姓生活中一个非常重要的问题，也就是说你要先安居才能乐业。因此，对于普通人来说，购买一套满意的住房是一个非常重要的问题。但是在买房的过程中出现了很多问题，时不时的在报纸或者其他新闻媒体上披露。其实很多问题应该说，如果购房者再谨慎一点，对购房知识再了解一点，很多问题是可以避免的。
个人在购房时，一般分为三个阶段。
一、买房前，购房者首先要慎重选择一个物业项目，也就是你准备买什么样的房子。首先你要考虑它的地理位置，户型，周边环境。了解开发商的资信很重要，也就是说，购房者在买房之前，要对你选择的物业项目有一些基本的了解。其中一个基本的理解就是了解开发商的信用状况。后面我会从哪些方面来说开发商的功劳。
第二，签订认购书和货物买卖合同，包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品房买卖合同时要注意五证的查验。什么叫五证，我后面再说。交定金，签确认函，选择付款方式，签订商品房买卖合同，然后支付购房款，办理销售或预售登记，这是购房中的第二个阶段。
第三，房屋交付并办理产权登记，是指开发商在完成登记后，签订“两书”，验收物业，办理产权证。
具体来说，涉及到一些法律问题。
第一，如何阅读售楼书。售楼书通常是开发商做的宣传广告。在阅读售楼书时，首先要注意售楼书中是否有商品房预售许可证，这是衡量开发商资质的重要标准。为了确认预售许可证的真实性，人们可以通过在网上查询和检查来检查房地产开发商是否名副其实，是否有预售许可证。其次，你可以根据自己的要求，对售楼书的外观、小区整体布局、价格、位置、房型、规划配套、优惠条件、投资人等进行审核，决定是否购买。在阅读时，有必要明确售楼说明书中的广告信息。有的开发商会用一些模糊的方式来解释，比如多少分钟车程，10分钟车程，5分钟车程，来说明它的位置是多么的合适和优越。那么这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性是非常大的。你是开小汽车还是公共汽车？速度是多少？但是，这种情况在售楼说明书中是常有的，要特别注意。
如何保证售楼书内容的法律效力？看到售楼书后确实很感兴趣，但又怕最后买了房子后，没有售楼书描述的那么精彩？我们做什么呢根据法律规定，要想从法律上保证售楼书本身具有法律效力，就必须将售楼书的内容明确写入后续的商品房买卖合同中，这是法律要求的。如果我只是相信售楼书描述的楼盘环境优美，这么好的户型，这么好的地段，想保证和约束开发商按照售楼书履行义务，我会把售楼书的内容写进合同。在这种情况下，开发商一旦不按买卖合同约定的条款履行义务，就要承担责任。
售楼书查验完毕后，需要在认购书上签字并支付定金，提醒购房者注意认购书上的定金与订金的区别。定金是一个特殊的法律概念，其目的是保障合同的成立和履行，定金有具体的规则。它有特定的法律内涵，叫做交定金的人无权要求返还定金，收定金的人应当双倍返还定金。定金不是对合同的担保，只起担保作用，这叫交一分定金。不履行债务的人可以要求返还定金。所以认购书上写的定金一定要区分，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书上都会有这样的条款，买房要从认购书签订之日开始，否则不予退还。
建议购房者在签认购书的时候，把这个条款改成签完认购书多少天后，再来和卖方讨论正式合同。如因合同条款分歧无法签订合同，应退还已收定金。这对购房者应该更有利。
认购书签订后的几天内，你要和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同要非常谨慎，因为买卖中体现的是买方的权利和义务。一旦以后与房地产开发商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧最重要的依据和凭证。因此，在签订合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资质和“五证”。如果是现房，开发商按规定不需要办理销售许可证，而是应该在产权证办理审批手续，并到产权登记部门登记。办理房产证的时候一定要看开发商卖的房子是否包含你想买的房子。
五证，一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工许可证，四是国有土地使用证，五是商品房预售许可证，简称“五证”。其中，前两证由市规划委颁发，建设市由市建委颁发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局颁发。
那么大家怎么看待“五证”呢？我给你一个办法。这五证最重要的是看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。这两个证都要发。你看准了，一般不会有问题，尤其是预售许可证。特别需要提醒的是，购房者在查看五证时一定要看原件，复印件容易被骗。签合同前要看清楚自己提前购买的房子是否在预售范围内，以保证以后顺利办理产权证。
买了房，还得查或者查“二本”。两本书是什么？两本书是开发商在竣工验收合格后通知购房者入住后提供的两份法律文件。一个是住宅质量保证书，一个是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括经工程质量监督部门核实的登记，以及在使用年限内承担的保修责任。正常使用情况下，每个部件的保修期，比如防水三年，墙面和管道渗漏一年，墙面抹灰一年，大面积除砂一年，包括冷暖系统等设备，洁具，开关等等。其他部位或构件的保修时间可由房地产开发商与用户约定。
住宅使用说明书一般应包括对开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位的说明，住宅建筑的结构类型，装修注意事项，水、污水、电、燃气燃烧器、消防等设施的配置，以及门窗的使用，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题。除非制造商另有规定，否则应附在住宅使用说明书中。
也就是说，一套完整的房屋法律文书，在买房过程中要核对五证，同时收房时要有两本书。更重要的是产权证。如果拿到产权证的话，全款购房的所有法律文件应该是齐全的。
在买房的过程中，还有一个问题，在某些情况下，什么情况下签合同限制卖房，什么情况下签预售合同。限售合同是指你想买的房子已经竣工验收交付商品房。此时，开发商与买方签订了房地产限售合同。如果你买的房子还没有竣工验收，那就是拍卖行。此时签订房屋预售合同。
商品房销售面积的计算方法有三种。一个是按套房计价，一个是按建筑面积计价，一个是按套内建筑面积计价。通常很少采用按套内面积计价的方法，通常是按建筑面积计算，建筑面积指的是居住面积的外围线。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公共面积之和，但是对购房者最有用的还是套内使用面积，因为这个面积是购房者真正可以使用的。所以在签订商品房买卖合同的时候，一定要把套内建筑面积和公摊面积写清楚。
所以买房的时候，买家特别看重面积。要在合同中清楚真实的写下我自己的使用面积和分摊的公共面积是多少，这样才能有效避免使用面积缩水给消费者带来的不利。
买房过程中，面积误差怎么处理？通常情况下，在标准的商品房买卖合同中，对于面积差的处理有两种方式。一种是双方自行约定，只要套内面积不超过1%或者0.5%，双方都约定就行，多了少了怎么办。通常房地产开发商提供的房屋买卖合同并不是这样，有一个绝对的比例，通常是3%。面积误差比绝对值小于3%的，通常约定据实结算房款。面积误差比绝对值超过3%的，买受人或购房人或约定的开发商应承担相应的违约责任。当然，如果协议这么明确，面积误差比绝对值在3%以内，不超过实际结算价格，还是可以接受的。如果超过，开发商必须承担违约责任，允许购房者退房。还有一个问题。在商品房买卖合同中，通常会有不可抗力条款。在商品房买卖合同中，开发商延期交房的借口一般是不可抗力。按照我国的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、洪水等。这种不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，可以免除开发商延期交房的责任，也就是说免责。如果不是这样，就不能约定为不可抗力。一般开发商通常会扩大不可抗力的范围。比如他们在施工过程中遇到异常困难或重大事故，比如合同约定后政府颁布的法律法规与原来不同，比如施工设施的审批、安装延期等，都被认为是不可抗力。从法律角度，我们觉得对购房者不公平，相当于扩大了不可抗力的范围。因此，建议购房者对于不可抗力条款只需把握三个条件，即在不可预见、不可避免、不可克服的情况下，约定不在最小范围内扩大。扩张后延期发货的时候，他可以说我免单。
还有一个基本问题，购房合同是谁签的？很简单，签购房合同应该是和房地产开发商的合同。但是，目前一些开发商往往会委托一些中介机构负责其销售活动。中介机构不能在没有开发商签字的情况下直接与购房者签订买卖合同，也就是说中介公司不能以他的名义签订合同。签合同的时候要把握是开发商，不要委托中介公司以自己的名义签合同。另一个提示，在签订商品房买卖合同时，要注意一些比例数字。比如违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例作为买家一定要注意，少了一个百分点，很多事情就差很多了。
买卖的时候，一是签认购书，二是签购房合同。购房合同有补充约定。这个补充协议往往是购房合同中没有约定的，通常在补充条款中约定。需要提醒购房者的是，补充条款在某种程度上比房屋买卖合同中约定的条款更重要，因为补充条款是根据不同项目的不同具体情况约定的。所以在签订补充条款时要把握好几个问题。
第一，售楼书等广告的内容要明确写入补充协议，这是维护购房者合法权益的一个非常重要的途径。
二是明确了办理房屋所有权证的时间。因为买卖合同通常不会说需要多长时间才能办完产权证，通常会在补充条款中约定。
第三，要明确抵押失败双方的责任。现在买房一般都要按揭。事实上，在某些情况下，抵押贷款并没有完成。不做的原因很复杂，有购房者，有地产商，甚至有银行，有的是综合的。要明确如果不能办房贷，双方各自的责任是什么。
第四，明确公摊建筑面积。目前争议最大的就是公摊面积的分摊，一些开发商往往会在公摊上做文章，所以需要和开发商明确约定，不仅要有一个大致的公摊面积数字，还要约定公摊的哪一部分，确定公摊的位置。现在有很多礼物是为了这个和那个，其实有时候是共同的领域。
第五，装修标准要明确。逐步房地产开发项目是精装修后，那么装修的标准一定要明确。比如装修的标准不能含糊不清，比如进口材料，高级材料，但一定要明确用什么牌子，甚至包括颜色。
第六，明确退房责任。收到入住通知后，购房者往往会花一些钱装修房子，比如买家电。但是一旦退房是开发商的原因，就要明确开发商是什么样的责任，一定日期内返还给开发商，甚至包括银行利息和罚款。
最后，购房者在购买商品房时是否需要聘请律师。商品房买卖涉及到很多专业的法律知识，普通购房者很难一下子理解这些问题。因此，为了降低风险，防止买卖合同中的陷阱，建议购房者在购房过程中聘请律师，请律师处理相关事宜，虽然会支付一些费用，但风险会降低。