清徐知识产权
第二，关注交易房屋的评估价格是否正确真实。这个环节的风险在于房屋的评估价格过高或过低，有些评估价格含有大量水分，容易使评估价格不真实。一些中介机构试图低价出售，这是房屋市场价值偏离的主要原因，而这必然会直接影响买卖双方的利益。这里有一个简单的估价方法。二手房价格应该是周边新建商品房市场价的2/3左右。价格过高的买家将面临贬值的风险。相反，平价或低于这个价格的买家会获利。交易过程中，交易双方应委托具有良好信誉和市房产局颁发的房地产估价资格证书的专业估价机构进行估价，必要时也可要求出具估价报告作为实际售价的依据。
第三，二手房质量缺陷。购房者在买房时要注意检查房屋本身的质量，如是否有漏水、墙体开裂、下水道堵塞、水压电压不足等。邻里关系也很重要，要问清楚邻居之间是否有公共面积纠纷等矛盾。此外，如果原住居民的社会关系过于复杂，也可能给购房者带来意想不到的麻烦。
4.签订销售合同应注意的事项。目前仍有大量交易者不重视或不熟悉交易合同的作用，导致交易合同双方权利义务约定不清，引发争议，甚至出现交易一方利用合同行骗的情况。交易者要明白，二手房交易是一个专业性很强，相当复杂的过程。在交易前和交易过程中，如果双方都觉得不确定，最好得到房产专业人士和律师的指导，或者委托信誉好、有相应资质的房产中介机构进行交易，避免很多不必要的麻烦和奔波。
5.其他制约因素。比如:①房产有承租人的，要注意同等条件下承租人有优先购买权。(2)如果房屋购买后是用于经营或办公，你要注意产权证上对房屋用途的限制。(3)房产证中，除房屋购买人外还有其他产权人的，应当确认买卖行为是否有产权人同意。(4)关注二手房是否有未缴纳的水电费、物业管理费等费用。
买新房的好处有升值潜力，但大多是烂尾楼。有风险，比如对未来的规划。拿不到一手证。一手楼不装修，装修要花很多钱。
买二手楼有二手的好处。二手楼便宜，看得见，实用。很多都不用装修，买了马上住。
买好套房有几个关键点:
1.多读书，尽快了解市场。
2|，看中了，赶紧行动。现在房价一天比一天高，如果不赶快行动，很难买到房子。
3，买二手，还是找中介。因为它能给你带来安全感，给你提供很多信息。
4.买新房一定要看五证二本，一定要选择好一点的开发商。
可以参考以下资料。
购买房利美和房地美的注意事项:
签订购买房利美和房地美合同的注意事项:
1:要看房产证，或者抵押合同原件，或者房产买卖合同。如果没有原件，复印件也行，主要是查看面积。
定金要求在中介房保管，中介档案核对无误后才能过户给业主。
首付款要委托中介或者银行，首付款到位的时间一定要计算好，否则如果不能按照合同约定的时间到位，那就麻烦了。
4.收楼时间一定要明确。
5.确认你应该支付的交易税。
6、看懂备注里的肉。
商业银行的抵押贷款利息实行最低限制政策:即商业贷款利率(年利率6。12%的0.9倍)，即年息5.508%，月息0.459%。没有上限，中国和大陆一样。。一般来说。首套房贷款买房享受最低优惠利率。即月收益0.459%。第二套看银行和你的口碑。
转让时应支付的税款:
买家:
公证费
契税
印花税
验证费
交易税
委任
所有者:
营业税等
个人所得税
赎回费
印花税:
抵押税:
买家:
评估费:有些公司可能还会收取抵押费:
这里有一篇文章你可以参考一下:
购买二手房，最重要的是仔细考察房屋产权的完整性和可靠性。
一是要求卖方提供合法的产权证原件，到房管部门查询产权证的真实性，以及所购房产的产权来源和产权记录。包括业主、登记日期、交易价格等。，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房屋是否已经抵押和与他人共有。注意房产证上的房主和卖方是否为同一人。其次，要搞清楚所购房屋的来源是否属于允许出售的房屋。一般来说，部队、医院、学校的公房，必须由原单位盖章后才能出售。
与商品房不同，二手房买卖一般是“个案”。因此，相关的价格，住房条件等。，都需要消费者自己或者自己委托的机构详细了解。消费者在决定购买前，要仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电能力是否能负荷空调等大型家电。检查天花板是否有渗水迹象，墙壁是否有明显的爆裂或起皮等问题。有的还要问小区治安水平，物业管理费，收费标准。此外，消费者一定不要忘记了解房子购买了多久，土地使用期限有多长；有没有欠费，比如物管费，水电费，煤气费等。
消费者要在掌握房屋基本情况的基础上，从多方面比较判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介或评估机构评估是否可以做二手房抵押贷款。一般情况下，银行在抵押贷款时会做对冲评估，这个价格可以显示房屋的最低对冲价格。
最后提醒你，买二手房，不要相信对方，一定要合法彻底的办理过户手续。二手房必须由房屋土地管理部门办理过户手续，才能真正变更所有人，其他任何单位的担保和公证都不视为完成交易。
挑选“二手房”的四大技巧
住房成为一种商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前国家已经开始加大二手房交易的推广力度，所以二手房交易会逐渐活跃起来，但是出售“二手房”并不像购买新房那么明确，所以要特别注意挑选。
摸清产权状况
“二手房”大多随着住房商品化成为个人消费品，其“身份”复杂，了解其产权非常重要。买方第一步是要求卖方提供产权证、身份证明、资质证明等证件；第二步，向相关房产管理部门查询所购房产的产权来源和记录，包括所有人、档案编号、登记日期、交易价格等。第三步，检查房子是否有债务负担。此外，购房者还需要了解所购房屋是否有抵押，是否被法院查封。
要特别注意产权有争议或部分产权的房子(如标准价购买的公房)，* * *有产权、产权不清、没有产权的，即使房子再好，也不会在交易后拿到产权证。
看清建筑结构
“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子经过多次改建，结构普遍较差。
购买时，不仅要了解房屋建成时的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上注明的一致，房屋的布局是否合理，设施设备是否齐全完好等。，还要详细研究房屋的结构，了解房屋是否有损坏结构的装修，是否存在无私施工改建导致主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门档案室查原始档案，看图纸资料，解惑。
调查环境和配套设施
老房子一般位于市区，建筑密度高，周边环境形成多年，一般很难改变。要仔细调查房屋周围是否有污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等。，以及周边环境，社区治安，卫生，清洁。房屋配套设施调查主要包括:水质、水压、供电能力、供气、供热及收费标准、电视接收清晰度等。拜访周围的邻居，对这里的环境和生活便利有更深入的了解。
了解物业管理的情况
对物业管理的考察主要围绕物业管理企业的信誉和服务到位程度，看保安人员的基本素质，保安设备和管理人员的专业水平，服务态度，小区的环境卫生和绿化是否干净舒适，各项设施设备是否完好，运行是否正常。还要了解物业管理费的标准，水、电、气、暖的价格，车位的收费标准等等。，并了解是否建立了公共设施设备和公共部位维修专项基金，避免日后支付巨额维修费用而无力承担。很多公房卖了之后陷入了“没人管”的状态，要慎重选择。
二手房砍价技巧
目前旧房交易越来越活跃，消费者在买房过程中要掌握一定的技巧，避免浪费更多的钱。
由于多年的磨损，老房子的质量下降了，所以很难准确估计它们的价格。为了在砍价时处于有利地位，购房者要提前掌握房子的情况。要充分了解房子的软肋，搞清楚它上市多久了，为什么要卖，尽量搞清楚有多少人出价，出价多少，搞清楚卖家有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款。最好能搞清楚卖家卖房子的原因，必须卖的时期，房款的用途以及当年买房时的真实价格。有了以上信息，你可以酌情提出讨价还价的理由。
砍价的时候要暴露老房子的各种缺点，比如环境差，设备老化等，以此来逼迫卖家降价。对于长期挂牌卖不出去的旧房，要告诉房主，卖价太高，会打击他们的自信心。如果知道卖方最后的必要日期，可以采用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，在必要日期临近的时候，利用卖方急于出售的心理，伺机讨价还价。
也可以通过友情让熟人出面，找出卖家能接受的底价标准。为了使自己处于主动地位，讨价还价时要多听少说，尤其是不要轻易要价，坚持不到最后一刻不要要价的原则。
另外，为了缓解卖家的防御心理，在砍价的时候最好坦白告诉卖家，买房的目的是自用，不是给他人，避免卖家因为害怕房产中介介入牟利而故意不给价格。
二手房安全交易的四个步骤
心理准备的第一阶段
针对目前不规范的房产中介市场，是自己做交易还是找有资质有信誉的房产中介公司？如果自己找客户，首先要有闲暇时间；第二，你要有比较专业的房地产和法律知识；第三，要有良好的心态和耐心。因为讨价还价的过程可能是漫长而艰难的。
你为什么不试试代理处？但是找中介公司的时候要注意:是否有资质，信誉好，操作规范。可以打电话咨询看看报价和公司的服务态度。也可以亲自去公司拜访，或者问问身边的卖家对中介公司的评价。最后可以选择公司代理。
你想卖多少？这是业主最关心的问题。房价怎么定，你要对自己的房产做个评估。
市场调查的第二阶段
看你的物业所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)和生活配套是否完善，道路交通条件是否良好。
房子建的年代，居住环境，房子的结构，朝向，楼层都是影响房价的原因。业主要知道自己房子的优缺点，才能达到理想的预期价值。
房屋交易的第三阶段
所有的卖家都希望尽快卖掉自己的房子。所以经常会找到很多公司，每个公司带客户去看房子。其间有各个公司的业务员，有想摆脱中介的买家，还有很多别有用心的不法之徒。房东每天都在陪房，讨价还价，不断打电话，精神高度紧张。建议卖家先考察公司信誉，与中介公司签订代理协议，再由中介公司派人负责，有针对性地向客户推荐房子，组织看房，尽快找到买家，并帮助办理过户相关手续，为卖家节省大量时间和精力，安全可靠，快捷。
第四阶段财产交付
一般情况下，你应该在交房并办理房产登记过户的当天拿到全部房款。如果不能按时交房，将根据情况代扣部分房款，交房时支付。合同中明确规定了付款时间。很多卖家可能是想把房子卖了，拿到房款，剩下的和我没关系。众所周知，如果买家故意不交采暖费和物业管理费，不与对方签订相关合同，那么收费部门往往会找原业主，尤其是原物业单位，这样做不好，会影响你的声誉。如果找中介公司，就省了这些麻烦。
买新房注意事项:
1.一定要看五证二本。2.一定要选择产品开发商。
五证，一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工许可证，四是国有土地使用证，五是商品房预售许可证，简称“五证”。其中，前两证由市规划委颁发，建设市由市建委颁发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局颁发。
那么大家怎么看待“五证”呢？我给你一个办法。这五证最重要的是看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。这两个证都要发。你看准了，一般不会有问题，尤其是预售许可证。特别需要提醒的是，购房者在查看五证时一定要看原件，复印件容易被骗。签合同前要看清楚自己提前购买的房子是否在预售范围内，以保证以后顺利办理产权证。
买房过程中涉及的法律问题
作为购房者来说，这是老百姓生活中一个非常重要的问题，也就是说你要先安居才能乐业。因此，对于普通人来说，购买一套满意的住房是一个非常重要的问题。但是在买房的过程中出现了很多问题，时不时的在报纸或者其他新闻媒体上披露。其实很多问题应该说，如果购房者再谨慎一点，对购房知识再了解一点，很多问题是可以避免的。
个人在购房时，一般分为三个阶段。
一、买房前，购房者首先要慎重选择一个物业项目，也就是你准备买什么样的房子。首先你要考虑它的地理位置，户型，周边环境。了解开发商的资信很重要，也就是说，购房者在买房之前，要对你选择的物业项目有一些基本的了解。其中一个基本的理解就是了解开发商的信用状况。后面我会从哪些方面来说开发商的功劳。
第二，签订认购书和货物买卖合同，包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品房买卖合同时要注意五证的查验。什么叫五证，我后面再说。交定金，签确认函，选择付款方式，签订商品房买卖合同，然后支付购房款，办理销售或预售登记，这是购房中的第二个阶段。
第三，房屋交付并办理产权登记，是指开发商在完成登记后，签订“两书”，验收物业，办理产权证。
具体来说，涉及到一些法律问题。
第一，如何阅读售楼书。售楼书通常是开发商做的宣传广告。在阅读售楼书时，首先要注意售楼书中是否有商品房预售许可证，这是衡量开发商资质的重要标准。为了确认预售许可证的真实性，人们可以通过在网上查询和检查来检查房地产开发商是否名副其实，是否有预售许可证。其次，你可以根据自己的要求，对售楼书的外观、小区整体布局、价格、位置、房型、规划配套、优惠条件、投资人等进行审核，决定是否购买。在阅读时，有必要明确售楼说明书中的广告信息。有的开发商会用一些模糊的方式来解释，比如多少分钟车程，10分钟车程，5分钟车程，来说明它的位置是多么的合适和优越。那么这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性是非常大的。你是开小汽车还是公共汽车？速度是多少？但是，这种情况在售楼说明书中是常有的，要特别注意。
如何保证售楼书内容的法律效力？看到售楼书后确实很感兴趣，但又怕最后买了房子后，没有售楼书描述的那么精彩？我们做什么呢根据法律规定，要想从法律上保证售楼书本身具有法律效力，就必须将售楼书的内容明确写入后续的商品房买卖合同中，这是法律要求的。如果我只是相信售楼书描述的楼盘环境优美，这么好的户型，这么好的地段，想保证和约束开发商按照售楼书履行义务，我会把售楼书的内容写进合同。在这种情况下，开发商一旦不按买卖合同约定的条款履行义务，就要承担责任。
售楼书查验完毕后，需要在认购书上签字并支付定金，提醒购房者注意认购书上的定金与订金的区别。定金是一个特殊的法律概念，其目的是保障合同的成立和履行，定金有具体的规则。它有特定的法律内涵，叫做交定金的人无权要求返还定金，收定金的人应当双倍返还定金。定金不是对合同的担保，只起担保作用，这叫交一分定金。不履行债务的人可以要求返还定金。所以认购书上写的定金一定要区分，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书上都会有这样的条款，买房要从认购书签订之日开始，否则不予退还。
建议购房者在签认购书的时候，把这个条款改成签完认购书多少天后，再来和卖方讨论正式合同。如因合同条款分歧无法签订合同，应退还已收定金。这对购房者应该更有利。
认购书签订后的几天内，你要和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同要非常谨慎，因为买卖中体现的是买方的权利和义务。一旦以后与房地产开发商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧最重要的依据和凭证。因此，在签订合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资质和“五证”。如果是现房，开发商按规定不需要办理销售许可证，而是应该在产权证办理审批手续，并到产权登记部门登记。办理房产证的时候一定要看开发商卖的房子是否包含你想买的房子。
五证，一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工许可证，四是国有土地使用证，五是商品房预售许可证，简称“五证”。其中，前两证由市规划委颁发，建设市由市建委颁发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局颁发。
那么大家怎么看待“五证”呢？我给你一个办法。这五证最重要的是看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。这两个证都要发。你看准了，一般不会有问题，尤其是预售许可证。特别需要提醒的是，购房者在查看五证时一定要看原件，复印件容易被骗。签合同前要看清楚自己提前购买的房子是否在预售范围内，以保证以后顺利办理产权证。
买了房，还得查或者查“二本”。两本书是什么？两本书是开发商在竣工验收合格后通知购房者入住后提供的两份法律文件。一个是住宅质量保证书，一个是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括经工程质量监督部门核实的登记，以及在使用年限内承担的保修责任。正常使用情况下，每个部件的保修期，比如防水三年，墙面和管道渗漏一年，墙面抹灰一年，大面积除砂一年，包括冷暖系统等设备，洁具，开关等等。其他部位或构件的保修时间可由房地产开发商与用户约定。
住宅使用说明书一般应包括对开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位的说明，住宅建筑的结构类型，装修注意事项，水、污水、电、燃气燃烧器、消防等设施的配置，以及门窗的使用，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题。除非制造商另有规定，否则应附在住宅使用说明书中。
也就是说，一套完整的房屋法律文书，在买房过程中要核对五证，同时收房时要有两本书。更重要的是产权证。如果拿到产权证的话，全款购房的所有法律文件应该是齐全的。
在买房的过程中，还有一个问题，在某些情况下，什么情况下签合同限制卖房，什么情况下签预售合同。限售合同是指你想买的房子已经竣工验收交付商品房。此时，开发商与买方签订了房地产限售合同。如果你买的房子还没有竣工验收，那就是拍卖行。此时签订房屋预售合同。
商品房销售面积的计算方法有三种。一个是按套房计价，一个是按建筑面积计价，一个是按套内建筑面积计价。通常很少采用按套内面积计价的方法，通常是按建筑面积计算，建筑面积指的是居住面积的外围线。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公共面积之和，但是对购房者最有用的还是套内使用面积，因为这个面积是购房者真正可以使用的。所以在签订商品房买卖合同的时候，一定要把套内建筑面积和公摊面积写清楚。
所以买房的时候，买家特别看重面积。要在合同中清楚真实的写下我自己的使用面积和分摊的公共面积是多少，这样才能有效避免使用面积缩水给消费者带来的不利。
买房过程中，面积误差怎么处理？通常情况下，在标准的商品房买卖合同中，对于面积差的处理有两种方式。一种是双方自行约定，只要套内面积不超过1%或者0.5%，双方都约定就行，多了少了怎么办。通常房地产商提供的房屋买卖合同不是这样的，都是有绝对比例的，一般是3%。面积误差比绝对值小于3%的，通常约定据实结算房款。面积误差比绝对值超过3%的，买受人或购房人或约定的开发商应承担相应的违约责任。当然，如果协议这么明确，面积误差比绝对值在3%以内，不超过实际结算价格，还是可以接受的。如果超过，开发商必须承担违约责任，允许购房者退房。还有一个问题。在商品房买卖合同中，通常会有不可抗力条款。在商品房买卖合同中，开发商延期交房的借口一般是不可抗力。按照我国的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、洪水等。这种不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，可以免除开发商延期交房的责任，也就是说免责。如果不是这样，就不能约定为不可抗力。一般开发商通常会扩大不可抗力的范围。比如他们在施工过程中遇到异常困难或重大事故，比如合同约定后政府颁布的法律法规与原来不同，比如施工设施的审批、安装延期等，都被认为是不可抗力。从法律角度，我们觉得对购房者不公平，相当于扩大了不可抗力的范围。因此，建议购房者对于不可抗力条款只需把握三个条件，即在不可预见、不可避免、不可克服的情况下，约定不在最小范围内扩大。扩张后延期发货的时候，他可以说我免单。
还有一个基本问题，购房合同是谁签的？很简单，签购房合同应该是和房地产开发商的合同。但是，目前一些开发商往往会委托一些中介机构负责其销售活动。中介机构不能在没有开发商签字的情况下直接与购房者签订买卖合同，也就是说中介公司不能以他的名义签订合同。签合同的时候要把握是开发商，不要委托中介公司以自己的名义签合同。另一个提示，在签订商品房买卖合同时，要注意一些比例数字。比如违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例作为买家一定要注意，少了一个百分点，很多事情就差很多了。
买卖的时候，一是签认购书，二是签购房合同。购房合同有补充约定。这个补充协议往往是购房合同中没有约定的，通常在补充条款中约定。需要提醒购房者的是，补充条款在某种程度上比房屋买卖合同中约定的条款更重要，因为补充条款是根据不同项目的不同具体情况约定的。所以在签订补充条款时要把握好几个问题。
第一，售楼书等广告的内容要明确写入补充协议，这是维护购房者合法权益的一个非常重要的途径。
二是明确了办理房屋所有权证的时间。因为买卖合同通常不会说需要多长时间才能办完产权证，通常会在补充条款中约定。
第三，要明确抵押失败双方的责任。现在买房一般都要按揭。事实上，在某些情况下，抵押贷款并没有完成。不做的原因很复杂，有购房者，有地产商，甚至有银行，有的是综合的。要明确如果不能办房贷，双方各自的责任是什么。
第四，明确公摊建筑面积。目前争议最大的就是公摊面积的分摊，一些开发商往往会在公摊上做文章，所以需要和开发商明确约定，不仅要有一个大致的公摊面积数字，还要约定公摊的哪一部分，确定公摊的位置。现在有很多礼物是为了这个和那个，其实有时候是共同的领域。
第五，装修标准要明确。逐步房地产开发项目是精装修后，那么装修的标准一定要明确。比如装修的标准不能含糊不清，比如进口材料，高级材料，但一定要明确用什么牌子，甚至包括颜色。
第六，明确退房责任。收到入住通知后，购房者往往会花一些钱装修房子，比如买家电。但是一旦退房是开发商的原因，就要明确开发商是什么样的责任，一定日期内返还给开发商，甚至包括银行利息和罚款。
最后，购房者在购买商品房时是否需要聘请律师。在商品房买卖中，确实涉及到很多专业的法律知识，普通购房者很难一下子理解这些问题。因此，为了降低风险，防止买卖合同中的陷阱，建议购房者在购房过程中聘请律师，请律师处理相关事宜。虽然会交一些费用，但是风险会降低。