房地产法对物权法的影响

房地产法是一部基本法，物权法的出台对我国相关立法的未来走向起着至关重要的作用。作为一部以调整不动产权利的归属和利用为主要内容的法律，《物权法》对不动产法律部门的巨大影响不言而喻。有学者认为,《物权法》的颁布将清空《房地产法》中的私法体系，将《房地产法》“醇化”为专门调整不动产垂直管理关系的不动产管理法。诚然,《物权法》中关于不动产的很多内容与现行《房地产法》存在重叠，但这并不意味着《物权法》的出台掏空了不动产民事法律制度。相反,《物权法》关于不动产权利的规定正好补充和填补了现有的不动产民事法律制度，为我国房地产法的完善，特别是与民事立法的协调提供了良好的契机。

用房地产法调整房地产关系

(一)物权法对不动产物权关系的调整。物权法体系包括物权法的立法体系和内容体系，是形式与内容的关系。物权法立法体系是物权法外在表现形式形成的体系，体现在物权法中。物权法的内容体系是指物权法内部结构所形成的体系，可分为物权规范和动产物权规范，其中物权规范构成了整个物权法的核心和重点。一般认为，不动产包括土地、定着物和未从不动产中分离出来的产品，其中定着物主要包括房屋和树木。在不动产物权中，最重要的是土地物权和房屋物权，即不动产物权，这是整个物权法中不动产法律规范调整的重点。

1.土地产权。土地产权分为土地所有权和土地他物权。我国土地所有权的主体是特定的，包括国家和集体，土地所有权相应地分为国家土地所有权和集体土地所有权。& lt第五章产权是对土地所有权的规定。土地的其他物权，包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、土地抵押权，前四项属于用益物权，在《物权法》第三编第十章至第十四章有规定；土地抵押属于担保物权，在《物权法》中有所规定

2.房屋产权。房屋产权也可分为房屋所有权和房屋其他产权。房屋所有权的形式主要有:专有、* *拥有和区分所有权，以区分所有权作为最常见的房屋所有权形式。房屋所有权的规范化主要体现在《物权法》第二编第五、六、八章；在物权法草案的修改和审议过程中，房屋产权的内容一直存在争议。曾被纳入房屋产权体系的居住权、房屋抵押权、不动产让与担保权，在《物权法》审议过程中因种种原因被删除。最后在物权法的体系下，只剩下了房屋抵押，在《物权法》第三编第十六章中有所规定。

(二)房地产法对房地产关系的调整

与《房地产法》只调整不动产中的不动产物权关系相比，《房地产法》对不动产关系的调整并不局限于不动产物权关系，而是非常充实和全面的。尽管学术界对房地产法的性质和调整对象仍有争论，但我们认为房地产法应定位为民法。在此基础上，根据作为房地产法律关系客体的房地产产品的生产、交换、使用和消费过程，房地产法律规范大致可以分为:房地产权属登记规范、房地产开发用地规范、房地产开发建设规范、房地产交易规范、房地产征收规范、房地产服务规范和房地产社会保障规范。需要说明的是，我国没有统一的房地产法，因此房地产法的立法体系还有进一步探讨的空间。以上划分是基于房地产法的内容体系。

1.房地产权属登记标准。不动产权属登记贯穿于整个不动产活动，决定着不动产物权的归属、变更及变更方式、公示方式等。现行的相关规范性法律文件主要有:城市房地产管理法、土地登记规则、城市房屋所有权登记管理办法等。

2.房地产开发用地规范。主要包括土地使用权转让和划拨的法律规范。现行的相关规范性法律文件有:土地管理、城市房地产管理法、城市国有土地使用权出让和转让暂行条例、划拨土地使用权管理暂行办法、城市国有土地使用权出让规划管理办法、国有土地使用权协议出让最低价确定办法等。

3.房地产开发建设规范。包括房地产开发建设主体规范和房地产开发建设行为规范。目前相关的规范性法律文件有:《建筑法》、《城市房地产开发管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《城镇个人住房建设管理办法》、《外商投资成片土地开发经营暂行办法》等。

4.房地产交易规范。包括不动产转让、租赁、抵押等法律规范。目前相关的规范性法律文件有:《中国保险法》、《懒城房屋租赁管理办法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市公有住房管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理条例》、《城市房地产抵押管理办法》。

5.房地产征收与征用规范。包括集体土地的征地规范和房屋拆迁的法律规范。目前相关的规范性法律文件有:土地管理法、土地管理法实施条例、城市房屋拆迁管理条例等。

6.房地产服务规范。包括中介服务规范和物业服务规范。其中，与中介服务相关的规范性法律文件有:《城市房地产中介服务管理条例》等。与物业服务相关的规范性法律文件有:《物业管理条例》、《新建城市住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业管理企业资质管理试行办法》等。

7.房地产社会保障规范。包括城市住房社保规范和农村房产社保规范。目前相关的规范性法律文件有:《住房公积金管理条例》、《城镇经济适用住房建设管理办法》等。

测绘对房地产法律制度的比较与影响

从上述《物权法》和《房地产法》调整的不动产关系来看，诚然《物权法》和《房地产法》在很多领域存在规范上的重合，但这种重合不足以使《物权法》盖过《房地产法》中的民法规范。(1)房地产法比物权法的调整范围更广。1.纵向调查。物权法重点调整不动产所有权和其他物权，主要调整物的所有权和利用，如不动产物权的归属和不动产抵押权的设立，是典型的静态法；房地产法的调整着眼于整个房地产行业，主要调整房地产作为产品的生产、流通、交易和消费过程，如房地产的开发建设、中介机构的运作等，是典型的动态法。2.横向检查。房地产业作为我国的基础产业和支柱产业，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装修业和服务业。除了物权之外，这个行业运作中还有很多其他类型的权利，如债权、股权、信托权利、知识产权等，需要房地产法进行综合调整。物权法只是以物权为调整对象，并不能调整所有的物权，如不动产债权、不动产知识产权等。

(2)房地产法比物权法有更多的调整手段。物权法是民法体系下的基本法，是调整平等主体之间财产权利关系的典型私法，适用私法的调整手段。如果你只使用

(3)房地产法的调整规范比物权法的调整规范更细。通过梳理《物权法》中调整不动产法律关系的规定，可以发现即使在不动产领域，权利的调整也是不充分的。比如《物权法》的规定有大量未尽事宜，需要按照《土地管理法》等法律规定处理。如在“建设用地所有权”一章中，有四条明确规定需要依据《房地产法》等法律法规进行调整，涉及以划拨方式设立建设用地使用权、缴纳土地使用权出让金、非住宅建设用地使用权到期后的处理、集体所有土地作为建设用地等重要问题。可见，物权法作为一部基本法，只能从宏观上勾勒出不动产物权的基本框架，但对于具体问题的法律适用，物权法的调整有些捉襟见肘。

《物权法》之所以难以取代《房地产法》中的民事规范，一方面是因为在立法技术上，《物权法》的普适性难以适应房地产行业的特殊性，难以在许多具体问题上作出更加细化的规定，如建设用地使用权出让金的缴纳，涉及出让金数额、缴纳方式、期限及法律后果的确定等。，而物权法不可能面面俱到，否则必然导致条文的冗余和制度的失衡；另一方面，就法律含义范围而言，物权法的静态性质也难以适应房地产行业的动态进程。比如，集体所有土地作为建设用地，不仅涉及集体土地所有权和建设用地使用权两大产权关系，还涉及征地程序、审批权限、补偿安置等。这些内容显然超出了物权法的范围。因此，物权法中的许多规范有必要让位于房地产法，房地产法将对相关问题做出更加细化的规定。

《物权法》与《房地产法》虽然有很多重叠的规范，但并不能代替《房地产法》中的民事法律规范，更不能代替《房地产法》中的民事法律制度。相反，物权法中的不动产权利规范构成了整个不动产民事法律制度的核心部分。在房地产法领域，缺乏一个基本的法律规范来明确权利归属的规则。《物权法》的出台，恰恰丰富了现有房地产法律框架下的民事法律规范，特别是物权法律规范，为建立完善的房地产法律制度奠定了良好的基础。