首付分期有什么风险？
一、首付分期的定义和背景。
两个。分期付款首付款的主要方式及法律规定
2016之前，首付分期主要针对各房企内部员工，房企直接向员工贷款。后来随着市场竞争的加剧，分配主体扩大到各房企的关联公司、内部员工、中介机构，分配对象范围也逐渐扩大到有购房意愿的普通百姓。早期的模型大致如下:
在这种模式下，很多情况下，房企或其关联公司作为放贷主体，为了规避自身风险，实际上并没有将贷款的一部分给购房者，也没有真实的现金流用于放贷，而是一般在借款合同中注明将贷款以现金形式支付给购房者。首付分期一方面满足了普通人的购房欲望，另一方面也极大的刺激了房地产市场，让房企的销量飙升，所以首付分期一度受到房企的热捧。但与此同时，由于首付分期，提高了购房者的杠杆率，买不起房的人很容易违反限贷政策拿到首付，扰乱了银行对购房者还款能力的判断，加剧了金融风险，进一步放大了房地产市场泡沫，使得整个市场环境更加不可控。因此，自2016以来，国家出台了一系列政策文件打击首付贷，具体如下:
2016，10，16国务院办公厅印发《国务院办公厅关于印发互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》(国办发[2065 438+06]21号)，其中第二项重点整治问题和工作要求为4，规范互联网“众筹买房”等行为，禁止各类机构开展“首付贷”业务。《通知》虽然针对互联网金融，但明确提出禁止各类机构开展首付贷业务。
2016年7月29日，住房和城乡建设部、国家发展改革委联合发布《住房和城乡建设部关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》(建发[2065 438+06]168号)。第一条:中介机构不得强制客户选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或者与其他机构合作提供首付贷等非法金融产品和服务，不得变相收取返点等金融机构费用。该意见主要规范房地产中介机构的行为。
2017年9月29日，住建部、人民银行、银监会联合发布《关于规范住房融资加强反洗钱工作的通知》(建发[2065 438+07]215号)，其中第一条禁止违规提供“首付贷”等住房融资条款。(一)严禁房地产开发企业和房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业和房地产中介机构不得为购房人支付首付款或变相分期支付首付款，不得通过任何平台或机构为购房人提供首付款融资，不得以任何形式通过其他机构融资诱导购房人支付首付款，不得组织“众筹”购房。(二)严禁互联网金融机构、小额贷款公司违规向购房人提供“首付贷”等融资产品或服务。互联网金融机构和小额贷款公司不得通过线上、线下或其他任何方式为购房人提供首付融资或相关服务。
2018年7月9日，河南省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》(关羽[2065 438+08]29号)。第三部分规定房地产开发企业不得从事下列违法销售行为:13。实行“零首付”买房，或以“首付贷”、“首付分期”等形式为炒房者违规或变相首付。同时进一步规定，如有违反，根据情节轻重，当地房地产主管部门将采取约谈企业负责人、责令限期整改、整改到位前暂停网签、曝光典型案例等措施。
上述文件的出台，极大地限制了房地产企业和中介机构直接从事首付贷的行为。因此，2016之后，首付的操作模式逐渐演变为房地产企业和第三方金融机构私下执行。一般的模式是房地产公司与第三方金融机构(通常是有金融资质的从事贷款)签订融资顾问或金融服务合同。约定由房地产公司向第三方金融机构提供想买房的准客户名单，金融机构为这些客户提供首付所需的贷款。作为一种考虑，房地产公司通常以融资顾问费或服务费的形式向第三方金融机构贴现利息。后一种模式如下:
在这种模式下，为了防范购房者在收到贷款后将贷款挪作他用的风险，房企一般会要求购房者和第三方金融机构将贷款直接存入公司账户，然后购房者在收到首付款后向银行申请按揭贷款，以实现快速回笼资金的目的。
第三，分期首付的法律风险。
首付对于房地产公司和中介都有一定的法律风险。本文主要阐述房地产公司面临的法律风险。
(1)商品房买卖合同或借款合同是否会因首付分期而失效？
103010第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但是，强制性规定不使民事法律行为无效的除外。
最高人民法院《民法》(法[2019]254号)规定，31。违反规则的合同效力一般来说，违反规则不会影响合同效力，但如果规则涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，则应认定合同无效。人民法院在确定规则是否涉及公序良俗时，应当在审查规范对象的基础上，认真审查监督、交易安全保护和社会影响。
量，并在裁判文书中充分说明理由。
根据上述法律规定，只有违反涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的法律、行政法规和规章的强制性规定，合同内容才是无效的。纵观本文第二部分，禁止首付贷的文件只是政府部门的规范性文件。上述文件的违反不构成违反涉及公序良俗的法律、行政法规和规章，不能作为认定首付款分期付款协议无效的依据。因此，商品房买卖合同或借款合同不因为涉及首付款分期付款而被认定无效。
但在司法实践中，也有少数法院以借款合同未经双方明示，或房企与购房者恶意串通骗取银行按揭贷款，损害银行合法权益，扰乱金融市场秩序为由，认定借款协议无效。见案例(2021)。
0191民国初河南省郑州高新技术产业开发区人民法院。但即使认定借款协议无效，仍可以此为由要求买方返还剩余借款，但不再支持合同约定的违约金及利息。
(二)购房者逾期按揭违约导致的赔偿风险
很多首付分期都是针对没有实际购买力的买家。买房后，这些贷款还会被要求在1-2年的期限内分几次还清。加上银行每月的按揭付款，这些过度的经济负担很容易导致购房者拖欠按揭付款，使得为购房者向银行申请按揭贷款提供担保的房地产企业承担赔偿责任。
(3)因民间借贷纠纷提起诉讼，出借人是否会被认定为“职业出借人”？
关于“职业放贷人”的认定，最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)规定，53。法人作为专业出借人从事民间借贷，未依法取得出借资格，以及非法人组织或者自然人作为民间借贷从事民间借贷的，应当依法认定无效。同一出借人在一定时间内多次从事有偿民间借贷的，一般可以认定为职业出借人。《河南省高级人民法院关于严格依法审理民间借贷案件的通知》规定，出借人通过向不特定社会对象提供资金赚取高额利息。借贷行为具有重复性和规律性，借贷的目的是生意。未经批准，擅自从事正规贷款业务，属于非法金融业务。已签订的民间借贷合同，因违反强制性规定，应认定为无效合同，按无效合同处理。
根据上述规定，职业出借人的认定应当符合以借贷为职业、借贷频率高、向社会不特定对象出借资金、借款合同约定的利息高的特征。如果借款人主张出借人构成“职业出借人”，一个很重要的标准是提供证据证明出借人的出借行为具有重复性和规律性，出借目的具有商业性或操作性。但在实践中，借贷双方通常在借款合同中对利息有特别的规定。比如，除了因买受人单方违约导致合同终止的情况外，双方不再约定任何利息和违约金。所以在这种情况下，出借人的出借行为是没有报酬和操作性的，因此被认定为“职业出借人”的风险并不大。
(四)行政处罚风险
根据《中国人民银行贷款通则》第二十一条规定，贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业执照》，并经工商行政管理部门核准登记。但房企及其关联企业一般不具备经营贷款业务的资质。在这种情况下，从事首付贷业务有被人民银行及主管部门依据上述规定和禁止首付贷的规范性文件进行行政处罚的风险。
与金融机构签订民间金融服务合同指定第三方金融机构放款，表面上规避了上述风险，但由于向同一家房地产企业放款的机构仍然是一家或几家固定机构，双方都存在恶意串通骗取银行贷款、规避国家相关限贷政策而被处罚的风险。另外，对于国家是否会以非法经营罪或骗贷罪追究房企的刑事责任，在没有出现大面积供应中断导致金融秩序混乱的情况下，笔者持保留态度。
第四，首付款分期付款的不同模式及其裁判规则
实践中，第三方公司一般以民间借贷为由，要求借款人承担归还贷款本息的责任。根据不同情况，房地产公司会选择以民间借贷纠纷为由要求返还本息，或者以商品房买卖合同纠纷为由要求返还剩余首付款或解除商品房买卖合同。笔者回顾了一些关于首付分期的案例，结合不同的首付分期模式，总结出以下判断思路。由于审判实践的多样性和复杂性，这一思路难免被忽视，有以偏概全之嫌，可供参考。
(一)房地产公司与业主同时签订《商品房买卖合同》和《借款合同》的方式。
裁判概况:在这种首付分期模式下，法院有两种意见。
一、根据民间借贷纠纷处理情况，法院认为，扣除购房款后，借款合同的目的已经实现，借款合同成立并生效，房地产公司有权依据借款合同主张本息。至于利息，最高可以支持年息24%加违约金。但考虑到该笔借款为首付款，原告并未实际支付被告资金，法院酌情减免了利息。
二是由于商品房买卖合同与借款合同签订的时间通常比较接近，房地产公司与业主之间通常没有实际的资金交付，人民法院出于对合同当事人真实意思表示的考虑，可以直接认定借款合同无效。但借款合同的无效不影响商品房买卖合同的效力。因此，本案中，业主未按约定足额支付房屋首付款的，房地产公司可以依据商品房买卖合同向业主主张未支付的房款或者解除商品房买卖合同、支付违约金、撤销商品房合同登记和预告登记。
案例一:以贷款方式支付首付款达成的《借款合同》，即开发商有权依据《借款协议》主张欠款、利息及违约金。
(2019)豫0182民初5733号河南省荥阳市人民法院
裁判要点:我们认为，被告励东方为购买原告汉宇公司开发的房屋，向原告汉宇公司借款支付了首付款。原、被告签订汉宇天悦湾购房贷款协议，是双方的真实意思表示。协议明确约定了贷款金额、利息和违约金的事实。被告励东方未按约定还款，原告汉宇公司要求被告励东方支付欠款25.9万元，符合法律规定，本院予以支持。
案例二:借款合同是虚假意思表示，实际上是分期首付款，应该无效。
(2019)豫0105民初字第8215号河南省郑州市金水区人民法院
裁判要点:本院认为，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原、被告虽签订借款合同，但约定被告为购买原告开发的房屋向原告借款，借款直接支付给原告，被告不提取现金，原告向被告收取分期付款费用。由此可见，该合同名为借款合同，实际上是原、被告为了买卖房屋而支付的首付款，借款合同并非原件。原告要求解除借款合同的请求被本院驳回。
案例三:买受人未按借款合同约定按时付款，但实际未按商品房买卖合同约定足额支付首付款，属于根本违约，开发商依法解除商品房买卖合同。
(2019)豫0105初字第22660号郑州市金水区人民法院。
裁判要点:我们认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。合同合法有效，双方应根据合同全面履行义务。双方签订的借款合同虽名为借款，但其实质是双方规避国家对购买商品房的相关首付政策，借款合同中并无实际交付资金的行为。实际上是原告为了方便被告贷款而让被告分期支付首付款并提前开具发票的行为，借款合同中的款项本质上仍是购房款。被告未按借款合同约定按时付款，实际未按约定足额支付房屋首付款。该行为违反了商品房买卖合同的约定，属于根本违约。原告主张解除商品房买卖合同并无不妥，本院予以支持。上述合同终止后，本合同项下的商品房备案登记和预告登记也应终止。合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告。
(二)房地产公司与业主签订《商品房买卖合同》，业主单独与第三方签订《借款合同》。
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1.如果第三方和房地产公司之间有转账流水，或者是现金支付，房地产公司会出具收据。法院通常认定贷款协议真实有效。这种情况下，第三人根据借款合同直接向业主主张偿还借款及利息，法院通常会予以支持。
2.如果第三方与房地产公司之间没有转账流水、收据等付款证明材料，且考虑到第三方与房地产公司通常是关联公司，法院通常会宣告借款协议为虚假、未实际履行，认为无效。
3.无论是第一种模式还是第二种模式，房地产公司都可以以未支付购房款为由，诉请业主支付未支付的购房款或解除购房合同、支付违约金并注销商品房备案登记和预告登记。
有的法院会直接认定上诉要求支付货款的案件；在买受人针对房产公司首付分期违约进行抗辩的情况下，一方面，买受人难以举证(实务中，房产公司一般不给买受人办理首付分期的相关手续)，另一方面，部分法院会将借款关系和商品房买卖合同关系视为不同的法律关系，不会审查首付分期是否导致合同无效，以此来判断买受人是否支付购房款。
至于房地产公司以未支付房款为由主张解除商品房买卖合同，是否支持存在争议。在商品房买卖合同有效且购房人未办理按揭贷款的情况下，房地产公司以合同方式解除商品房买卖合同的，一般会得到支持。但买受人支付部分首付款，且银行已发放按揭贷款，且已支付的房价款达到总房价款的75%以上，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以买受人已支付标的物总价款的75%以上，出卖人主张收回标的物为由解除合同的，法院不予支持。
案例一:第三人接受委托将借款汇入开发商账户，借款协议成立并生效，被告应按约定期限还款。
(2019)于0191民初10580郑州高新技术产业开发区人民法院
裁判要点:原、被告签订借款协议，约定借款事项。原告向被告提供借款20.9万元，并受被告委托将上述借款汇入案外人郑州华强广场置业有限公司账户。原告与被告之间的借贷关系成立，依法应予保护。原告已按借款协议约定履行了还款义务，被告应按约定期限还款。被告未证明其已实际清偿，故本院支持原告要求被告偿还借款本金209000元的诉讼请求。
案例二:因第三人未实际出借借款，法院认定借款协议不成立。
(2019)渝02 2911重庆市第二中级人民法院
裁判观点:被上诉人作为房地产开发企业，虽欲通过第三人向买方丁道书借款，以便其支付首付款654.38+0.6万元，但第三人并未实际向丁道书借款，被上诉人向上诉人丁道书交付首付款654.38+0.6万元的收据复印件，目的是向银行证明首付款已经支付，实质上是由丁道书设定的变相借款违反了《住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范住房融资加强反洗钱工作的通知》的相关规定，应当受到相关行政管理部门的处罚，且丹特道叔不能根据收据复印件证明其已支付首付款的事实。
动词 （verb的缩写）结论
实践中，法院在认定借款合同的效力时，会以借款是否为当事人的真实意思表示为重点，以是否存在现实的资金交付、借款合同的目的是否已经实现为判断标准。如果借款协议被法院认定无效，不影响房地产公司通过商品房买卖合同主张的权利。房地产公司应根据其实际情况选择以贷款纠纷或商品房买卖合同纠纷为由申请贷款支付。但需要注意的是，首付分期和变相首付分期仍然是国家打击的对象。随着之前问题的出现，不排除国家进一步出台更严厉政策的可能，所以房地产公司还是需要合法合法经营，以免误入“雷区”。
相关问答:相关问答:付完首付后按揭有时间限制吗？付完首付，一个月内办理贷款。
一、办理贷款手续:
1.先去银行了解一下情况。
2.用所有相关材料申请个人住房贷款。
3、然后接受银行的审核，确定贷款额度。
4.接下来可以办理贷款合同，银行会办理保险。
5、办理财产抵押登记和公证。
6.最后剩下的就是银行的贷款，借款人每月还款，还清本息后注销登记。
二。抵押贷款需要提供的信息:
1.3 .申请人及配偶的身份证、户口本原件及复印件(申请人及配偶不属同一户籍的，应附结婚证)。
2.购房协议原件。
3.1房价款30%及以上的预付款收据原件及复印件。
4.申请人家庭收入及相关资产证明，包括工资表、个人所得税税单、单位出具的收入证明、银行存款证明等。
5.开发商收款账号为1份。
扩展数据:
买期房还贷有两种可能。
1.付完首付，去银行签借款合同。开发商和你的资料齐全后，银行会马上审核通过你的贷款，放给开发商，然后你就开始还贷了。
2.付完首付，和银行签贷款合同。开发商可能只有在房子封顶或者竣工的时候才准备资料，让银行批贷。(这样开发商也会要求先签合同，所以有两点考虑:一是签合同的时候签借款合同，让客户少跑路。
由于很多商品房的开发是由某个开发公司进行的，而销售是由另一家代理商负责的，所以购买这种期房时要看清楚代理商和开发商是否有委托销售协议，有协议卖房的才能放心购买。当然，在信誉好、资金雄厚的开发公司购买商品房，可以享受更多的一次性付款优惠，让你享受到房屋升值带来的好处。
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