如何鉴别真假“以房养老”？专家建议避免失去金钱和房子

“以房养老”作为一种新型的金融服务产品，本可以将老人的房子变成真正的“养老金”，但目前市场上很多打着“以房养老”旗号的产品真假难辨，最终让老人“既没钱又没房”。

近日，北京市海淀公安分局微博发布消息称，针对投资者举报北京众安民生资产管理有限公司、众安民生养老服务有限公司从事非法集资活动，北京市公安局海淀分局已对相关公司立案侦查，并于4月3日刑事拘留88名犯罪嫌疑人。

据了解，在该案中，相关公司打着“以房养老”的旗号，以高息引诱多名老年人陷入骗局，甚至有受害人面临房屋被拍卖的风险。

真正的“以房养老”业务是保险业支持养老服务业发展的重要举措，是保险业服务社会养老保险体系建设的创新方式。

然而，由于传统观念、法律环境等原因，保险业在推进“以房养老”方面进展缓慢。同时，骗术花样翻新，以“以房养老”为名混淆概念，侵害消费者权益。业内专家建议，真正的住房反向抵押养老保险必须满足“获得银监会批准”和“机构持有金融牌照”两个基本条件。

真正的“以房养老”是什么样子的？

其实“以房养老”的定义很宽泛，但“以房养老”不等于“住房反向抵押养老保险”。

老年人反向抵押养老保险是一种创新的商业养老保险业务，即拥有完全产权的老年人将房屋抵押给保险公司，继续享有房屋居住权，并按约定条件领取养老金，直至身故；老人去世后，保险公司有权对抵押的房屋进行处置，处置所得将首先用于支付养老保险的相关费用。

幸福人寿保险股份有限公司(以下简称“幸福人寿”)住房反向抵押养老保险负责人对第一财经记者表示，正规的住房反向抵押养老保险业务充分保障了老年人的权益。老年人始终享有房屋的占有权、使用权、租赁权和赎回权，而保险公司只有抵押权。

“办理了这个业务后，因为抵押的存在，老人就是卖不掉房子。同时，老人去世后，保险公司只能在继承人的配合下处置财产。这和‘以房养老’骗局明显不同。”该负责人表示。

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱表示，保险公司推出的“以房养老”业务主要有三个特点。

一是与终身年金相结合，承担长寿风险，按合同约定按月向老人支付养老年金，直至身故；

二是可以满足“居家养老”的需求。老人不需要搬出去，可以继续住在自己的房子里，直到去世。与“以房养老”方式相比，对老年人的居住环境和生活方式影响不大；

第三，老年人死亡后，其不动产处置收入在偿还养老保险相关费用后，剩余部分仍归法定继承人所有；财产处置收入不足以支付的，保险公司承担相应风险，不向老人家属追偿。

什么样的人可以参加？

当然，“住房反向抵押养老保险”并不是养老的全部，只是为部分老年人提供了一种新的方式，是对现有养老模式的补充。需要注意的是，并不是所有的老年人都能参加，只能满足特定群体的部分养老需求。

据记者了解，“住房反向抵押养老保险”的适用人群需要满足以下条件:一是年龄在60~85周岁；二是要有房子的完全产权。

业内专家认为，该业务主要是为有房产但缺乏养老资金的老年人提供一种增加养老收入的新手段，使老年人的主要存量资产房产在不转让使用权的情况下转化为养老资金，丰富老年人的养老选择，增加老年人的养老资金来源，提高老年人的生活质量。

按照幸福人寿的业务流程，一是因为办理过程中会涉及到很多法律问题，双方(老人和保险公司)会和指定的律师进行法律尽职调查；其次，抵押房屋价值由一级资质的评估公司确定，评估机构由老人在备选库中选择；第三，签订合同后，老人将房产抵押，保险公司只有抵押权，所有权和使用权仍属于老人；最后，所有的协议文本和内外链接都需要公证，以保证业务流程的规范性，维护双方的合法权益。

为什么骗子的推进速度比正规军快？

事实上，“以房养老”模式已经以试点的形式推广了近5年，但市场反应异常冷淡，保险公司的态度也不积极。截至目前，只有幸福人寿在“以房养老”业务上取得了实质性进展。

从推广情况来看，参与的家庭以无子女家庭为主。这与人们的观念和对产品的接受程度、中国的法律环境和文化传统密切相关。

截至2065438+2009年3月底，幸福人寿反向抵押养老保险业务已覆盖北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州等8个城市133户(194单)。平均投保年龄71岁，无子女家庭占近一半。丧偶、空巢、低收入老年人投保意愿更强。

朱认为，影响业务发展的因素主要来自五个方面:观念、法律及配套政策、风险管控、对公司能力要求高、相当一部分老年人房产无法上市交易。

第一财经记者在采访中了解到，一些法律法规还存在空白或不足；业务环节涉及房地产管理、金融、税务、司法等领域，都对保险公司开展这项业务提出了挑战。

“房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证涉及多个部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求不尽一致。”朱认为，这里面涉及的环节很多，需要保险公司的能力。

“住房反向抵押贷款”是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触。无论是政策法规、业务流程、制度机制，都需要重新梳理和建立。

幸福人寿告诉第一财经记者，从签订投保意向书、房屋评估、法律调整、房屋抵押、老人公证，到最后完成各种手续领取养老金，一般需要2-3个月，最长的长达9个月。双方就房屋的评估价值和每月可以领取的养老金数额达成一致后，到房屋所属的各个区局办理房产抵押登记，这是整个业务中最容易的环节。

创业前期的第一个重要步骤就是确认“房屋性质”。中国房改后，房改变成了缴纳土地出让金后可以自由上市交易的商品房。而部分中央交房(中央在京购买的公房)由于保密等原因只能在系统内流通。

另一个在前期至关重要的重要因素是产权的性质。按照规定，只有老人拥有100%完全产权的房屋才可以抵押。此外，结婚证的更换、房产证的追加也是这个环节的常见问题。

再者，传统的银行按揭贷款都是远期抵押，会约定一个具体的抵押期限和金额。但反向抵押贷款是终身的，抵押期限和金额与被保险人的生活息息相关。无法提前约定抵押期限和金额。政府相关部门的办理流程和管理规定需要重新匹配和完善，否则无法支撑相关业务办理。

国外发展怎么样？

“以房养老”的概念起源于荷兰，真正意义上的“以房养老”概念是上世纪80年代在美国提出的，随后是英国、新加坡、日本等发达国家？？“以房养老”探索不过，在国外，“以房养老”也属于小众市场。

第一财经记者了解到，在美国，住房反向抵押养老保险的主要参与机构是银行，保险公司主要提供保障。贷款申请人必须62岁以上，反向抵押的房屋为老年人所有，用于日常生活。美国联邦住房管理局可以为90%以上的老年人提供抵押贷款。

在保障方面，在办理贷款前，会充分保障老人的知情权。根据规定，老年人在申请贷款前需要聘请专业顾问并接受相关知识培训，而提供此类贷款的金融机构已经获得了联邦住房管理局的批准。同时，为了免除老年人的后顾之忧，如果老年人在贷款期间违约，将由美国联邦住房管理局下属的* * *抵押贷款基金负责支付。

此外，贷款的选择也是多样的。借贷方式包括按月、定期、一次性支付。在房产处置上，可以将房屋交给金融机构，也可以由继承人在1年内还清贷款本息后赎回房屋。

从发展情况来看，美国的“以房养老”业务在2008年和2009年达到顶峰，约有1，654，38+0，000老年人参与。但该业务的市场份额仅占传统抵押贷款市场的1%，即只有1%的美国人使用反向贷款“养老”。

中国的发展可持续吗？

在人口老龄化催生一系列养老问题的情况下，许多发达国家逐渐将目光转向固化在房地产中的资产财富，纷纷展开“以房养老”的探索。

为应对日益严峻的老龄化问题，近年来，中国银保监会积极参与多层次养老保障体系建设。原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》和《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期限和扩大试点范围的通知》，希望通过试点鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系。

朱预测，六大因素的存在，仍为“以房养老”事业在中国的发展留下了一定的空间。

一是中国人口结构老龄化日益突出。二是家庭结构正在发生显著变化，家庭规模在缩小，“4-2-1”家庭群体庞大。与此同时，一些失独家庭和“空巢”家庭群体也应运而生。此外，独居比例和护理费增加，单身家庭和空巢家庭的比例也有所增加。

第三，居住模式的改变。“现代性让父母与子女的生活距离变远，传统家庭功能降低。”朱对说:

近日，《中国养老金精算报告2019~2050》测算结果显示，养老金累计结余将于2035年耗尽，这意味着养老保障制度改革进程面临艰巨挑战。朱认为，养老总量不足、结构失衡以及对多元化养老安排的需求已经成为“以房养老”业务发展壮大的第四个因素。

第五，中国房地产占家庭总资产的比重比较高。据悉，中国家庭财产占总资产的69%，而美国只占36%；第六，人口基数大，占比小的业务量会很大。

目前，我国住房抵押贷款二级市场不发达，降低了资产的流动性，影响了保险公司等金融主体参与住房反向抵押贷款的积极性。

朱建议，未来中国可以在财政、税收、司法、住房建设等多方面完善配套政策。同时，在产品服务方面，鼓励产品创新，使产品多样化、差异化。比如，保险公司可以与护理机构合作，或者自建护理服务体系，提供增值住房共享或者“养老保险加养老服务”的新产品。

(编辑:刘红丽)