一个新的房地产业务员应该掌握的最基本的知识有哪些？
商品房——可自由抵押出售和继承的有担保产权的房屋。
商品房——可用于居住和工作的住房。
住宅-居住的功能性房屋。
别墅——高级休闲娱乐的独立建筑，已经超出了单屋的功能，一般为三层。
工厂-生产和制造产品的特定场所。
头天厝——比别墅档次低的独栋房子，通常位于郊区，规划较大。
10层以上100米以下的电梯式高层建筑(带电梯)。
十层以下无电梯的多层建筑。
100米以上的超高层建筑。
裙楼-用于购物中心的建筑底部的巨大部分。
灵活隔间-一个室内空间，有可移动的隔间墙，通常用于办公。
开放式设计——无隔断设计有利于更广阔的空间，如餐厅、客厅等。
公摊——每户直接或间接使用的公共部位，如电梯、配电室等。
抵押贷款——用房产证和土地使用证作抵押，向金融机构贷款。
按揭贷款——基于商品房预售合同向银行贷款。
土地使用证书-允许使用某块土地的证书。
预售许可证——允许销售商品房的文件。
建设工程规划许可证-
契税3.8%(含手续费)
房产证——用来证明房屋所有权的房屋证书。
施工许可证书——用于证明施工符合规定，允许施工。
延期付款——因甲方工程延期或乙方付款延期造成的违约金。
工程制图-建筑工程方案图
墨线图-建筑内部结构图
朝南坐——大厅朝南。
左青龙——左侧绿色吉祥。
右白虎——白虎在房子的右边，是凶方的标志。
一次性付款——一次性付清这笔钱。
分期付款-准付款应分几次进行。
剪力墙——承受房屋重力的墙，不能随意敲，想敲也需要申请。
消防电梯——专门用于消防的电梯，包括吸烟电梯和排气电梯。
浴室三大件——面盆、浴缸和坐式马桶。
五件厨房用品-洗脸池、橱柜、灶台和抽油烟机。
市场细分——升级不同类型的产品，避免市场供求挤出。
保险-本息合计×5.5‰×总年限(抵押)
容积率-总建筑面积与楼面面积(通常不包括地下室)的比率
二本-1，商品房使用说明2，房屋质量保证书
建筑密度-建筑面积与总面积的比率。建筑越大，房子越密集。
DM-邮寄广告用品。
MP-报纸广告
CP-电视广告
Pop户外广告牌
Mg杂志广告
SP——销售时提示客户购买的虚假语言和虚假动作。
覆盖面积-项目的土地面积(包括建筑物)
建筑占地面积-建筑实际占地面积的比率
绿化率——绿化面积占总面积的比例。
使用率-使用面积与建筑面积的比率。
标准身高-3米。
平面价格差——平面方向不同导致的价格差(位置)。
标的差价——不同楼层造成的差价。
议价空间-议价差价
管道间-容纳各种管道的空间。
技术风险——技术跟不上。
客户购房的主要要求:
1.大量
2.建筑外形
3.城市的布局(客厅比较好，不要把门对着客厅。卫生间门不指向大厅，是方形的，容易装修)。
4.通风和照明(主要原则、卖点)
5.周围环境
6.房地产的营销重点:a .时代(抓住市场的空隙)b .生活c .安全d .舒适e .方便
7.消费者的购房动机a .情感动机b .理性动机:方便、实用、可靠、经济、实用利益。购买欲望c .地段动机d .直觉动机:乍一看，我喜欢价格直觉。
对肢体语言的判断；
不知道该说什么-可能会说谎。
抖脚——可能不耐烦。
嘴里叼着笔-需要信息
不敢直视——心虚。
紧握双手——焦虑
晃动你的脚——我不在乎你的观点
搓着手-期待着什么。
实战:团队精神:没有超级个人，只有超级团队精神(比如狮子王式)
策略:忽视敌人
战术:注意敌人1。控制气体2。控制心智，攻击心智:让顾客在战局中略输3。掌控权力:不断学习4。控制变化:随机应变。
另类法则:邀约的技巧，如何从平凡中发现不平凡。
判断房子的好坏:看有多少外国人住在里面。
影响房地产的风险因素:1。政策风险。
2.经济风险(市场供求)
3.国际风险(金融动荡)
4.技术风险(豆腐渣工程质量)
5.自然风险(自然和人为灾害)
要接听电话:
1.确定公司名称
表达问候
3.提供协助(介入产品卖点，打入景点)
4.确认客户是否一起来看，是否有其他业务人员跟随。
5.介绍项目，用模型做一个大概的说明，一次只推两个户型。
6.向顾客展示现场，边走边介绍。
7.销售人员不是把房子卖给客户，而是给客户买房。
不同类型客户的应对技巧:
1.傲慢型:先稳住对方，通过产品的特点找出弱点。
2.笑话销售人员类型
3.冲动可变性:买与不买是两者的区别，突出产品的特点和卖点，暗示产品有需求和借力。
4.推三吐四型:对销售人员无异议，但无立场。应对方法:仔细追溯他们无法决定的真正原因。
5.金屋:随女去男，表示沉默。应对方法:态度稳重的向女方求爱，适时关注男方。
6.成熟稳重型:与销售人员谈判时，不容易说服他们。应对方法:以平常心对待对方，保证产品质量、公司声誉、企业形象。
7.没有经验:想买房但做不了决定。应对方法:快刀斩乱麻，有所保留，让客户觉得你是房地产专家。
8.吃货大小都有:心思细腻，喜欢挑毛病，讲价狠。应对方法:不心软，适应杠杆，与氛围相对压。
9.风水占卜型:不在乎材料，不在乎结构，只在乎方位和朝向。应对方法:现代观点，适当搭配风水。
销售实践中要避免的错误方法:
1.遇到不稳定，不耐烦，急于销售的客户。
2.客户一问价格就以为是想买房。
3.低调地给客户打电话。
4.买的时候不考虑细节，很自恋。
5.顾客问什么就回答什么。
6.顾客一到就拿走笔记本，急于记下联系方式。
7.攻击其他房地产公司，让客户对你的信任度大打折扣。
8.否认顾客的意见
9.如果你没有完全理解客户的心态，就让他离开。
10.不允许感情用事。
房产面积怎么算？
建筑面积
房子的建筑面积对购房者来说很重要，但是计算范围比较复杂，购房者需要仔细了解。居住建筑要求建筑面积的范围和方法是:
1，单层住宅，不考虑高度，按一层计算，建筑面积按建筑外墙转角以上外围水平面积计算。部分楼层(如阁楼)的单层住宅也要计算建筑面积。
2.两层以上的住宅建筑，按各层建筑面积之和计算建筑面积，底层建筑面积按上述第一种方法计算。因此，建筑区也称为多层和高层建筑的“建筑发展区”。
3.地下室、半地下室及等效入口的建筑面积以外墙水平面积为准(但不包括采光井、防潮层、防护墙等)。).
4.多层和高层住宅建筑中的楼梯间、电梯井、垃圾通道、通风通道，按建筑自然楼层计入总建筑面积。高层建筑技术层(放置管道设备及维修用)高度超过2.2m的，建筑面积按100%计算。
5.突出于墙外的门，有顶有柱的走廊、屋檐、雨篷，如北京、天津等城市的“骑楼”，四合院的手迹廊等。，建筑面积按其投影面积的50%计算。
6.在多层或高层建筑、楼梯间、水泵房及水箱间、电梯间等。突出屋面围护结构的，建筑面积按维护结构外围水平面积计算。
不计入建筑面积的住宅建筑范围有:
1，夹层、夹层、技术层及高度小于2.2米的地下室、半地下室。
2.突出显示组件、配件、装饰柱、装饰性休班幕墙、婴儿床、基脚、无柱遮阳篷等。房子的墙壁。
3.房屋之间没有遮盖物的架空走廊。
4，房子的屋顶，平台，屋顶上的花园，还有游泳池。
5.利用建筑的空间，将建筑中的* * *作为平台、斜面和放置箱罐的平台。
6.拱廊和过街地层用作道路的车道通行部分。
7.以引桥、高架道路和人行道为屋顶的房屋。
8.活动房屋和临时房屋。
9.独立的烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干线、支线。
10，与房间不同的房屋之间的伸缩缝。
利用面积
住宅套房中可用面积的概念是除了每个住宅入口的墙厚之外的所有净面积的总和。包括卧室、客厅、门厅、走廊、厨房、卫生间、储藏室、衣柜(不含吊柜)、室内楼梯(按投影面积)。坡屋顶内的空间作为房间使用时，一半面积的净高不小于2.1 m，其余部分的最小净高不小于1.5 m，满足上述要求的，可计入使用面积，否则不计入使用面积。
销售区
商品房以“套房”或“单元”出售，商品房销售面积为套内或套内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公共建筑面积之和。公式为:商品房销售面积=套内建筑面积+共用公共建筑面积。
1.套内建筑面积由以下三部分组成:套内(单元)使用面积、内墙面积、阳台建筑面积。套内建筑面积各部分的计算原则如下:
(1)套房中的可用面积(单位)
住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑应按《特殊建筑设计规范》规定的方法或参照《居住建筑设计规范》计算。
(2)内墙内部主体面积
商品房套(单元)间的隔墙，套(单元)间的分隔和公共建筑空间的投影面积，外墙(包括山墙)都是公共墙体。公共墙水平投影面积的一半计入内墙面积。
非公共墙体的水平投影面积全部计入墙体面积。
(3)阳台建筑面积
阳台是指居民进入户外活动和晾晒衣物的空间。
阳台按设计和构造类型可分为凸阳台、半凸半凹阳台、凹阳台、带柱阳台、平台等结构类型。
阳台按建筑面积要求可分为封闭式和非封闭式阳台。
阳台的面积计算图标《房产测量规范》规定，无论建筑类型，只有全封闭与否。全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。
(4)套内建筑面积=套内使用面积+内墙面积+阳台建筑面积
2.共用公共建筑面积
共用公共建筑面积由两部分组成:
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共大厅或过道等建筑面积。服务于整栋大楼。
(2)各单元与建筑空间之间的隔墙和外墙(含山墙)水平投影面积的50%。
公共建筑面积不包括任何地下室、车棚等。作为独立使用空间出租，作为人防工程的地下室不计入公共建筑面积。
公共建筑面积计算方法:整栋建筑每套(单元)建筑面积之和减去整栋建筑面积，再减去已作为独立使用空间出售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整栋建筑的公共建筑面积。
用整栋楼的公共建筑面积除以整栋楼各套房的建筑面积之和，得到整栋楼的公共建筑面积分摊系数。
销售人员必须做“功课”
现在，销售人员业务已经开始走下坡路，从提成情况就可以证明。两三年前北京销售人员的提成一般能达到千分之三到千分之四，现在一般只有千分之一到千分之二。有的楼盘干脆不招正式业务员，老板找亲戚顶替。但是一个优秀的销售人员还是可以发挥很大作用的。“市场调整”是所有房地产销售人员的必修课。所谓“市场调”，就是销售人员带着需要调研的问题去周边楼盘的售楼处走访，做市场调研。这种拜访不需要隐藏自己的真实身份，因为任何一个楼盘的销售都要去其他楼盘“调市场”。“市场调节”的结果越精细越好。目的是以后接待客户，了解自己周围的楼盘。毕竟客户是不愿意从一个“傻蛋”那里买房的。
有销售经验的人和初入市场的人很不一样。徐先生大学时是物业管理专业的。毕业后，他在一家高档写字楼工作了两年，成为了一名销售经理。到现在已经四年了，现在是北京西直门某大厦的销售经理。用他的话说，成功的销售人员非常细心。“男人看鞋，女人看包。老销售人员遇到客户，会知道对方是不是他的潜在客户。对于第一次接触的客户，销售要尽量了解对方的真实购房意图。好的销售人员一般都有工作日记，记录客户的意向，身体特征，甚至汽车品牌。如果你只记得客户的名字和电话，两天后你就不会记得了。"
销售人员最大的忌讳就是不要说周围建筑的坏话。原因很简单。可能任何客户都是附近某栋楼的买家。如果销售人员说这栋楼有缺点，那么客户肯定不会喜欢，可能会转身离开。最气人的是再找一个销售人员。在这种情况下，有经验的销售人员会先肯定客户的说法，然后转而说出自己楼盘的突出优势在哪里，让客户相信买自己卖的楼盘更明智。客户类型很多，有自住的，也有投资的。自住客户中，有很多冲动的人，这也是销售人员最喜欢的客户。没怎么说话，客户干净利落地付了定金。如果遇到投资人，那就比较难了。这类人购房经验丰富，这就要求销售人员有更高超的销售技巧。这时候销售人员就要扮演一个理财规划师的角色，帮助客户计算复杂的投资回报。用销售人员自己的话说，“都是废话。现在大家都知道投资住房不赚钱。”这些投资人大多是女性，基本都是不慌不忙的。很多人只是把找房子当成自己的爱好。所以，对于这样的人，销售人员需要极大的耐心。比如项目推新优惠，或者有什么优惠活动，都要电话通知。也许有一天顾客会付订金。