知识产权公示

我国即将颁布的民法典的内容可能包括主体、合同、物权、债权和责任五个部分。物权编篡是物权编篡的核心和基础。为此，全国人大常委会法工委成立了以梁慧星和王黎明为组长的两个工作组，起草物权法。2007年3月16日，十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。这标志着中国民法典的诞生迈出了关键一步。

1，物权法制定实施的现实背景

(1)市场经济发展的需要

任何法律的起草、立法和实施都必然有其内在的多重原因。物权法的制定和实施主要是由于社会经济的发展。人们非常关心财产的归属和利用，人们有必要对自己的社会财富进行法律规范。人对物的权利，即财产权，是特定社会中人与人之间占有关系的法律表现，是法律认可的主体依法支配物的独占性、排他性权利。法律是现实社会的调节器。人们不同的社会地位、财产归属等现实问题，都是由国家强制力来确认的。物权法是调整因物的所有权和使用权而产生的财产关系的基本民法，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的财产权及其保护。

②法律完善的需要。

中国民事法律制度的制定和完善正在逐步推进。20世纪80年代以来，以我国制定颁布的《民法通则》为基本出发点，90年代末制定实施的统一合同法，以及其他与婚姻家庭继承相关的法律制度、知识产权法律制度、相关侵权法律制度、司法解释等相继制定实施，使得物权法的制定实施显得尤为迫切。可以说，物权法的制定和实施恰逢其时，应时而生。

(3)现实法律问题的需要。

与此同时，社会经济的发展导致人与人之间的财产法律关系越来越复杂，其中很多涉及到物的所有权和占有权的法律关系，迫切需要一个规范、完备的物权法律制度。现实中涉及物权的法律纠纷很多，迫切需要一部强有力的物权法来保护合法人的权益。《物权法》的制定和实施，解决了许多实际法律适用问题。

2.物权法起草和制定的学术背景。

作为物权法起草的前期准备工作，NPC法律委员会委托中国社会科学院梁慧星教授和中国人民大学王黎明教授撰写了物权法专家建议稿。在此基础上，NPC法工委于2001年5月形成了物权法草案提交专家讨论。之后在专家的建议下，于同年年底完成，并于2002年6月5438+10月公布了物权法草案征求意见。

《物权法》打破了我国的立法记录，是立法史上审议次数最多的法律。是向社会公开征求意见的12法律之一。在公开征求意见的过程中，在全国范围内引起了广泛的争论，涉及相关的政治问题。一些专家认为，物权法草案不坚持社会主义的基本经济原则，违反了宪法。起草小组的梁慧星、王黎明等民法专家表达了不同的观点:首先，对合法财产的承认和平等保护是物权法的规范。第二，物权法是民法，不是宪法。没有必要因为宪法已经规定了，就说国家财产不可侵犯，没有必要重复物权法；如果重复这一规定，很容易引起误解。第三，贫富分化是社会现实问题，不是物权法问题。这个论点得到了大多数人的支持。清除民众心中的困惑。物权法的立法进程继续向前推进。

在物权法即将审议通过之际，重庆九龙坡区“史上最佳钉子户”的出现恰逢其时，房屋拆迁和钉子户问题引起了全国的高度关注。各方法学专家对此各抒己见，一场关于物权法和房屋拆迁“钉子户”的学术争论由此展开。物权法中“国家的、集体的、私人的财产权利和其他权利人的财产权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的法律原则，与生活中的现实发生了激烈的碰撞，使广大人民群众自觉不自觉地接受了物权法教育的洗礼。宪法中“公民合法的私有财产不受侵犯”的原则和物权法中“私有财产权受法律保护”的理念进一步深入人心。

二、物权法的必要性

为什么会有物权法？

在城市里，房主和物业公司为楼梯、车库等空间的归属而争吵的情况并不少见。

——在农村，一些农民因宅基地权属不清而产生纠纷，结下了几代人的仇恨。

数据显示，北京法院2001年受理的房产纠纷达到15000余件，且呈逐年上升趋势。

不在物权法律关系中。一些委员认为，社会主义市场经济和社会财富不熟悉产权的概念。生活中，人一直在增加，老百姓也逐渐富裕起来。有了物业，老百姓自然关心自己的财产安全，关心自己的利益，物业纠纷也就多了。适用于解决这些纠纷的具体法律是《物权法》。可以设点，可以止争，让人有永久的生产。

宪法修正案加强了对公民合法私有财产的保护，强调对国家征用土地和房屋应当实行合理补偿。王黎明认为，物权法的颁布是宪法原则的具体化。把老百姓的权利明确写入法典，有利于制止那些践踏老百姓财产权的人。"物权法和合同法是支撑市场经济的两大支柱."王黎明教授引用一位外国经济学家的话说，有必要制定一部物权法。

唐德华:《物权法》的制定和颁布至少有四个重要意义。一是有力推动了依法治国、建设社会主义法治国家的进程。也可以说是重大举措，或者说是里程碑式的法律。第二，物权法维护了我国的基本经济制度。我国的基本经济制度已在宪法中明确规定，是以公有制为主体、多种经济共同发展的基本经济制度。这是第二个方面的意义。第三，我认为这是维护社会主义市场经济秩序的必要法律。众所周知，我们正在建设社会主义市场经济，并逐步与国际接轨。在建立市场经济的过程中，需要一个完善的法律体系，其中一个非常重要的法律应该说是物权法。第四个方面，我认为也是非常重要的，就是物权法关系到或者涉及到公民、法人和其他组织的权利。有人说物权法属于财产所有权，财产所有权对每个人，对每个企业或法人或组织都很重要，但是这个财权属于谁呢？这一点非常重要。如果说合同法是交易法，那么物权法就是所有权法，所有权法在某种意义上比教育法更重要。大家都知道合同法的重要性，经过多年的实践，证明了它在经济生活和社会生活中的作用。物权法在十几年的历程中，对公民、法人和其他组织权利的保护必然更加重要和突出。所以，我觉得至少可以说，物权法的颁布，有四个方面的重大意义。所以人们非常关注这部法律。

三、《物权法》的亮点引述访谈

[关键词]不动产登记制度

房子登记在谁的名下，就是谁的产权。

[案例]张女士和丈夫在奥体中心购买了一套商品房。当时由于种种原因，产权人只将这套夫妻出资的房子登记在未成年女儿的名下。对于如何确定这套房子的主人，张女士并不清楚。

【解析】根据物权法的规定，不动产的产权实行严格的登记制度，登记即生效。不登记就不生效，即登记就有物权，不登记就有物权。虽然这套房子是张女士和丈夫出资购买的，但他们自愿将房屋所有权登记在未成年女儿的名下。事实上，他们处理了自己的财产，他们的未成年女儿是唯一的财产所有者。张先生夫妇既不是权利人，也不是权利人。

当然也有一种例外，就是夫妻一方或双方在婚姻关系存续期间购买的不动产，即使登记在一人名下，只要夫妻双方对财产没有特别约定，也应认定为夫妻财产。因为这属于“其他有关法律对物权有特别规定的，依照其规定。”

没有登记，房子就不属于你。

【案例】三年前，李女士一个很要好的朋友想卖房产。她和这个朋友协商，以654.38+0.3万元的价格买了下来。随后，李女士在支付朋友65438+万元后，随家人搬了进来，一住就是三年。三年来，三万元的余款仍未支付，对方也从未催过。李女士也因为手头紧，没能及时还清。同时，李女士也没有要求对方配合过户登记，此事一拖就是三年。前段时间，李女士突然接到朋友通知，说不愿意卖房，把李女士三年前买的65438+万元退给她。目前房价翻了一倍，这个朋友已经把房子以26万卖给别人了。李女士是否有权对这套房子主张权利？

【解析】物权法第十五条规定:“当事人之间就不动产物权的设立、变更、转让和消灭订立的合同，自合同成立时生效，但法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理产权登记不影响合同效力。”按照物权法的本意，这里的“合同效力”仅指债权效力，不指也不包括物权效力。也就是说，我国物权法区分了物权设立的原因行为、基础行为(合同)和设立行为(不动产登记)，在买卖尤其是不动产登记中必须同时具备，物权的设立、变更、转让才能生效。虽然李女士与好朋友协商签订了购房合同，并付清了大部分购房款，但由于未办理过户登记(转移登记)，房屋仍归李女士朋友所有，李女士朋友仍有权处分(出售)自己名下的房产。李女士不享有该房屋的物权。她只能要求好朋友按照购房合同承担赔偿损失等违约责任。

提前通知登记，防止“一房多婚”

[案例]2006年5月，秦小姐在某新楼盘购买了一套128平米的房子。与开发商签订房屋买卖合同并支付首付款后，开发商未按合同约定交房。上周，秦小姐再次去协商时，发现开发商已经擅自将房子卖给了她的售楼小姐，而且合同已经备案，对方已经装修入住。

【解析】物权法创设了预告登记制度，进一步完善不动产登记，可以有效防止“一房多卖”，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产权利的协议后，可以根据协议向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。之前也有很多类似的案例，买卖双方签订买卖合同，支付部分房款，等待产权证发放。其间，卖方将房屋转卖他人，并给了他人产权证。于是，两个买家“抢房”，和卖家打起了官司。

今后，买受人在与出卖人签订买卖合同后，可以按照约定到房屋登记机构进行预告登记，然后进行产权登记。只要购房人办理了预告登记，如果出卖人将房屋另行出售给他人，这种“追加出售”就不具有效力，也就是说，房屋只能出售给已办理预告登记的购房人，其他任何人都不能取得房屋的产权。这样可以有效避免“一女二嫁”。需要注意的是，自登记之日起3个月内，应当进行不动产产权登记，否则预告登记无效。

登记有误的，应当申请更正；如不同意报名，将在15天内起诉。

[案例]小王和爱人小李决定一起买房，两人一起办理了登记，但后来发现房产证上只登记了小李的名字。小王很着急。他该怎么维权？

【解析】物权法还新设立了更正登记制度和异议登记制度，目的是为了及时更正登记错误，防止损害。更正登记制度是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。在这种情况下，小申请更正登记。小李书面同意更正或者小王有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。

如果小李对更正有异议，小王粲申请异议登记。异议登记相当于“暂时冻结”，其效果是使原不动产登记失去正确推定。但特别需要注意的是，异议一经登记，必须在15日内起诉，否则无效。

[关键词]会所所有权需要进一步明确

《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路归业主所有，但属于城镇道路的除外。建筑区划内的绿地属于所有权人，但城市公共绿地或明示个人的除外。除道路和绿地外，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务属于业主。

刘克希表示，会所的所有权，即归开发商所有还是归业主所有，是物权法立法中争议最大的问题之一。他介绍，之前的物权法草案曾规定过会所的所有权，但争议很大。因此，在2005年8月29日全国人大法律委员会和全国人大常委会法工委召开物权法草案座谈会后，直到“七次审议”之前，一直回避这个问题。“其他公共场所和公共设施”属于业主* * *的内容是在“提请人大审议的草案”之后才增加的。但是，“其他公共场所和公共设施”的抽象概括表述与“建筑区划内的会所”、“人防工程”等具体概念有什么关系呢？能否确定为属，即后两者能否归属于前两者？从物权法的规定来看，总的原则和方向是有利于业主的。但目前不能简单认为会所和人防工程属于业主。

刘克希认为，这个问题需要在今后的法律、行政法规、立法解释和司法解释中进一步完善和明确。

[关键词]车库所有权

车位和车库不是按成本拥有的。

物权法规定:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属，由当事人通过买卖、赠与或租赁等方式约定；占用业主所有的道路或者其他场地停放汽车的车位，归业主所有。

据了解,《物权法》起草之初，意在车位、车库是否进入成本是业主或开发商界定所有权的唯一依据。刘克希认为，“按成本归属”的制度设计不科学，对业主不利。因为什么是“成本”其实是极难界定的，业主也没有商品房开发成本等信息。

此外，刘克希认为，物权法规定“先予满足”的出发点和立法意图是好的，但在实践中不够明确、具体和可操作性。而且这一规定并没有考虑到保留必要的公共停车位和访客停车位归业主所有，给公众的安全留下了一定的“隐患”。

新车位是新的，旧车位还是用老办法。

刘克希表示，《物权法》中关于车位、车库的规定仅适用于2007年6月65438+10月1日之后新建的车位、车库，不适用于此前已建的车位、车库。至于什么是“2007年6月65438+10月1以后新建的车位、车库”，也存在理解上的差异。有观点认为，只要车位、车库是在2007年6月65438+10月1日之后建成的，就适用物权法，而不考虑开工建设和立项批准的时间。还有人认为，严格来说，新建车位是指65438年6月+10月1日领取规划许可证和施工许可证后建设的车位。

对于如何处理《物权法》颁布实施前出售的“房改房”、旧住宅区的房屋、住宅区的车位、车库等历史遗留问题，刘克希表示，全国人大法律委员会于2007年3月12日作了《中华人民共和国物权法(草案)审议结果报告》。

刘克希认为，历史遗留的车位、车库不适用《物权法》的规定，而是适用《物权法》之前的相关地方性法规、规章等形式的规定，或者按照当时的约定。这里的“当时的约定”是一个相当宽泛的概念，没有法律上的限制。比如南京一些老小区的车位、车库的权属问题，就应该遵循老办法，即2004年6月5438+2月65438+5月南京市房管、物价部门发布的《关于商品房附属房屋转让的若干规定》。根据这一规定，小区内相当于15%总标准配置的室内车位和所有室外车位归业主所有，其余为业主专用车位，可由房地产开发企业出售。

[关键词]土地使用权

使用权自动续期，是否收费暂不规定。

《物权法》第一百四十九条第一款规定:“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”

刘克希认为，物权法的这一规定是当代中国人民民法智慧的最高结晶，是物权法最亮点，也是对广大人民群众最有利的规定。什么是“自动续费”？刘克希解释说，不需要用户申请，也不需要政府及其部门审批，时限就会自动延长。能持续多久？不限时限:100年房子不倒，100年想当然，放心使用；三百年不倒，可以放心大胆用三百年。100，300年后是否应该收归国有？不一定。我们到时候再研究。

此外，刘克希介绍，关于“自动续期”后是否收费，四、五稿都曾提出，建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当缴纳土地使用费；土地使用权的续期期限、标准和缴纳方式由国务院规定。从第六稿开始，删除了这一规定，通过时也没有这方面的内容。这主要是关于要不要收土地使用费，收多少，怎么收(是收70年还是按年收，是收土地使用费还是土地税、房产税等。)，没有深入讨论过，也没有成熟的经验，而且这一规定关系到广大群众的切身利益，需要特别慎重对待，故不宜在物权法中作出规定。到时候可以根据中国经济发展的实际情况仔细研究。

值得一提的是，《物权法》第一百四十九条第二款规定:“非住宅建设用地使用权期限届满，应当依法办理续期手续。”刘克希说，从这一规定可以看出，非住宅房屋不享受房屋“自动续期”的特殊保护，仍然适用现有法律、行政法规的规定。

“小产权房”纠纷没有统一规定

根据《物权法》，宅基地是指农村集体经济组织成员占有、使用的集体所有的土地。《物权法》生效后，“宅基地”及其“宅基地使用权”将成为农村村民房屋占用的土地及其权利的专用名称。

刘克希介绍，能否放开农民住房及其宅基地使用权的转让和抵押，是物权法制定过程中的热点和争议问题，一直存在不同意见。

据了解，物权法从草案五审稿中删除了相关规定。刘克希表示，《物权法》对宅基地使用权没有新的规定，原则上仍适用现有规定。在转让和流转问题上，与土地承包经营权采取了同样的方案和态度，即从全国范围来看，放开土地承包经营权和宅基地使用权转让、抵押的条件尚不成熟。为了维护现行法律和国家关于农村土地的现行政策，并为今后修改相关法律留有余地，《物权法》规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

刘克希表示，目前对于所谓“小产权房”的处理没有统一的规定，全国的做法不一致，全省的做法也不一致。一些农民卖掉了他们的房子。当出现征地拆迁的情况时，有的地方保护购房者，有的地方只保护购房者的房屋补偿款，土地补偿款确定属于村集体或出卖人。我省13城市的做法也不一致。目前有两个城市是“合同无效，有效处理”，即房屋买卖合同无效，但给予购房人与当地村民同等的补偿，其他11城市是“合同无效，有效处理”，即合同无效，房屋补偿归购房人，土地补偿归村集体或出卖人。