公摊面积是房子的拆迁面积吗？

众所周知，房屋拆迁的补偿方式主要有产权置换、货币补偿及其组合。在选择产权置换的补偿方式时，我们往往会参考“拆了还了”的原则，所以很多被拆迁的细心户会问:拆了还了怎么计算公摊面积？这个问题可大可小。如果原拆迁的房子是高层，公摊面积大，和回迁房差不多，那么问题就比较小；但如果原来是平房，拆迁后重新安置到高层，公摊面积一看就能“涨”起来，中间的面积可不少。其实我们在媒体报道中也看到过这样的例子——很多拆迁户反映，回迁房都是高层建筑，公摊面积大，导致拆迁后居住面积不仅没有提高，甚至可能减少。针对这一问题，目前我国的法律法规并没有对联营的范围进行详细的规定。但是你可以看一下《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定“拆迁单位和个人的房屋和其他不动产，应当依法给予补偿，以维护被征收人的合法权益；个人住宅被征收的，还应当保障被征收人的居住条件。”这里所说的“保障被征收人的居住条件”，理解为不能因为征收拆迁而降低被拆迁户的居住条件，这也导致了“拆了还了”的最低原则；当然，基于保障居住条件的立法精神，所谓“拆了还”应该是指实用面积。如果只是建筑面积不变，公摊面积增加，实用面积必然减少，拆迁户的居住条件得不到保障。针对这个问题，很多地方政府也做出了相应的规定。今天拆迁律师就来盘点一些地方在拆迁中对公摊面积的规定，供大家参考。1.《山东省青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款第(四)项:补偿房屋的公摊面积应当单独计入补偿面积。第二十三条征收住宅房屋实行货币补偿的，其补偿面积按照本条例第二十一条的规定计算，货币补偿按照被征收地区新建商品房的市场价格结算。其中，第二十一条第一款第四项补偿房屋的公摊面积，以本款第一项至第三项补偿面积之和乘以公摊面积比计算。前款规定的公摊面积比例，被征收区域在本市市区范围内用于住宅建设的，按照住宅建设项目的平均公摊面积比例计算；征收面积用于其他工程建设的，按照23%计算。县级市公摊面积比例由当地人民政府根据当地实际情况确定，并报市人民政府备案。本条所称公摊面积比例，是指建筑物公共建筑面积占建筑物总建筑面积的比例。2.《陕西省Xi国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条第五款:公摊面积不结算房价款。3.《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十条第二款:被征收房屋实行产权调换补偿的，房屋征收部门应当与被征收人计算结算被征收房屋与产权调换房屋的差价，并根据被征收房屋的产权性质办理产权调换房屋的转移登记。产权调换房屋公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门应当补偿被征收人因公摊面积增加、使用面积减少造成的损失。4、湖北省《武汉市国有土地房屋征收与补偿实施办法》第四十一条被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当增加对被征收人或者公有住房承租人的建筑面积补贴。建筑面积补贴原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下被征收房屋置换为18层及以上房屋的，建筑面积补贴原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。建筑面积补贴的具体标准由各区人民政府根据项目实际情况确定。5.《河北省石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十条第二款:房屋征收部门应当根据被征收房屋的具体情况给予公开补助。公摊补贴由房地产价格评估机构根据公摊基准补贴系数结合被征收房屋评估确定。6.《安徽省合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条第一款:被征收住宅房屋实行产权调换的，产权调换房屋的建筑面积按照产权调换房屋的实际分摊系数计算。《安庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条第一款:征收住宅房屋实行产权调换的，产权调换房屋的建筑面积按照产权调换房屋的实际分摊系数计算。7.浙江省国有土地上房屋征收补偿、补贴和奖励规定2。征收房屋补贴(四)住宅房屋产权调换公摊面积补贴。住宅为高层建筑的，公摊面积补贴至最接近建筑面积的套房正面进行产权调换:每套配电梯的，补贴建筑面积3平方米；每套单位配备两部及以上电梯的，补贴建筑面积为10平方米。补贴面积不交房价。8.福州市仓山区东部新城农村集体土地房屋补偿安置实施细则(试行)十三。征收农村集体土地上非农经济合作成员有产权的房屋，补偿被征收有产权房屋建筑面积的10%(安置房为七层以下多层房屋的除外)，但每户最多不超过10平方米。9、甘肃省《兰州市国有土地房屋征收与补偿实施办法》第三十五条征收住宅房屋实行同类地段产权调换的，被征收房屋建筑面积与调换房屋建筑面积相等的，差额部分不予结算，相应的公摊面积不予结算。超过建筑面积的，可以分档次由被征收人以优惠价格购买，交换后的房屋产权归被征收人所有。具体优惠价格在补偿方案中规定。征收同类地段的非住宅房屋实行产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积应不低于被征收房屋的套内建筑面积，套内建筑面积的等值部分，按评估差价结算，相应的公摊面积不予结算。10，成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知四。严格补偿标准(一)房屋补偿费。实行货币补偿的，按照改造范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定；实行产权调换的，通过综合平衡改造范围内房屋的建筑面积和市场评估价值，对房屋所有权人进行安置。住宅改造，房屋所有权人选择产权调换的，改造范围内的房屋和安置房分别按套内建筑面积和公摊面积进行调换，套内建筑面积差额按评估价结算，实施单位免交公摊面积补偿款。房屋所有人一次性付清差价的，优惠30%。《广元市中心城区棚户区土地征收补偿安置暂行办法》第二十九条在不减少被征收房屋套内面积的前提下，按照以下原则执行: (一)房屋征收部门提供的房屋为多层的，按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1的比例返还房屋。(2)房屋征收部门提供产权调换的房屋为高层的，鉴于公摊面积增加，按照被征收房屋建筑面积与产权调换高层房屋建筑面积的比例1: 1.2返还房屋。(五)按照本条第(一)项、第(二)项返还房屋的，返还房屋的分摊面积超过15%的部分由政府承担，计入返还房屋的产权面积。后期费用由被征收人承担。《内江市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法(试行)》第三十五条被征收人选择产权调换的，安置房总建筑面积不得低于50平方米。被征收房屋与安置房分别按套内建筑面积、公摊面积进行调换，套内建筑面积差额按评估价结算，房屋征收部门免除公摊面积补足差额。被征收房屋和安置房的套内建筑面积、公摊面积以房屋所有权证记载为准。房屋所有权证未分别记载套内建筑面积、公摊面积的，以房屋权属登记部门核定的面积为准。泸州市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿有关政策的通知。其他补贴(三)公摊面积补贴选择产权调换的被征收人，被征收房屋为砖木结构、单木结构的，产权调换房屋以套内面积结算，免交产权调换房屋公摊面积补偿；被征收房屋为砖混结构、框架结构的，产权调换房屋按建筑面积结算，产权调换房屋分摊面积超过建筑面积7%的部分，由政府给予补贴。《泸州市征地补偿安置办法(试行)》第二十条第二款:申请安置房的居民家庭，每户安置房面积超过有权面积10平方米的，按照该区房屋返还综合成本价补足差额，超过有权面积10平方米的部分，按照该区房屋返还指导价补足。申请高层安置的，每户公摊面积的7%由政府承担，并给予每户5000元的一次性物业管理费等补贴。11、重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)第二十五条被征收住宅建筑面积分摊系数低于或者等于15%的，按照分摊系数15%计算补偿住宅建筑面积，被征收住宅建筑面积分摊系数高于15%的，12《内蒙古自治区包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条第二款:被征收房屋为平房、简易建筑、不完全单用途房屋和多层房屋，产权调换房屋为高层房屋的，在“一换一”的基础上，按照满足被征收房屋原套内面积使用功能的原则，对公摊面积予以补贴。补贴公摊面积最高不超过被征收房屋计算面积的10%。具体补贴标准由作出房屋征收决定的人民政府确定。13.《广西壮族自治区南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款:被征收房屋公摊面积按照1: 1变更，安置房公摊面积与被征收房屋公摊面积的差额不予结算。《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设和管理的实施意见》第二十七条第二款:拆迁安置房公摊面积与被征收房屋公摊面积的差额不予结算。《钦州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十条征收住宅房屋选择产权调换的，房屋征收部门应当提供产权调换的安置房，按照套内面积1:1.3进行调换。安置房超过被征收房屋面积的部分应当结算差价，超过面积在10平方米以内(含10平方米)的部分，按照征收决定公布时上一年度保障性住房建设成本价结算差价；超出面积10平方米的部分，按照房产部门提供的交付时同地段同类商品房平均价格结算差价。被征收房屋公摊面积按1: 1变更。安置房公摊面积小于被征收房屋公摊面积的，差额部分予以结算；安置房公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，给予免差价奖励。安置用房的套内面积小于被征收房屋的套内面积的，不足部分按照被征收房屋的价值标准或者安置用房的销售价格给予被征收人货币补偿。14.泰安市人民政府关于实施江苏省城区开发建设的意见。安置房都是小高层，电梯增加的电梯和走廊的共用面积不计入安置面积。15.《辽宁省铁岭市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条第三款:1。建筑物原地(就近)安置的，被征收人应当支付安置面积(原住房面积加上相应增加的公摊面积)评估价与原住房评估价差额的50%。可就近增加面积，等级内增加面积部分按优惠价结算(安置房评估价下浮20%)，等级外增加面积部分按安置房评估价结算；2.异地安置楼房，在之前用途的基础上，用原住房面积加上相应增加的公摊面积，按照同类商业网点的评估价格，求出被征用土地与安置土地的差价。16、洛阳市人民政府关于河南省国有土地上房屋征收与补偿的意见附件1 1。被征收房屋补偿1。实行货币补偿的，按照被征收房屋的市场评估价格计算。实施房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县人民政府应当提供改建地段或者邻近地段的房屋进行调换。在房屋产权调换中，被征收房屋和安置房分别按照套内建筑面积和公摊面积进行调换。套内建筑面积变更时，被征收房屋价格和安置房价格按市场评估价格计算，双方结算差价。公摊面积变更时，免除套内建筑面积对应的公摊面积差价。被征收人选择的安置房在2套以上(含2套)的，实行高低搭配安置。17.《吉林省辽源市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十五条第四款:选择产权调换的高层住宅:公摊面积内的电梯房面积，计算产权，无偿给予被征收人。“作者:蔡*仪版权所有:* *京平律师事务所注:如需转载，请注明版权！王峰峰律师，京平律师事务所合伙人、高级律师，擅长征地拆迁行政诉讼和维权代理。

法律客观性:

中华人民共和国民法典

第243条

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地、组织和个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有土地，应当依法按时足额支付土地补偿费、安置补助费和农村村民房屋、其他地上附着物及青苗补偿费，安排被征地农民社会保障费用，保障其生活，维护其合法权益。

征收组织和个人的房屋及其他不动产，应当依法给予补偿，维护被征收人的合法权益；

征收个人房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留或者拖欠征收补偿费。