知识产权徐伟

你可以去当地房管局查一下这个物业公司有没有备案物业管理合同。开发商确实有权利在前期更换物业公司，前期的物业管理合同也确实是开发商和物业公司签订的。按照正规的管理要求，物业管理公司承接物业管理项目时，需要到项目所在地的房管部门进行物业管理备案。所以你可以查一下这个物业管理公司是否有合法的管理程序。

如果公司有正规的物业管理合同并备案，说明公司承接工程的手续是合法的。根据合同法，你有缴纳物业管理费的义务；并且物业公司有义务按照合同约定提供物业服务。你们任何一方都不能单方面违反合同。所以，如果你不交物业费，法院很可能会接受物业公司的意见，即你必须交物业费。你现在要做的就是收集物业公司不能按照物业合同提供有效物业服务的证据。然后当庭反诉物业管理公司未按合同约定提供服务，给你的生活造成损失，要求物业管理公司赔偿。

二、关于无合同纠纷的处理。

业主委员会或业主与物业管理公司之间的关系是合同关系，发生纠纷应按双方订立的合同处理。但在实践中，很多物业管理公司未与业主委员会或业主订立书面合同，甚至房地产开发商自行派出部门管理物业，未办理委托物业管理公司手续，也未与小区业主订立物业管理合同，为物业管理纠纷埋下了伏笔。

在没有合同的情况下，法院在处理物业管理纠纷时要注意两个突出的问题:一是物业公司的资质问题。物业公司开展物业管理服务，除办理相关企业登记外，还应具备相应的等级资质和收费资格，并具有政府部门颁发的相关证书；对于不具备合法资质但从事物业管理，存在物业管理纠纷的，法院可基于鼓励企业发展、惠及人民生活的角度，经业主委员会或业主同意，责令物业公司限期补办相关证件，并与业主委员会或业主签订物业管理合同，但补办证件前的物业费只收取合理费用；如果物业管理公司无法办理手续，或者业主委员会、业主不同意物业管理公司继续管理，法院只应基于民法公平原则支持物业管理公司的成本，不应保护其违法违规试图赚取的经济利益。二是物业费标准。物业费的收取应当遵循合理、公开、适合服务的原则，收取标准应当严格按照合同约定执行。普通住宅的物业管理服务费是政府指导价，根据物业管理服务的合理成本和业主的经济承受能力确定。其他房屋必须经业主或业主委员会同意。当事人未就物业管理达成协议的，说明当事人对物业管理的事项没有约定，也没有约定收费标准和支付方式，所以当事人之间的服务合同关系不成立；物业管理公司管理小区，因此遭受损失的，可以参照民法通则中的无因管理原则，由业主或业主委员会酌情给予其提供服务相当于损失金额的经济补偿。

第三，关于法律的适用

关于建筑物区分所有权，世界上很多国家都是以立法的形式进行规制，如奥地利房屋所有权法1948，德国房屋所有权法1951，英国房屋法1957。目前我国关于房屋的立法比较滞后，没有规定建筑物区分所有权制度。所以目前没有法律来规范建筑管理，国家建设部提出的条例也还没有出台。目前只有一些地方性法规和地方性法规，如江苏省人大常委会通过的《江苏省物业管理条例》。有学者建议，我国在制定物权法或单向建筑物区分所有权法时，应考虑建筑物区分所有权问题，因为物业管理的本质是区分所有建筑物。

四、物业服务合同公示期

我国对物业服务合同的公示期没有明确具体的规定。

一般做法是七到十五天或者三十天，具体公示期限可以由物业服务人根据小区实际情况决定。

但是，虽然法律没有明文规定物业服务合同的公示期，但根据《民法典》第943条规定，物业服务提供者应当以合理的方式定期公示服务项目、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履约情况、维修资金的使用情况以及业主的部分经营和收益情况，并向业主大会、业主委员会报告。

以上是关于没有物业合同怎么办的相关内容。根据以上内容，我们可以知道在这种情况下应该怎么做以及物业服务合同的公示期按照一般惯例是七到十五天或者三十天。如果你还有什么不明白的地方，可以咨询Zhaofa.com的律师，他们会给你专业的建议。

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