怎样才能最快的掌握房产销售的知识？或者说房产销售需要掌握哪些知识？

第一部分是房地产的基础知识

第一章房地产法律法规

1，房地产交易的定义

房地产交易是指有偿取得或转让房地产的所有权、使用权及其他权利的法律行为。所谓有偿取得或转让，是指将不动产及其权益作为商品进行交换，在这种交换中，不动产的价值得以实现。所谓不动产的所有权、使用权和其他权利，是指房屋的所有权、土地的所有权和不动产的抵押权、典权等其他权利。这些权利的取得通过不动产登记得到确认。

2、商品房预售的含义

商品房预售是指房地产开发经营企业依法投资建设的内销或外销商品房，在房屋竣工交付前，预先销售给中标人，并与中标人签订商品房预售合同(包括与中标人签订的预约、预约或认购、订购合同)，向中标人收取定金或房价款的行为。

3.商品房预售条件

(1)土地使用权出让金已全部付清，已取得土地使用权证；

(二)持有建设工程规划许可证；

(3)按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期；

(4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证书。

第二章建筑基础知识

第一节技术术语的理解

(1)房屋:指有承重柱子、屋顶(楼板)、围护墙(柱)的建筑物。

(2)不动产:房屋产权的简称，包括房屋所有权、* *权以及由该权利产生的房屋抵押权、抵押权等其他权利。

(3)建筑面积:指房屋外墙坡脚以上外围水平投影面积。

(4)使用面积:指建筑面积中不包括内外墙的剩余面积。

(5)技术层:指建筑自然层内部或外部的局部层，用于安装水、电、暖、卫等设备。

(6)地下室:指建在(0)层以下的建筑。有一个带采光窗的半地下室。

(7)阁楼:指位于自然楼层，利用屋内上部空间或人字形屋架梁建造，使用面积小于本层的隐蔽建筑。

(八)架空房屋:指架空于底层，由支撑构件支撑的房屋。其空间位置一般为通道、水域或斜坡。

(9)柱廊:指有顶梁、顶柱供人通行的建筑(走廊)。

(10)天棚:天棚，指商场或写字楼中被透明天棚覆盖的屋顶。

(11)悬挑:指房屋墙外有围挡、无支柱的架空通道。

(12)封闭阳台:指单位成套房屋与房屋主体同时建造的全封闭阳台，但自闭阳台除外。

(13)层高:指地面到楼层、楼层到楼层、楼层到阳台(不含保温)或楼层到屋顶的垂直高度。指下层楼或楼层到上层楼的距离。一般多层住宅的高度是2.8米。

(14)砖混结构住宅:钢筋混凝土与砖承重墙相结合建造的住宅(建筑规范规定，此结构房屋总高度小于20m)。

(15)框架结构住宅:由钢筋混凝土浇筑成承重梁柱，再由建材隔墙组装而成的住宅。

(16)基础:承受建筑物自重、使用荷载和自然因素引起的荷载，并使其稳定安全的结构体系。

(17)外墙:建筑围护结构与外界直接接触的部分。

(18)山墙:东西两侧的外墙。

(19) 0:建筑铺装层的相对高度。

(20)深度:表示建筑物中垂直(建筑物长度)比例的名称。

(21)开间:一般来说，建筑物水平(短)方向的柱间或墙间的距离称为开间。

(22)承重墙:砖混结构住宅中需要支撑建筑重量和使用荷载的墙体，将直接影响房屋的安全。

(23)非承重墙:不承担整栋建筑荷载，但可能支撑和承担局部构件荷载的墙体。

(24)弹性空间(可变空间):指可能在一定程度上改变平面大小或改变净空高度的平面或三维范围。

(25)净高:高度减去地板厚度。

(26)复式住宅:多层或高层建筑中，每户在本层以外的五楼或更低楼层另占半层，或在本层以上或以下错开半层，高层建筑占半层或一层。

(27)复式公寓:多层或高层建筑中每户两层或三层的住宅。

(28)多层:四至七层的建筑物。

(29)高层:八层以上(含八层)的建筑，七层以上(含七层)的建筑需设电梯。

(30)三大一小:户型设计中客厅、大厨房、大卫生间、小卧室的一种方法。

(31)室外三米:是小康住宅的标准之一，即水、电、气表都放在室外。

(32)建筑间距:建筑间距一般用间距与建筑高度的比值来表示。

(33)配套设施:完善功能的措施，包括社会配套设施、居住区生活环境配套设施和屋内生活设施配套设施。

(34)红线:政府有关部门划定的土地使用范围。

(35)总占地面积:建筑物占用土地的面积称为建筑物占地面积。居住区包括用地范围内的面积总和(包括绿化道路等。).

(36)容积率:建筑总面积与土地总面积之比。

(37)住房获得率:住宅中的住房获得率是指每户的使用面积或可支配面积与每户的建筑面积之比。

(38)绿化率:绿化总面积占土地总面积的比率。

(39)户室比:也称户室比，是指各类户占总户数的百分比。

(40)日照:建筑物能接受阳光的程度。一般来说，在冬季至日，房屋至少需要1小时的日照。

(41)智能住宅:高新技术在住宅中的体现。随着科学技术的发展，其程序不断完善，内容不断增加。当前计费和现代通信(电视、电话、互联网)技术和设备条件。

(42)节能环保建筑:采用水资源再利用、废物回收利用、太阳能储能、采光、供暖、隔热、保温、空气净化、防虫、防霉、空调、节电等一系列措施设计的(未来)居住建筑。

(43)组团:几栋住宅楼组合成一个院落，居住空间相同。

(44)生活环境:这个环境一般指生活、文化、教育、商业、医疗、绿化、交通、卫生等一系列外部条件。，是衡量生活水平的总称。

(45)居住区:有组织、有规划的区域，具有相应规模的生活、文化、教育、商业、医疗、绿化、交通、卫生等设施，为居住建筑服务。

(46)物业管理:为住宅提供生活、文化、安全、卫生、设施维护等服务的管理机构。

(47)保修期:交房时，开发商提供的《房屋质量保证书》明确写明商品房的保修期限和保修范围，房屋保修期自开发商交付竣工验收合格的房屋之日起计算。

第二节居住面积的计算

(1)要共享的* * *区域。

①电梯间、楼梯间、楼梯间(楼梯间)、室内楼梯、走廊、门厅、大堂、中庭、管道井。

②仅服务于一栋建筑的动力室、泵房、水箱间、值班室和专用设备间(层)。

(2)不分摊的面积

①避难室(层)作为人防工程的地下室

(2)用作公共* * *休息和绿化场所的禁室楼层。

(三)为建筑造型而建，无实用功能的建筑物。

(4)两栋建筑物* * *使用部分不共用。

(3)住房面积计算公式:

商品房销售面积=套内建筑面积+共用公共建筑面积=建筑面积

该户套内建筑面积=该户套内建筑面积+内墙面积+阳台建筑面积。

公共分摊系数=公共建筑面积

套内建筑面积之和(每户所有房屋)

分摊的公共建筑面积=公共建筑面积分摊系数×建筑建筑面积系数。

房屋建筑面积系数=房屋建筑总面积(建筑面积)

房屋(建筑)总使用面积

我方房屋建筑面积=我方房屋建筑面积×建筑面积系数。

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第三章住房基础知识

1.住宅:供人们居住的建筑物。

2.通风:保持室内空气流通，更换新鲜空气。

3.朝向:朝向建筑主要房间的方向(东、西、南、北)。

4.隔音:建筑围护结构(墙顶)降低噪音(降低分贝)的能力

5.噪声水平:要求不同功能的房间达到允许的噪声水平(普通住宅50**以下)。

6.隔热:建筑围护结构(墙和屋顶)减少热传递的能力，用隔热系数表示。

7.户型:住宅建筑中卧室、厅、卫的构成类型的简化名称，如两室一厅一卫、三室两厅两卫等。各种户型可以设计成各种平面组合，而户型的质量是购房者主要关心的。

8.深度:表示建筑中水平(建筑短方向)比例的名称。大进深的建设用地更经济，但不利于日照和采光。

9.开间:一般指建筑物长向的柱间距或墙间距。

10、房屋高度:指房屋的高度，一般指管口上缘到地面的距离(有些楼顶有机房的建筑应算作机房的上檐)。

11.承重墙:需要支撑建筑重量和使用荷载的墙体，会直接影响房屋的安全。

12.非承重墙:不承担整栋建筑荷载，但可能支撑和承担局部构件荷载的墙。

13.弹性空间(可变空间):指可能在一定程度上改变平面大小和形状或净空高度的平面或三维范围。

14，日照:建筑物能够接受阳光的程度。建筑物对日照有不同的要求。在冬季至日，房屋一般需要至少1小时的日照。

15.物业管理:为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维护等服务的管理机构，其业务范围随着社会进步和生产力发展而不断增加。

16、复式公寓:多层或高层建筑中，每户占两三层。

17.复式(错层):多层或高层建筑中，每户在本层以外的上一层或下一层另占半层，或在本层以外的上一层或下一层错占半层，高度占一层或半层。

18，智能住宅:高科技在住宅中的体现，随着科技的发展，其程度在不断提高，内容在不断增加。目前住所应具备安全报警(防火、防盗、防燃气泄漏)、水、电、气自动抄表收费、现代通讯(电视、电话、上网)技术设备等条件。

19、居住小区:有组织有规划的区域，具有相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施，为居住综合体服务。

20.群体:几栋居民楼组合成一个院落，居住空间相同。一般一个居住区是由几个小组组成的。

21.生活环境:这个环境一般指生活、文化、教育、商业、医疗卫生、绿化、交通、卫生等一系列外部条件。，是衡量生活水平的总称。

22.社区服务半径:各种日常生活设施的服务范围，以服务中心为点，范围大小以米为单位。

23.节能环保建筑:采用现代科学技术对水资源进行再利用、废物循环利用、太阳能储能、采光、供暖、隔热、保温、空气净化、防虫、防霉、空调、节电等一系列措施设计的住宅建筑。

24.建筑风格:指建筑造型所采用的审美语境。盛行的欧式风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。

25.停车位:自行车和私家车的停车位分为收费停车位和免费停车位两种。一般来说，它们指的是公共停车位，与私人车库不同。住宅区必须有足够的停车位。汽车不能停在路上。

第四章银行抵押信息

1.申请贷款所需的信息

(1)居民身份证、户口簿或其他有效居住证明等。，以及其他合法有效的身份证明；个体工商户或私营企业可提供营业执照、验资报告、税单等材料代替资信证明(提供复印件，核对原件)。

(2)借款人所在单位或银行认可部门出具的借款人及其家庭稳定经济收入证明；个体工商户或私营企业可提供营业执照、验资报告、税单等材料代替信用证(提供复印件，核对原件)。

(3)合法有效的采购合同、协议或其他批准文件；

(4)个人住房按揭贷款需要首付至少30%，门面房首付至少40%(提供复印件，核对原件)。

(5)商品房抵押的，需提供产权人的结婚证。抵押房产为* * * *所有的，需* * *签字，非* * * *所有的，需夫妻双方签字(提供复印件，核对原件)。

(6)开发商提供的阶段性担保

(7)借款人年龄加贷款年限一般不超过国家法定退休年龄；

(8)房地产抵押的，办理抵押登记、保险和公证手续；

(9)第三人财产抵押的，需提供有权处分人同意抵押或质押的证明。

2.贷款期限

个人住房抵押贷款期限为15年，门面抵押贷款最长期限为10年。

3.个人住房信贷分类和担保分类

(1)个人担保贷款从资金来源上分为商品房、担保贷款、政策性抵押贷款。

(2)个人贷款分为抵押、质押(国债或其他质押)和保证。

4.抵押贷款操作流程

(1)开发商与银行签订按揭协议。

协议内容为:抵押项目(住宅)、抵押期限、抵押比例、资金监管、担保责任。

(2)买受人向银行申请审核买受人支付的首付款，并与开发商约定签订贷款抵押担保合同→抵押、公证、保险(目前为买受人自愿行为)→银行审核后放款→按时还款。

5.抵押贷款的类型

(1)个人政策性住房抵押贷款(首付不得低于30%)

(2)个人商业住宅按揭贷款(首付不得低于30%)

6.抵押贷款金额

每套房屋贷款额度不超过房价的70%，其中公积金贷款额度由买受人自行办理。

7.还款方式和计算

(1)等额本息还款方式

每月偿还贷款本息=贷款本金×月利息×(1+月利率)还款月数。

(1+月利率)还款月数-1

(2)平均资本偿还法

月还款额=贷款本金+(本金-已还本金累计额)×月利率。

(3)住房贷款有哪些种类？

住房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但最主要的不外乎住房贷款的金额(百分比)、期限和利率。在销售谈的过程中，置业顾问有必要向购房者解释现有的三种贷款方式:个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房贷款是商业银行提供的商业贷款；个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行办理的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的结合。

住房公积金贷款:对于已经缴纳住房公积金的居民来说，低息的住房公积金贷款应该是购房时的首选。住房公积金贷款具有政策性补贴的性质，贷款利率很低，不仅低于商业银行同期贷款利率(仅为商业银行房贷利率的一半)，也低于商业银行同期存款利率。也就是说，住房公积金的房贷利率和银行存款利率之间存在利差。同时，办理房贷、保险相关手续时，住房公积金贷款减半收取。

个人住房商业贷款:以上两种贷款方式仅限于已缴纳住房公积金的职工，限制较多。所以没有缴纳住房公积金的人是没有机会申请贷款的，但是可以向商业银行申请个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要你在贷款银行的余额占购房所需资金的比例不低于30%，且作为首付款，并以贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或以有足够代偿能力的单位或个人作为担保人偿还贷款本息并承担连带责任，那么你就可以申请使用银行按揭贷款。

个人住房组合贷款:住房公积金管理中心可发放的最高贷款一般为65，438+0-39万元。购房款超过此限额的，不足部分应向银行申请商品房贷款。这两种贷款统称为组合贷款。这项业务可以由银行的房地产信贷部办理。组合贷款利率适中，贷款额度大，更多的是贷款人选择。

个人住房委托贷款(公积金贷款)性价比最高，个人住房贷款(商业贷款)利息负担最重，但在与客户销售时，尽量让他办理个人住房贷款，省时省事。

3、住房贷款申请条件

个人住房贷款发放对象为具有完全民事行为能力的自然人，即年满18周岁的公民。申请个人住房贷款，必须符合以下条件:具有城镇常住户口或有效居住身份；有稳定的职业或收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有购房合同或协议；不享受住房补贴的以不低于所购房屋总价的30%作为购房首付款；享受住房补贴的个人30%作为购房首付；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为担保人；贷款人规定的其他条件。

申请个人住房贷款，应向银行提供以下材料:身份证件(指居民身份证、户口簿等有效居住证明)；借款人家庭稳定经济收入的证明；符合规定的购房合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质物清单、所有权证明和有权处分人同意抵押或质押的证明；担保人同意提供书面担保文件和担保人的资信证明；申请住房公积金贷款，需要持有住房公积金管理部门出具的证明；贷款人要求的其他文件或资料。

4.申请个人住房贷款的程序

商业贷款:一般程序是:向银行申请贷款，银行审批后签订贷款合同和担保合同，然后去银行办理贷款手续。

5、公积金个人按揭申请程序

第一步:贷款申请人提出贷款意向，获取相关材料。申请人向其缴存住房公积金的西双版纳州住房公积金管理中心提出贷款请求，如实介绍所购房屋、本人及配偶的工作及收入、希望申请的金额及期限、本人住房公积金缴存情况、可提供何种担保，并领取贷款申请表及相关材料。贷款经办人员给申请人初步建议，告诉他需要准备的材料。

第二步:贷款申请人提交书面申请。申请人应当按照经办人员的要求准备完整的书面材料，由经办人员审核。书面材料主要指:贷款申请人购买商品房的，申请人须提交填写完整的贷款申请表、认购书或购房合同、有效身份证、户口本、单位盖章的结婚证；贷款申请人购买房改房(单位售房、房管所售房)的，除上述材料外，申请人还须提供房改方案复印件、房改方案批文复印件、所售房屋大产权(售房单位产权)复印件或权属证明复印件；贷款申请人以其他形式购买住房的，如安居房、集资房等。，应按管理中心的要求提供相关材料。

第三步:评估。对于购买商品房等需要评估的贷款，贷款经办人员在审核上述材料后，向贷款申请人提出初步意见，并出具抵押审查评估通知书。贷款申请人拿着账单去评估机构对贷款房进行评估。(一般是银行委托评估公司，贷款人支付评估费用。)

第四步:出具贷款承诺。评估完成后，贷款申请人持评估报告再次前往管理中心，经办人员根据综合评估结果进一步审核贷款申请。对于未签订正式购房合同的申请人，贷款经办人员审核同意贷款后，出具贷款承诺书。贷款申请人拿着它到开发商处签订北京市房屋土地管理局统一印制的标准购房合同文本，拍卖房屋的买受人必须办理预售登记。

第五步:发出调查通知书。贷款申请人应持全部证件(身份证、户口本、结婚证、贷款申请表、正式购房合同、商品房购房等贷款评估报告。

第六步:银行调查。贷款申请人在收到调查通知书后，应前往调查通知书中注明的银行机构，该机构将对贷款进行调查，并指导贷款申请人填写相关贷款合同。需要盖章的合同(如担保合同、托管合同)在相关部门加盖公章、采用财产抵押担保或购买房屋综合保险时办理相关保险手续，采用保证担保的银行应对担保单位进行审核和调查。

第七步:签订委托合同和贷款委托通知书。银行代理机构在贷款调查完成后将相关材料送至审核中心，并通知贷款申请人等待通知。审核中心根据银行的调查意见，对所有贷款材料和合同进行审核，审核通过后，与银行代理机构签订委托合同和委托贷款通知书，告知银行可以办理贷款手续。

第八步:转账。银行在贷前准备工作结束后确定具体放款日期，通知借款人，并在放款日(或提前一两天)填写《个人住房担保委托贷款划拨清单》，加盖银行代理机构公章，到管理中心办理过户手续。管理中心贷款经理审核拨款清单后未出具拨款通知书，通知财务人员出具相关拨付文件。经办人员根据拨款通知单和拨款清单对机器进行第二次登记。

第九步:借钱。借款人在贷款日到银行办理贷款手续，贷款将直接划拨到卖方账户。贷款审查和发放程序已经完成。

6.住房贷款怎么还？

偿还贷款本息的方式由借贷双方约定，并在借款合同中写明，贷款期限在一年以下(含1年)的，到期一次性还本付息，利息随本金一并还清。贷款期限在一年以上的，按月偿还贷款本息，即分期偿还。目前常见的分期还款方式有两种:

一种是等额本息还款方式，即每月等额偿还贷款本息，直至到期。月还款额的计算公式为:贷款本金月还款额=贷款本金×月利率(1+月利率)还款月数÷(1+月利率)还款月数-1利率调整提前还款。

另一种是平均资本偿还法，即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。月还款额的计算公式为:月还款额=贷款本金÷贷款期限月数+(本金-已还本金累计额)×月利率。

借款人可以根据自己的不同情况和需求选择还款方式。但是，一个借款合同只能选择一种还款方式，合同签订后不能更改。

第六节纳税

1，契税

契税是指房屋所有权发生变更时，根据当事人签订的合同上的房价的一定比例，向新的所有人(产权人)一次性征收的税。它是对不动产产权变动征收的一种特殊税种。

1.征收范围和纳税人:契税主要针对个人和私人单位购买、质押、赠与或交换的房屋征收。

2.税率:1997 4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%-5%。具体契税适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区的实际情况，在税率幅度内确定。昆明目前对144平方米以下的普通商品按1.5%征收。144平方米(含别墅)及商铺为3%。

2.印花税

印花税是一种具有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻的特点，纳税人可以自行购买粘贴邮票履行纳税义务。

1.征税范围和纳税人:印花税的征税对象是房地产交易中的各种凭证。其中之一是因买卖、继承、赠与、交换、分割等原因导致房屋产权转移时的产权转移书面凭证。印花税由应纳税凭证的持票人或收款人支付，具体而言，产权转移凭证由抵押人支付。如果抵押人未缴纳或少缴印花税，文件持有人应负责补缴。

2.税率及计税方法:房屋产权转移证明按金额万分之五加贴印花税。应纳税额的计算公式为:应纳税额=税额×适用税率。

3.关于减免税的规定:房屋所有人将其财产捐赠给政府、社会福利单位和学校图书，免征印花税。

4.纳税地点、期限及缴纳方式:花税在领取应税凭证时、签订合同时、产权转移凭证成立时缴纳。

印花税由纳税人自行缴纳。

3.城市土地使用税

居住在自购商品房和私有住房的，应当依法纳税。

城镇土地使用税以纳税人实际占用(使用)的土地面积为依据，按照固定税额征收。购房者使用的国有土地不仅仅是住宅建筑外皮内的建筑面积，还包括庭院、公共走道等。每户分摊住宅建筑中实际建筑面积的一部分用于计税。各省、自治区、直辖市应根据当地情况，组织计量，取得科学依据，通过立法实施。税务工作由地方税务机关负责，缴纳期限由各地自行规定。

4.城市土地增值税

以个人身份购买的房产仅用于居住的，无需缴纳土地增值税；房子重新转让经营，取得一定标准以上的增值收益，才需要缴纳土地增值税。

土地增值税按四级超额累进税率征收。

5.财产税

房产税是以房屋为征税对象，对房屋的价值或产权人的租金收入征收的一种税。房产既然是一种财产，也是一种财产税。

房产税采用比例税率。