赤峰红山龙井西区房价与棚改

一是关注交易主体从事二手房交易的资质是否符合。如果卖方有房产证，产权是否清晰；尚未取得房产证的现房不能买卖；如果拍卖成交，必须有开发商担保。同时，在交易前，作为买受人，买受人可以要求出卖人提供房屋的权属证明、身份证明及相关证件，到房地产交易中心查询房屋权属登记情况。交易主体资格经过审查判断确认后，方可进行交易。

第二，关注交易房屋的评估价格是否正确真实。这个环节的风险在于房屋的评估价格过高或过低，有些评估价格含有大量水分，容易使评估价格不真实。一些中介机构试图低价出售，这是房屋市场价值偏离的主要原因，而这必然会直接影响买卖双方的利益。这里有一个简单的估价方法。二手房价格应该是周边新建商品房市场价的2/3左右。价格过高的买家将面临贬值的风险。相反，平价或低于这个价格的买家会获利。交易过程中，交易双方应委托具有良好信誉和市房产局颁发的房地产估价资格证书的专业估价机构进行估价，必要时也可要求出具估价报告作为实际售价的依据。

第三，二手房质量缺陷。购房者在买房时要注意检查房屋本身的质量，如是否有漏水、墙体开裂、下水道堵塞、水压电压不足等。邻里关系也很重要，要问清楚邻居之间是否有公共面积纠纷等矛盾。此外，如果原住居民的社会关系过于复杂，也可能给购房者带来意想不到的麻烦。

4.签订销售合同应注意的事项。目前仍有大量交易者不重视或不熟悉交易合同的作用，导致交易合同双方权利义务约定不清，引发争议，甚至出现交易一方利用合同行骗的情况。交易者要明白，二手房交易是一个专业性很强，相当复杂的过程。在交易前和交易过程中，如果双方都觉得不确定，最好得到房产专业人士和律师的指导，或者委托信誉好、有相应资质的房产中介机构进行交易，避免很多不必要的麻烦和奔波。

5.其他制约因素。比如:①房产有承租人的，要注意同等条件下承租人有优先购买权。(2)如果房屋购买后是用于经营或办公，你要注意产权证上对房屋用途的限制。(3)房产证中，除房屋购买人外还有其他产权人的，应当确认买卖行为是否有产权人同意。(4)关注二手房是否有未缴纳的水电费、物业管理费等费用。

二手房安全交易注意事项

心理准备的第一阶段

针对目前不规范的房产中介市场，是自己做交易还是找有资质有信誉的房产中介公司？如果自己找客户，首先要有闲暇时间；第二，你要有比较专业的房地产和法律知识；第三，要有良好的心态和耐心。因为讨价还价的过程可能是漫长而艰难的。

你为什么不试试代理处？但是找中介公司的时候要注意:是否有资质，信誉好，操作规范。可以打电话咨询看看报价和公司的服务态度。也可以亲自去公司拜访，或者问问身边的卖家对中介公司的评价。最后可以选择公司代理。

你想卖多少？这是业主最关心的问题。房价怎么定，你要对自己的房产做个评估。

市场调查的第二阶段

看你的物业所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)和生活配套是否完善，道路交通条件是否良好。

房子建的年代，居住环境，房子的结构，朝向，楼层都是影响房价的原因。业主要知道自己房子的优缺点，才能达到理想的预期价值。

房屋交易的第三阶段

所有的卖家都希望尽快卖掉自己的房子。所以经常会找到很多公司，每个公司带客户去看房子。其间有各个公司的业务员，有想摆脱中介的买家，还有很多别有用心的不法之徒。房东每天都在陪房，讨价还价，不断打电话，精神高度紧张。建议卖家先考察公司信誉，与中介公司签订代理协议，再由中介公司派人负责，有针对性地向客户推荐房子，组织看房，尽快找到买家，并帮助办理过户相关手续，为卖家节省大量时间和精力，安全可靠，快捷。

第四阶段财产交付

一般情况下，你应该在交房并办理房产登记过户的当天拿到全部房款。如果不能按时交房，将根据情况代扣部分房款，交房时支付。合同中明确规定了付款时间。很多卖家可能是想把房子卖了，拿到房款，剩下的和我没关系。众所周知，如果买家故意不交采暖费和物业管理费，不与对方签订相关合同，那么收费部门往往会找原业主，尤其是原物业单位，这样做不好，会影响你的声誉。如果找中介公司，就省了这些麻烦。

房地产买卖合同包括以下主要内容:

(1)住房

即经济法律关系中的“客体”，即双方权利义务指向的客体。要出售的房子必须是卖方所有的。属于他人所有的，只有征得他人同意，才能转让产权，出售房屋。房屋的数量和质量应包含在卖房条款中。在量上要明确计量单位，在质上要明确房屋是高层还是多层还是平房，以及房屋的位置、结构、层次、朝向、面积等。另外，住房环境、配套设施、物业管理都要明确。本条款可采用以下格式:“乙方购买位于第_ _ _ _街的房屋。位于_ _ _ _市，建筑面积为_ _ _ _平方米。

(2)价格

价款是一方以货币形式支付给另一方房屋的价款，是买受人最重要的义务。它不仅是房地产买卖合同中最重要的内容之一，也是房屋面积和房屋质量的价值体现。合同中应明确规定支付货币名称、单价、总价和支付方式。比如预购的房子，按照暂定价格支付40%的房款，其中10%为首付；房子建到一半时付30%；房屋竣工交付使用后，按实际销售价格结算尾款。如果是现房交易，可以直接采用“乙方所购房产交易价格为人民币_ _ _ _ _”的合同形式。关于

广告房也要一一核算，广告价格一定不能信。

(三)履行合同的期限和方式

主要是指房屋付款的日期和交付程序，房屋价款的支付日期和方式等等。比如房价是现金支付还是支票支付，是在卖方处支付还是在买方处支付，都应该有明确的规定，不能模棱两可。该条款的大致格式为:“乙方应于_ _ _ _日前向甲方付清房款(如为汇款，付款日期以汇款时间为准)。乙方以现金形式支付给甲方人民币元，其余部分支付给甲方。

乙方按照甲方提供的汇款地点和收款人向甲方汇款元.."

(四)产权登记

这是卖房过程中买卖双方的桥梁，也是买房最重要最本质的一环。如果不办理产权登记，不动产的转让就没有法律效力。以后如果出现产权纠纷，对买方不利，带来一系列不必要的麻烦。所以在合同中，要明确双方的责任划分，产权登记的时间和相关费用。本条款在购房合同中的格式见本书附件《商品房买卖合同标准》第19条。

(5)税收负担

根据有关法律的规定，确定应缴纳的税费。应由买受人承担的产权转移登记费、印花税、契税等费用由买受人承担。采用的格式为:“房地产交易中的产权，甲方承担甲方交易金额_ _%的交易费用；承担公证费和约定的公证费。房地产交易中的产权交易费用由乙方承担，交易费用为乙方交易金额的_ _%;承担国家在房地产交易中征收的其他一切税费。”

(六)房屋基地使用权

我国宪法和土地管理法明确规定，宅基地的所有权属于国家或集体，当事人无权通过买卖房地产取得宅基地的所有权，房屋所有权人只有宅基地使用权。同时，房屋所有人也必须服从城市建设规划的要求，按规定缴纳土地使用费。这一条款可以在产权登记中得到解释。

(七)违约责任

即违约责任是指合同双方当事人违反合同所造成的法律后果。合同订立后，当事人应当按照约定的条件履行义务，但由于主客观原因，仍有不履行合同义务的情况。当事人订立合同后不履行应尽的义务，称为违约或违约。在购房合同中，出卖人不履行合同的主要表现有:逾期交房；交付的房屋存在严重质量问题；卖方出售的房产存在产权瑕疵等等。买方违约的主要表现有:不按时支付价款；出卖人无正当理由不交付的房屋等。买方或卖方因违约而承担的民事责任包括:强制履行合同、支付违约金、赔偿损失等。该条款的形式为:“乙方必须按期向甲方付款，每逾期一天，应向甲方支付违约房价款的_ _%作为违约金。甲方必须按期将该房屋交付甲方使用，否则，每逾期一天，应向乙方支付违约房屋价款%的违约金。”

(八)其他资金

还应该包括合同主体、公证以及一些附加说明。合同主体是指能够参与订立合同、享有权利和承担义务的合同当事人。购房合同中应说明合同主体，格式为:“甲方为_ _，_ _，_ * * _，委托代理人为甲方代表..乙方为_ _(某人或某公司)，其代表为_ _。”公证合同以“本合同已经国家公证处公证”的形式进行说明。最终合同还应注明:“本合同一式_ _份。甲方产权人各一份..乙方一份，房地产管理局一份，公证处一份。甲方_ _，乙方_ _，代表(甲方)_ _ _ _(签名)_ _ _，代表(乙方)_ _ _，签名_ _，地址_ _，电话号码。

_ _ _”和年、月、日等。

程序性欺骗的主要伎俩体现在以下几个方面:

1.地点A的程序用于地点B的房屋销售..有的开发商一次性大规模拿地，分期开发。第一阶段，他们在一块土地上办理了立项、规划设计、项目启动、商品房预售等手续。第二期是二处开发的，相关手续还没办理。开发商为了筹集资金，利用第一地的手续，预售第二地的房屋。

2.用李四的手续卖张三的房。张三与李四合作建房，以张三自用、李四商品房开发的名义立项。施工期间或施工结束后，张三改变了个人用途，想把自己的房子对外出售，但手续不全，于是借用李四的手续卖房。

3.避免重的。避开购房者对关键手续的审查，不出示销售许可证等关键手续，然后隐藏其他不利于销售的证件，只显示那些与是否允许房屋销售无关的手续。不出示项目批准文件的，只出示建设工程规划许可证和作业许可证；不显示所有相关文件，只显示部分相关文件；不出示出让后发放的国有土地使用证(无)，只出示划拨土地使用证或土地使用批准文件，从而达到在购房者面前蒙混过关的目的。

4.通过复制的方式篡改相关文件的关键内容。在复制过程中，随意更改建设单位、建设地点、开发规模、用途等，欺骗购房者。

5.伪造相关文件。彻头彻尾的骗子或个人违法用地或违法建筑者，以骗取钱财为目的，伪造部分或全部用地和建设批准文件。

随着房地产市场的发展，程序欺骗的招数还会不断翻新，但不管招数有多高明，细心的购房者总会在审核文件中发现破绽。

为了防止欺诈，购房者应注意以下几点:

1.要求卖方提供所有可用的批准文件，每份文件都应自始至终完整，包括文字、表格和图纸。文件相互比较，所有含糊不清的地方和差异都要由卖方说清楚。

2.尽量找机会到开发商办公室查看营业执照、项目文件等重要手续的原件。

3.项目、规划设计、土地使用权、施工等文件与建设单位、使用单位不一致的，或者上述文件与出售单位不一致的，应当要求出售单位明确出示涉及这方面的相关部门的文件或相关协议。

4.了解相关行政管理部门的权限、主管内容、具体名称(公章上的名称)、书写格式、语气等，以便核对销售单位提交的手续是否真实。

5.必要时去相关部门咨询项目的手续和审批细节，以求得到最准确的核实。

二手房买卖合同文本

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房子的“陷阱”都知道:

一波又一波的购房潮，让一些购房者常常失去理智，不知不觉地陷入不法地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、延期领证等让购房者吃亏的事情频频发生，由此引发了大量的商品房买卖合同纠纷。那么在实际操作中，买房有哪些需要警惕的陷阱呢？

广告陷阱

一些开发商为了卖房子，往往会在销售广告(包括沙盘、售楼说明书)中描述房屋的绿化、景观、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、建筑间距等配套设施，但这种承诺并没有写在合同中。这样一来，当绿地变成了停车场，房子下面有个大水泵，道路畅通遥遥无期，当购房者要求说法时，开发商却以规划变更已经得到规划部门批准，或者合同约定不明确为由推卸责任，消费者一般很难得到赔偿。

一旦发生纠纷或诉讼，法官一般会根据合同条款判断是非曲直，而不是完全看广告。

销售陷阱

中国人买东西从来都是随大流。一听说楼盘看房的人很多，想买房的都跃跃欲试。正是因为消费者的这种盲从，一些开发商给购房者设下了陷阱:

先用小利引诱，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、私下预售商品房。因为内部认购的商品房价格相对较低，对购房人自然有吸引力。在这个过程中，购房者认为自己捡了便宜，开发商也借此机会筹集资金。但商品房内部认购是在未取得商品房预售许可证的情况下销售的，其销售行为是违法的。所以一旦出事，购房者的合法权益往往得不到法律的充分保障。这样，购房者的投资就充满了风险。

第二，制造假象，在房源数量、户型、朝向的推出和价格设定上做文章。开发商的做法是推出预售房源总量的四分之一或三分之一，并精心匹配推出的单元。通常都是先选最差的户型和楼层，这样一方面可以宣称那些好的单位被“占了”，另一方面也可以避免这些“丑女”出现到底。当然，一些好的房间也要混在这里面，否则会造成目标客户的流失。

在价格的制定上，会根据前期推的单元的销售情况调整其他单元的定价。一般来说，在销售(开盘)之初，开发商往往会把价格定得更低，以所谓的“最低价”(通常是朝向最差的楼层)来吸引客户，而一旦有客户来买房，那种“最低价”就会消失。在实践中我们会看到，只要销售站点布局和广告炒作成功，价格就会稳中有升。

第三，大力营造现场道具和销售氛围。开发商(销售人员)为了营造一种销售红火的假象，往往会邀请一些亲戚朋友在销售现场做“托儿”，在销售业绩图上伪装成红色(红色标识代表已售单位)，让人觉得楼盘好卖、红火，从而引发客户的购买欲望。

第四，设置存款陷阱。我们经常会遇到这样的情况。一旦有客户看中某套公寓，表现出一点买房意向，销售人员就会告诉你，只有一套公寓。你不交定金，别人就买，要求客户马上交定金。如果客户说没带够定金，销售人员会要求客户先交500到1000元的“小额定金”，签认购协议，第二天再要求客户交“大额定金”。而一旦客户交了“大单”，销售人员也就完成了套住客户的任务。因为我们看到的认购协议往往有这样的条款:“未在约定时间内签订合同的，所交定金不予退还”。很多客户在签完认购协议后，经过反复考虑，并不想买自己认购的房子，但为了避免首付款的损失，会签自己不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。

“五证”陷阱

合法正规的房地产开发商，必须“五证”“两书”齐全。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(又称建设工程开工许可证)、商品房销售预售许可证；“二书”指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对卖方的基本要求。

但在实际操作中，一些开发商(销售人员)为了掩盖虚假情况，往往会找借口不出示这些文件的原件，或者说自己拿着相关文件是为了审批某项手续，或者说文字放在远离售楼处的公司总部。销售人员往往会要求客户先签认购书或合同，而一旦客户交了定金或购房款，如果出现任何问题，开发商(销售人员)就会立刻变脸，客户再也看不到销售人员卖房时那张充满春天气息的笑脸。

合同条款陷阱

客户决定买房，就要和开发商签订商品房买卖合同。一般情况下，开发商(销售人员)会交给客户一份拟定的合同，合同中会有很多空白的地方。有些地方需要双方确认并注入相关内容，而有些可选填充的地方可能还是空的。这个时候，购房者往往认为一切都已经陈述完毕，就算合同完成了，但正是这些空白为开发商日后的欺诈提供了条件。比如标准合同第15条“产权证逾期办理的，每日按总购房款万分之三计算违约金”，但一不小心，开发商(销售人员)就设计了这一条款，按已付房款万分之三承担违约责任。前不久，我们在报纸上看到这样一个案例:延迟申请一年多才交96元。或者不能按时办理的时候，干脆让买家退房。在其他合同中，违约条款表面看似公平，实则不公平。比如约定任何一方在解除购房合同时，应当支付总房款40%的违约金。这其实只是为了限制购房，开发商一般不可能收回自己卖的房子。

特别提醒:

为了避免被买家欺骗，我建议你采取以下措施来防止陷阱:

第一，要有很强的法律意识。对于买家来说，选择所购房屋的位置并压低价格固然重要，但我们认为更重要的是看到在不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，需要了解相关法律法规，咨询专业人士(尤其是专业律师)，了解有关购房的法律和知识。只有这样，才能更好地维护自己的合法权益。

其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等贸易是一项法律原则。目前，在房产交易过程中，开发商(销售人员)处于强势地位，他们与购房者之间的信息极度不对称，所以出现了开发商(销售人员)做霸王生意的现象。为此，消费者应保持正确的态度，在买房时把问题说清楚、说详细，对合同条款有异议、约定不清或不满意的，坚决拒绝签字或购买；一定要坚持坚持的原则，不要因为一时一事随便妥协，从而给自己带来无穷的麻烦和巨大的经济损失。

第三，要认真签订合同，保留证据。在买房过程中，不要相信某些开发商(销售人员)的花言巧语。签订合同时，一定要仔细审核每一条条款，把相关问题问清楚、说清楚；所有你希望得到的承诺，以及双方已经形成的协议内容，都必须以书面形式记录下来，以免日后成为空头支票。房屋收回时和入住后，一旦发现问题，应保留各种证据，必要时可通过公证保留相关事实，证明侵权事实的存在。

最后，要学会依靠专业人士，拿起法律武器维权。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，相关法律法规更为复杂。即使经过多次调查，买家一般也很难通过个人努力找出问题的症结所在。所以，如果有不好的事情发生在你身上，或者你预感到风险可能到来，为了有效维护自己的合法权益，你要及时与这方面的专业人士、法律人士、中介机构、维权组织取得联系，寻求帮助。