买房要签多少文件？

买房的流程很复杂。要签的文件有几十个，不是几十个。如果每一页的合同和文件都签了字，甚至会达到几百。本意是整理合同，但由于签署不慎造成的隐患太大，所以引申为文件，总结如下:

1.房屋检查确认

二手房交易大多是通过中介。看房后或看房前，中介会要求购房者签署看房确认书。名义上是公司要求的，但实际上文件中会有限制购买者权利的内容。比如你不能通过其他中介来交易这个房子，你找不到其他中介。如果交了定金，签字前一定要审核内容，虽然有些条款是无效的，没有法律效力。但是对买家来说是个很大的麻烦，因为真的有纠纷，人家有法律事务，业主还要花钱找律师。所以业主要签字的时候，先看看内容。如果他们想证明工作内容，就告诉他们的经理。如果当天交了押金，可以用押金收据代替。

这种文件在商品房中是不存在的，即使中介公司代理销售也不会签字，因为这是以量论英雄。

2.预约簿

二手房没有认购书，往往是交定金签合同，告诉购房人不买可以退，但实际合同已经负责。

商品房在期房买卖中主要有认购书，基本属于预约合同，意思是双方事先约定以后做某件事，也就是买受人和开发商约定以后签订商品房买卖合同，这里约定签订的是一个动作，而不是一个结果。如果我同意和你签约，那么我们就必须谈合同。如果谈不拢，合同还没签，预约义务已经履行。预约合同确定了双方推销某种东西的义务。我们努力了，但没有成功。不是因为一方，而是因为我们都不愿意让步，所以没有结果。还需要强调的是，没有约定后期签订正式买卖合同，后期也没有签订正式合同的，认购书符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的，也可以认定为购房合同。

3.销售合同

二手房买卖合同可能是三方合同，因为有中介作为中介，也有可能在买卖合同之外单独有一个单独的中介服务合同。二手房合同签的比商品房快，基本都交了定金。我们强调一下，中介怎么说不重要，重要的是合同怎么写。如果你说办完户口就搬走，但又不会写合同，那就要谨慎了；还需要强调的是，二手房不像商品房一样有议价空间，合同条款也是可以协商的。有什么要说的，也要交中介费，让中介帮忙协调。

商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房买卖合同。前者是卖烂尾楼(期房)，后者是卖现房。前者是预售许可证，后者是销售许可证。从业主的角度来说，主要区别在于房子的现状和开发商履行义务的期限。相比较而言，前者比后者风险大得多。但在目前的市场生态下，开发商要承担现房销售的成本，没有开发商愿意这么做。连售后包租都在想办法预售(售后包租只针对现房)，更别说正常的房子了。

4.备案合同/网上签约合同

两个民事主体签订合同后，如何获得职能部门的认可？也就是他们会在房管局和住建局的要求下再签，于是就有了二手房的网签和商品房的备案合同。

二手房网签合同有什么用？中介会帮业主砍价。如果业主觉得太贵，不想买，中介会告诉他可以做一个低网签价，这样会少省一些税钱，方便交易。

这个网签价格其实是税收指导价，房屋交易是市场价，不是通常的政府指导价，因为政府指导价一般是发改委物价局制定的，这个价格是税务局确定的，以后买房可以注意一下。

网签合同和二手房买卖合同也有区别，尤其是价格。为了减少税费，比实际购买低很多，多出来的部分折算成家具家电装修。因为没有家具家电装修，所以对于卖家来说有一些风险:人家关心你怎么办？低税费还是要在下一次交易中承担。虽然现在还在买家身上，但是应该交给国家，还是跑不掉的。

商品房交易叫备案合同，只有经过房管局和住建局备案，官方才承认，然后产权登记和房子的运行才有依据和落地。同样，这个合同也比购买合同简单，在上一篇文章中已经特别提到，这里不再赘述。

5.收楼确认、物业合同和业主公约

由于篇幅有限，这些文档不再过度开发，开发者要交两本书一张表。这是法律规定的工具。谨慎的开发商会要求业主签字留存复印件，但实际操作中，即使没有这份文件，开发商还是要到期交房，因为不交房就要承担违约责任，要支付违约金，但交易本质上是民事合同。所以，如果业主不认可房屋情况，千万不要在文件上签字，尤其是收楼确认书。

物业服务合同、业主公约等。都是为小区的管理准备的。虽然这些文件可能包含对所有业主不利的条款，但签与不签的效果是差不多的。物业还是那个物业，管理还是那个水平。如果业主联合起来，签订任何不利的合同，最后都可以通过业委会赢回来。如果他们不团结，即使是最好的合同也可能被浪费。所以看这个合同就够了，因为个人奋斗意义不大，因为社区。

#吴向东律师:买房小贴士#