房地产法常识

知识点一:房地产市场，房地产一级市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的* * *部门将城市国有土地或农村集体土地征用为国有土地，然后出让给使用者的市场。

出让的土地可以是未开发的土地，也可以是已经开发实现“三通一平”或“七通一平”的耕地。房地产一级市场被国家垄断。

房地产二级市场房地产二级市场是土地使用者将开发建设完成的房地产出售或出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域形成的市场。房地产二级市场还包括土地二级市场，即土地使用者进入流转领域进行交易的市场，如土地使用权的转让。

三级房地产市场三级房地产市场是指取得房地产权利的单位和个人再次转卖或者交换、转租房地产的市场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置。常见的流转形式有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等。

知识点二:商品房预售商品房预售是指房地产开发经营企业将在建房屋预先出售给中标人，中标人支付首付款的行为。商品房预售条件已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。

持有建设工程规划许可证的每份施工许可证按商品房预售计算，投入开发建设的资金达到项目建设总投资的25%以上，建设进度竣工交付日期已确定。商品房预售许可取得>。

没有拿到>没有预售的商品房。开发企业预售商品房时，还应当向买受人注明>；的批准号。

预售合同预售商品房，开发企业应当与中标人签订预售合同。开发企业应当自合同签订之日起30日内，到市、县人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

已办理权属登记的预售商品房交付之日起90日内，预购人应当依法向市、县人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

因开发企业原因，预购人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证的，由开发企业承担违约责任，开发企业预购人另有特别约定的除外。2005年4月30日，为了抑制房价，七部委联合发布>:。

意见明确指出，禁止商品房预购人转让其购买的未竣工预售商品房。也就是说，“炒楼花”这种常见的行为被彻底禁止了。

根据规定，商品房预售竣工交付且预购人取得房屋所有权证之前，房屋所有权申请人与已登记的预售合同约定的预购人不一致的，房屋所有权登记机关不予办理房屋所有权登记手续；商品房销售实行实名制登记，预售合同实行网上即时备案，防止私下交易。知识点三:商品房现卖。商品房现售，是指房地产开发企业将通过竣工验收的商品出售给购房者，由购房者支付房款。

商品房销售条件销售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。取得土地使用权证书或用地批准文件。

持有建设工程规划许可证和各项施工许可证。已通过竣工验收。

拆迁安置已经落实。供水、供电、供热、供气、通信等基础设施满足使用要求，其他配套基础设施和公共设施满足交付要求或建设进度和交付日期已经确定。

物业管理计划已经实施。商品房销售合同商品房销售时，房地产开发企业与买受人应当订立书面商品房销售合同。

商品房买卖合同应当载明下列主要内容:当事人的姓名或者名称及住所。商品房基本情况。

商品房销售方式。商品房价格和总价如何确定，付款方式和付款时间。

交货条件和日期。装修及设备标准承诺。

供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权利和责任。公共配套建筑的产权归属。

面积差异的处理。办理产权登记相关事宜。

解决争议的方法。违约责任。

双方约定的其他事项。知识点四:“五证二书”购房者在购房时通常会要求房地产开发商和卖方提供完整的“五证”和“二书”，这也是法律对卖方的基本要求。

五证“五证”是指>、>、gt；、gt；(建筑工程开工证书)，>“五证”中最重要的是>；且>均表明所购房屋属于合法交易范畴。

& gt预售范围为本项目可售物业。两书"两书"是指<住宅质量保证书>；住宅使用说明>:& gt。

“两书”可作为商品房买卖合同的补充协议，是房地产开发企业在商品交付使用时向购房人提供的法律文件和担保文件。知识点五:内部认购内部认购房是房地产开发商未取得>；在等待相关文件之前，以“内部认购”的方式小范围销售商品房。

内部认购可以为开发商尽快回笼资金，而且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引很多购房者。但由于商品房内部认购，开发商未取得>:在销售的情况下，不受法律保护，购房者的权益无法得到法律保护。

因此，购房者应仔细考察房地产项目是否除>；其他证件齐全，以免损害自己的合法权益。目前，由于商品房内部认购引发了诸多法律纠纷，国家对内部认购的销售形式也采取了相关政策。

2.房地产经纪人需要掌握哪些法律知识？

想要成为一名合格的房地产经纪人，不仅要熟悉房地产专业知识，还要掌握法律知识、金融知识和谈判技巧，这样才能在房地产开发商和消费者、买卖双方之间架起一座桥梁，让自己在中介行业立于不败之地。

房地产专业知识(包括房地产信息)。所谓房地产经纪人，是指为委托人提供房地产信息和中介代理业务。中介，通俗地说就是充当中间人。中介就是一手牵着两个家族:上层家族和下层家族，在他们之间起到沟通、促进和稳定的作用。对于一个房产中介来说，掌握大量的市场信息是他做好这一行的前提。这些住所应包括:房地产相关法律法规及相关政策信息、购房人变动信息等。券商很大程度上是利用信息来盈利的，信息是他们的主要资本。如果中介以信息为主，那么代理人必须具备专业知识。代理就是代表一方去找另一方，是买卖租赁全过程的代理，贯穿于房地产生产的各个环节。因此，要求经纪人在熟悉相关房地产法律、法规、规章的基础上，熟悉房地产开发经营、建筑、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体来说，一是要掌握房地产开发的投资，以及相关的市场调研、开发程序、项目可行性研究、项目建设和竣工验收、资金筹措、市场推广等。第二，要熟悉建筑学的基础知识，了解建设项目的全过程。第三，要熟悉转让、抵押、出租的条件、程序和具体规定，以及一些基本的物权知识。第四，要掌握房地产价格评估的理论和实践。

营销知识。房地产发展到今天的局面，已经不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产开发商来说，他们需要的不是简单的中介服务，而是能够提供完善的营销方案和高超的市场策划方案来开拓市场的中介服务。房地产市场生产与消费的分离决定了房地产营销的重要性。房产在时间、数量、类型、房型、楼层归属、信息、估价上的分离，必须通过营销来弥补。房地产营销组合理论，市场预测和研究方法，甚至产品策略，定价策略，分销和促销策略都是房地产营销中心必不可少的东西。要掌握营销知识，就要掌握市场调研、目标市场选择、产品开发、产品定价、渠道选择、产品推广、售后服务等知识和技能。

法律知识。房产中介虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但是房产相关的法律法规是一定要掌握的。中国房地产业的发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务都离不开法律和具体的法规。房地产三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人，你不仅要掌握房地产方面的法律法规和各级部门的政策、方针、精神，还要熟悉民法、经济法、行政法、行政诉讼法、民事诉讼法等方面的知识。举个最简单的例子，签合同涉及到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》和《城市私有房屋管理条件》，知道什么房子可以出租，什么房子不能出租，租赁合同如何生效。代理人必须熟悉《城市房屋转让管理条例》和《城市权属登记管理办法》中的转让条件、交易程序、产权知识和登记程序。如果给开发商做代理，需要掌握更多的法律知识。近年来，时尚的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要性。房地产经纪人应当学法、懂法、用法，依法办事，运用法律维护委托人的合法权益。

金融知识。房地产金融作为金融业的重要组成部分，与房地产开发、经营和管理密切相关。房地产金融是房地产和金融联姻的产物。房地产业的发展要以金融业为后盾，金融业要做大。房地产行业是首选。尤其是在新的房改制度实施，取消实物分房后，经纪人的金融知识显得尤为重要。无论是代理开发商，按揭贷款，甚至是房地产咨询业务，金融知识都是必不可少的。一般来说，经纪人要熟悉国际金融惯例、国家现行金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类和程序、还款方式、住房公积金等知识。

谈判技巧。谈判不仅是一门技术，也是一门艺术和科学。它通过各方意见和感受的沟通，达成双方基本满意的协议。房产中介的谈判也不例外。通过协商，完成委托方委托的任务，获得佣金，同时满足市场需求。谈判中常见的策略，如时机策略、利益让步策略、以诚取胜等，都是房产中介需要借鉴的。具体到中介或代理业务，至少要提出三个或三个以上的方案:最优政策、中间政策、最差政策。对于房产中介来说，还有一个最现实的问题，就是如何让双方成交，这就需要房产中介“该出手时就出手”，还可以用一些智谋、技巧、方法来促使对方早下决心成交。但是不能用欺骗。

3.房屋销售中有哪些法律常识？

1房地产相关术语解析a。

经济适用商品房:所谓经济适用商品房，是指经批准以成本价直接向中低收入家庭出售的住房，即其买卖价格受到* * * *行为的干扰或限制。建筑面积:建筑面积是指房屋建筑面积的总和。

每层建筑面积按建筑脚以上外墙面积的水平截面计算。建筑面积包括使用面积、附属面积和结构面积。

住宅使用面积:住宅使用面积是指住宅子门可实际使用的净面积之和，通常包括卧室、门厅、厨房、卫生间、阳台、壁橱、室内走道、室内楼梯等。房屋获得率:房屋获得率是指住宅使用面积除以建筑面积，百分比越高，房屋获得率越高。

* * *房屋使用部位:指整个房屋的业主和使用人使用的门厅、楼梯间、水泵房、电表间、电梯间、电话分机间、电梯机房、走廊、通信机房、内天井、房屋承重结构、室外墙体和屋顶。住宅公共设施:指物业管理区域内业主和使用人使用的道路、绿地、停车库、照明路灯、排水管道、沙井、化粪池、垃圾箱(屋)等设施。

现房:指房屋开发商已建成并按照有关规定可以交付使用的预售房屋；指房屋开发商虽已完成建房的各种许可和手续，但在建可预售的房屋。商品房销售面积:(1)整体商品房销售时，其销售面积为整体商品房建筑面积(地下室作为人防工程的，从整体商品房建筑面积中扣除)。

(2)商品房按“套”或“单元”销售，销售面积为购房者购买的套内或套内面积与分摊的套内面积之和。套内建筑面积:指套内使用面积、内墙面积、室内阳台建筑面积之和。

套内使用面积:指房屋所有可使用的室内空间面积，按房屋内墙线水平投影计算。内墙面积:每套(单元)商品房使用空间周围的维修和承重墙体包括* * *墙和非* *墙。

商品房套(单元)间的隔墙、套(单元)与公共建筑空间的隔墙、外墙(含山墙)均为* * *墙，* * *墙水平投影面积的一半计入内墙面积。非* *墙的水平投影面积全部计入内墙面积。

阳台建筑面积:指阳台地面外缘在水平面上的投影。层高:指下层楼面或上、下表面与相邻上层楼面的上、下表面之间的垂直尺寸。

住宅开间:指住宅中一面墙的定位轴线与另一面墙的定位轴线之间的实际距离。住宅进深:建筑学上指独立房屋或住宅建筑中，前墙定位轴线与后墙定位轴线之间的实际长度。

住宅建筑净高:净高=层高-一层的楼板厚度；容积率:建筑容积率=规划建设用地总建筑面积；规划建设用地总面积密度:建筑密度=规划用地内建筑地下室总面积；绿化率=规划用地内绿化面积/规划建设用地总面积；物业维修基金:按照规定，出售公有住房和新建普通住宅商品房时，应当设立物业维修基金。维修资金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。

目前一般购房者首期按多层住房建筑面积成本价的2%和高层住房建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。《住房质量保证书》:为保护住房消费者权益，加强商品房售后服务管理，建设部决定在房地产开发企业商品房销售中对住房质量进行限制。* * *有四项内容:一是工程质量监督部门核实的质量等级；第二，基础和主体结构应保证在合理的使用年限内；三。正常使用情况下所有零部件的保修内容和保修期；四、房屋保修单位，答复和处理的时限。

住宅使用说明:说明房屋各部分的结构、性能、类型、性能和标准。同时指出，因房屋使用不当或擅自改变结构、设备位置、装修不当造成的质量问题，开发商不承担保修责任。

这是建设部为了保护消费者权益而制定的规定。公共分摊系数:公共面积分摊系数是整栋楼的公共建筑面积除以整栋楼每套房的建筑面积之和。

公摊面积:公摊数乘以套内建筑面积，得到购房者需要合理分摊的公摊建筑面积。契税:房屋所有权发生变更时，对当事人签订的合同，按照总价款的一定比例向新的所有人(产权人)征收的一次性税收。

契税具有证明不动产权利人财产权合法性的功能。国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。

乙.什么是商品房预售，商品房预售？答.

什么是商品房？商品房主要是指由房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按照市场规律运作的房屋。不同于各地为解决住房困难，实施“安居工程”而建的“安居房”、“廉租房”、“危房”。从1998尾号开始建设的经济适用房也是一种特殊的商品房。

从销售来看，商品房分为现房销售和期房预售；从销售对象来看，分为内销商品房和外销商品房；从用途上可以分为普通住宅、公寓、别墅等。乙.

内销商品房和外销商品房的区别。国内商品房是指由房地产开发经营企业建设并向国内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指由房地产开发经营企业建设并向境外人士(外国人、港澳台人士)销售的商品房。

国内商品房可以出售给个人和单位。

4.房产销售需要了解哪些法律法规？

中华人民共和国* *城市房地产管理法(1995 1年10月起生效)和土地管理法(1999 1年10月起生效)中华人民共和国* * *和土地管理法实施条例(1999 1年6月起生效)《城市房地产抵押管理办法》(1997年6月起生效38+0起生效)城市商品房预售管理办法(1995 1起生效)已购公有住房和经济适用住房上市销售暂行管理办法(1999 5月1日起生效)商品房住宅质量保证金住宅使用说明书制度规定(1)商品房销售面积计算和公共建筑面积分摊规则(试行)(自65438年5月1日起生效 商品房销售面积计量监督管理办法(1995 1起施行)城市房屋租赁管理办法(65438年6月起施行)城市廉租住房管理办法(1起施行)城市房屋改造条例(1991年8月起施行)城市私有房屋管理条例(19880起颁布 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(自1996年3月1日起实施)《城市房屋拆迁管理条例》(2006年6月1日颁布)合同法与民法通则。

5.房地产基础知识有哪些？

房地产基础知识1。房地产:不动产和房地产的总称，也叫“房地产”。

房产形式:1，净土；2.简单的房子；3.土地和房屋的综合体。不动产是房屋及其权利的总称，不动产是土地及其权利的总称；不动产是附着在土地上的不可分割的建筑物、构筑物和其他不可分割的物质及其权利的财产。

(构筑物指不可接近的建筑物，如烟囱、树木、道路等。)房产分为:1，住宅使用(70年)；2.生产使用(50年)；3、业务用(门头等。，50年)；4、行政用(市* * *、法院等。，50年)；5.其他用途(学校、博物馆等。).2.房地产业:从事房地产管理的服务企业的总称。

房地产行业主要内容:1，土地开发再开发；2.开发和建造房屋；3、房地产管理(包括土地权利出让、转让、出租、抵押等。);4.房地产管理(包括房屋的出售、出租和抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪人、公证员等。);6.房地产物业管理；7.房地产金融(包括信息、保险、金融投资等。).三、房地产的特点1、房地产区位的固定性:土地是自然产物，区位是不可移动的，房屋是建在土地上的，所以决定了房屋的不可移动性和固定性，使得房地产受到地域的限制；2.区域差异:每个区域或同一区域不同位置的房产价值也不同；3.房地产的高品质和耐久性；4.房产有保值增值，前提是国家政局稳定，由土地的性质决定，土地是有限的，不可再生的。然而人们对土地的需求与日俱增，物以稀为贵。房地产税作为主导产业，约占国民生产总值的10%。

6.投资房产需要掌握哪些法律知识？

作为一个普通的房地产投资者，你应该了解和掌握以下法律知识:1。

物业管理法律知识。2003年，国家颁布《物业管理条例》(2007年修订)，规范物业管理法律关系。

各地在这方面也有相应的地方性法规和政策。物业管理对房产投资前景有重要影响，购房者需要注意这方面的法律知识。

2。纳税办证法律知识。

买房涉及契税、印花税、手续费、房屋产权登记费等一系列税费。关于纳税的程序和比例，国家和地方都有相关规定。了解这些法律和政策，在投资房产时做到心中有数，可以有效维护购房者的权益。

买房后需要进行产权登记，取得产权证，这是确认购房者所享有的产权的重要一步，这方面的法律知识不容忽视。3。

住房贷款和保险的法律知识。如《住房公积金管理条例》、各大银行发布的《住房贷款管理办法》等。

各地住房贷款政策不尽相同，购房者要特别关注当地政策。银行在办理购房贷款的同时，通常会要求购房者同时办理购房保险，所以需要掌握这方面的法律知识。

购房者需要关注各大保险公司的房险相关规定。。

7.房地产法律知识

房产的问题要建立在完成法律规定的手续的基础上，也就是你虽然签了房屋买卖合同，但实际上并没有交钱和房产证过户。这种行为有一定的缺陷，最后容易产生矛盾。自2008年7月1日起，不动产登记制度开始实施。以登记表为准。

以买卖形式转让房地产的，按照国家规定缴纳契税，有营业税、印花税、办理产权证费、评估费等。五年之内。

省钱就是付出，但付出还是需要缴纳一定的税。相对于商业，税收应该不多。

国家不是傻子。如果赠与不征税，那么国家财产转让就是赠与，肯定不是买的。

8.房产客服应该具备哪些法律知识？

房地产客服法律知识:房地产市场依然如火如荼，尤其是在中国这个有着庞大内需市场的氛围下，房地产市场对各类人才的需求也在迅速膨胀。

但对房地产客服线工作思路的明确和客服线人员的素质良莠不齐，单独对房地产客服线工作的理解也不尽相同。客服工作的传统内容无非就是受理投诉，解决投诉，服务业主。实际上，客服工作除了上述工作之外，还承担着将法律风险和纠纷消灭在萌芽状态的责任，更重要的是承担着收集和固定证据的责任。

因此，随着越来越多的楼盘的开发，要求其客服人员具备一定的法律意识，以适应公司不断发展的需要。房地产及合同纠纷律师白提醒客服人员要注意法律知识的学习。

因此，越来越多的开发企业开始设立客户服务部，并将其作为销售过程中的一个重要因素进行管理。一是要制定严格周密的工作流程，并使之符合相关法律要求。应制定从受理投诉、记录投诉、解决投诉到客服上门的整个客服流程，并对常见问题进行总结，制定专门的应对机制。

随着工作流程的规范化，可以有效避免客服中重要证据的丢失，对以后与业主沟通，甚至通过法律途径解决问题有很大的帮助。但前提是这些流程要符合法律的相关规定，尤其是法律要求的证明材料一定要拿到(房产及合同纠纷律师白提醒您，做好客服处理投诉的规范流程)。

第二，要求客服人员具备一定的法律知识。客服人员要掌握基本的法律知识，树立法律客服意识。客服人员要迅速认定客户投诉的合理性和合法性，明确拒绝不符合法律要求的不合理要求，不给客户留下任何幻想，绝不因为过于强势而给客户留有余地，做出模棱两可的回答甚至承诺。

因为客服人员代表的是公司，一旦做出回答承诺，可能会造成案件诉讼时效的中断或者被客户录音录像固定，为日后解决问题留下隐患。所以，树立客服人员的法律客服意识，会为公司减少很多不必要的经济损失(房地产及合同纠纷律师白提醒您，客服人员要注意法律知识的学习)。

三、应做好客户服务统计，并根据不同类型的问题建立客户服务档案，并应至少保存五年。只有从大量复杂的客服工作中学习，才能针对不同的问题建立不同的处理机制。

在处理客户投诉时，要做好详细记录，当场核实确认，学会有意识地要求客户签字确认一个解决方案或投诉。对成功解决的顾客投诉应建立档案，以便为今后解决类似的顾客投诉提供案例；对于没有解决成功的问题，我们也做好档案保存(房地产及合同纠纷律师白提醒您，档案保存也是证据保存)，为以后解决问题、制定解决方案提供材料。

总之，客服工作的重要性逐渐体现出来，并有不可替代的趋势。好的客服部不仅可以提升企业的品牌形象，还可以缓解客户、物业公司、开发公司之间的矛盾。