安置房购房知识

实际上，所谓拆迁安置房，是指因城市规划、土地开发等原因被拆迁，安置给居民或承租人居住使用的房屋。由于安置对象是特定的拆迁户，这类房屋的买卖除了受到法律法规的规范外，还受到当地政府政策的限制，因此与一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房已经取得房屋权利，且不存在对外销售的限制，或者限制转让的期限已过，则此类拆迁安置房与普通商品房无异，此类安置房可以买卖。

现货市场上市的拆迁安置房，往往是没有取得房产证的房屋，或者刚刚取得房产证的房屋，按照规定5年内限制转让。安置房买卖风险很大，甚至没有保障。尚未取得产权证的拆迁安置房，根据《物权法》的规定，属于不动产，不动产的产权以房地产管理部门登记备案为准。未经登记的，除法律规定的特殊情况外，不具有物权法上的物权效力。也就是说，这样的安置房还没有取得安全产权，对外出售是违法的。即使签订了生效的买卖合同，期间也会有很大的风险。比如，从合同签订到未来产权过户的时间较长，不确定因素较多，可能导致潜在安置房销售存在以下风险:1。家庭成员可能对安置房分配有异议。如果协商不成，各部门可以起诉到法院解决，最终合法权利人还不确定；

2.无产权的拆迁安置房，可能因其他原因无法办理产权证；

3.由于交易时间较长，房价可能会有变动。如果出卖人为了更大的利益将房价卖给他人，在有可能转让交易的情况下先转让给他人，那么买受人就实现了房屋的购买，只能主张债权；

4.在等待房屋过户的漫长过程中，也有可能因卖方自身债务纠纷导致房屋被债权人查封。

购买拆迁安置房首先要搞清楚安置房的性质。一般来说，已竣工的安置房可以在房地产交易中心查询其“五证”或房屋产权信息。不同类型的拆迁安置房承担不同的交易风险。第一种拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素影响，往往购房者要承担很大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，在合同中寻找漏洞以逃避法律责任，追求自身利益，或者为合同的履行设置障碍。如果买的是还没定位的安置房，风险更大。买卖双方虽然可以知道房屋的大致位置，但无法确定具体的结构、朝向、小区环境等。安置房建成后，办理过户等手续的时间会更长。因此，在购买这类房产时，签订有效的、可操作性强的买卖合同非常重要。买卖合同除了一般买卖合同的主要条款外，还需要明确约定额外购房款的支付方式和延期交房款。一般来说，购买此类房屋，可以根据《民法通则》和《合同法》的相关规定签订附条件合同，以确保买卖合同的效力，并明确约定具体细节，防止对方反悔。最好有专业的房地产律师指导。

当然，有证的拆迁安置房是可以买卖的，交易和普通房子没什么区别；对于无证拆迁安置房，要区别情况，主要注意以下几个问题:

(1)拆迁前调查产权性质。如果你拆迁前有产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理。如果有拆迁协议，虽然麻烦，但是以后还是可以办理产权证的；

(2)一定要办理公证手续，避免日常收入纠纷。

(3)一些开发企业为了增加收入，可以在拆迁安置房交易后提供更名(过户)服务，适当收取一些费用是比较好的解决办法。

什么是安置房？安置房是什么类型的？

安置房是政府在进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，为安置被拆迁居民而建造的房屋。安置的对象是城镇居民的拆迁户，包括征地拆迁的农民。随着城市建设和发展的进一步加快，迫切需要政府建造尽可能多的安置房来满足拆迁户的需求。

安置房也叫回迁房。指因城市规划、土地开发等原因被拆迁的房屋，安置在被拆迁人或承租人居住的房屋内。安置房在房地产交易中占据重要地位。本文介绍安置房的相关知识，仅供大家参考。

●预订销售方式流行。

很多安置房，尤其是新交房的，都是预约销售。即安置房所有权人未取得房屋产权，买受人购房后暂时不能过户。“最常见的方式是买卖双方找一个靠谱的中介，中介会带领双方签订带有附加条件的预约买卖合同。合同上写着房子已经卖了，但是要等产权办下来才能过户。”中介会拿着这份合同去公证处公证，证明双方发生了这笔交易。

根据谈判的情况，付款方式也不同。比如有的人先交30万定金，交房后再交20万，或者一次性付清总房款的90%，剩下的等房产过户后再付。但是，如果你买的房子没有过户，就不能做银行按揭。购买的市民要一次性支付几十万元现金，压力不小。

●安置房之所以这么受欢迎，是因为它有自己的优势:

首先是现房，部分早期安置房地理位置优越，居住配套齐全；其次，它的户型适中。第三，政府建造的房屋质量相对稳定。最后，安置房依托区位优势和居住区配套优势，升值速度与经济增长周期重合，涨幅较快。

更重要的是，如果这些安置房没有产权，价格一般会低于市场价。

●购买安置房存在政策风险:

比如2004年6月，困难群众住房(不含安置房)由政府建设，产权证五年内不得上市交易。

●安置房可以贷款吗？安置房有房产证吗？

1.买拆迁安置房而不是拆迁安置户，不能申请公积金贷款。

2.拆迁安置户取得产权证契税证明后6个月内可以向我部申请住房公积金贷款。

3.如果安置房的土地已经划为国有土地，房子可以拿到产权证，但如果安置房是集资用地，就拿不到产权证。

4.如果只是自己住的话，合同签好了就没有问题，买下来交易会有风险。

拆迁安置房和拆迁房的区别

拆迁安置房是指在土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设、军事设施建设等拆迁过程中，由人民政府以一定价格向具有城镇户口(含农业职业)、邢弢地区的居民出售的居住用房。

拆迁安置房是指已经拆迁并就地安置的房屋。

两者的区别在于，人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地进行房屋拆迁，房屋拆迁的补偿方式是原产权调换，不仅是安置房，还有回迁房。但如果在租赁土地上拆迁房屋，可以就地搬迁的是回迁房，不是安置房。

经济适用房、安居房和安居房的区别

经济适用房是中低收入家庭的普通房子；应体现适用、经济、美观、安全、卫生、方便的原则；布局应符合城市规划的要求；使用功能满足居民基本生活需求；建设标准应根据北京市“九五”住房建设标准和市场需求确定。

目前，经济适用房的来源主要有三种:一种是由政府提供专用土地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用房；二是将房地产开发企业拟开发为商品房的部分普通住宅项目调整为保障性住房；三是单位自建、合建并向本单位职工出售的经济适用住房。

安居房包括按规定向国家机关、事业单位、企业职工出售或出租的准成本价住房、全成本价住房、全成本价微利住房和社会微利住房。