深度争议预售制度:前途如何？
张伟贤、姜培培编辑
土元。com
“一手交钱，一手交房”和“所见即所得”...最近关于商品房预售制度的争议升温。业内多年来关于预售制度的讨论思路，在此轮楼市表现中有了新的方向。
要不要取消预售制？如果没有这样的制度，是不是以后一切都可以避免？
取消楼市预售制度的呼声能否兑现？
预售制度是如何形成的，实际执行中存在哪些问题？取消预售制的呼声能否兑现？如果没有这样的制度，是不是以后一切都可以避免？
然而，工具的使用和收回也涉及到复杂的土壤环境。如果短期内走向另一个极端，硬着陆的影响可能更加不可控。
很多业内人士认为，在目前的环境下，完全取消预售制度并不可取。而是要勒紧制度的缰绳，因地制宜逐步推进预售制度改革，有针对性地进行调整和完善，加强监管，让更适合的制度更好地服务于住房事业。
名产
在我们的常规认知中，一般认为商品房预售制度起源于香港，由“卖烂尾楼”演变而来，即开发商在商品房竣工前向消费者预售期房的一种营销手段。
上世纪90年代，我国住房制度改革初期，鉴于当时房企资金不足，市场房源供应量少，为了快速增加房源供应量，借鉴香港经验，推出商品房预售制度。
客观地说，预售制度起到了积极的作用。“预售制度作为我国商品房销售的最主要方式，大大缩短了房企的回笼周期，增加了市场上商品房的供应量，促进了城镇化的发展。”研究员任泽平说，预售制度已经成为中国商品房销售的最重要的方式。2021年，全国期房累计销售面积达156亿平方米，占商品房总销售面积的87%。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李也认为，预售制度促进了土地供应的规模化发展，缩短了住房供应周期，一定程度上稳定了房价水平。
但仔细研究可以发现，我国现行的商品房预售制度与香港、新加坡等成熟市场的期房预售制度存在诸多差异。
“本质上，预售就是小业主变相给开发商融资，相当于2年左右的‘无息贷款’，开发商用这笔钱来盖房子。”李对说道。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹华林对香港和内地的预售制度做了详细的对比。从双方的关键权益对比来看，香港的“烂尾楼”也有一定的毁约退房机制，而内地拍卖卖方在实际权益上相当于现房买卖，买方不能毁约退房。
邹说，从香港买卖“烂尾楼”的过程中，我们可以清楚地看到，“烂尾楼”的经济性质更接近于赊账预订或分期付款等促销手段，而我们拍卖行的预售更接近于“集资建房”，各种风险主要由买家承担。
另一个不容忽视的结果是，“烂尾楼”属于中杠杆、中周转模式，而内地商品房预售制度在长期实际执行中，一定程度上助长了高杠杆、高周转、高营销成本的特点。
现房销售的难点在哪里？房价会涨吗？
站在新的时间节点上，当预售制度的历史脉络不复存在，关于取消预售制度的讨论不绝于耳。
一种声音是从保护购房者权益的角度推动期房预售制度改革，另一种声音则主张完全实行现房销售。后者认为，现房销售不仅可以减少延期交房、产品质量差、虚假承诺等问题，还有助于降低房企的金融属性，这是普遍预期。
但问题没有这么简单，现有售房系统的推广也有客观困难。
中原地产首席分析师张大伟指出，今年上半年，房企自筹资金占比35%。一旦规定现房销售，开发商的资金将受到极大考验，可能成为压垮房企的最后一根稻草。
“过去的定价模式，大多是在快速周转的基础上，根据时间成本来定价。现房销售的话，正常情况下交付验收需要两到三年，成本刚性倒逼。过去的定价模式将被彻底颠覆，增加的资金成本最终会转嫁到房价上。”张大伟解释说，直接取消预售至少在一段时间内会导致供应量大幅下降，供应量不足会进一步导致房价快速上涨。
然而，现房销售的探索并没有停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多地都在土地出让环节进行了现房销售的尝试。
早在2014，上海就曾为挂牌黄浦区某地块，要求出售全装修现房；2016年5月，深圳也加入了商品房预售的试点队伍。
近两年，北京也在积极推进现房销售试点。2021 65438+2月，北京市第三批集中土拍要求朝阳区劲松地块现房全部出让，同时还有5宗地块竞得现房销售面积规则；到2022年第一轮集中供地，北京推出的18地块中，已有一半设置了竞争性现房销售面积环节，大部分地块设置的“现房销售”初始面积接近654.38+10万平方米，竞争性竞价上限接近地块建筑面积。
关键的一环
回到预售系统本身，它和现房销售系统都是工具，在实际执行中如何用好工具就更加关键了。
我国商品房预售需要满足以下两个条件:一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证；二是项目进度达标，即投入开发建设的资金达到项目建设总投资的25%以上。符合预售条件并申请预售后，预售所得的销售资金必须进入监管账户。
据李介绍，对于预售资金的监管，我国要求监管银行招标选择，资金全部进入监管账户，由住建部门和监管银行双重审核，监管单位签字后根据工程进度付款。“有制度，就是不执行，或者有时候执行，有时候不执行，或者不到位。这才是问题的关键。”他说。
该人士称，部分预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可以支配的账户，用于公司日常运营。
据新华社今年2月报道，商品房预售资金监管新规已出台，首次在国家层面做出统一部署并确定监管机制。
新华社在其关于今年2月商品房预售资金监管新规出台的解读报道中也提到，实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，部分房地产开发企业违规挪用预售资金、延期交房、烂尾楼等现象严重侵害购房人合法权益。有必要从国家层面规范预售资金监管。
据新华社报道，预售资金监管新规明确，市、县住房城乡建设部门应当会同有关部门，综合考虑商业银行的信用状况、监管能力和服务水平，通过公开招标方式确定能够承担商品房预售资金监管的商业银行。
同时，市县住房城乡建设部门、房地产开发企业、商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金的存储和使用、监管金额、违约责任等。
此外，监管额度根据商品房项目建设成本、施工合同金额、工程交付使用条件等因素确定，而不是单纯以房屋销售比例确定；在保证房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。
新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金按项目建设进度拨付，首次拨付节点不得在地下结构之前完成，最后一次拨付节点为房屋所有权首次登记。
多拍几张！
地方层面，近日商品房预售资金管理办法陆续调整。
如深圳市龙岗区提出加强预售资金监管，龙岗区住建局加强在售房地产项目预售资金监管，全面检查项目预售资金存储和使用情况，排查项目风险隐患。预售资金监管要严格按比例留存，确保房地产项目竣工交付。
河北省沧州市住房和城乡建设局出台《沧州市商品房预售资金征集监管办法》；意见公告(征求意见稿)提出，预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一份商品房预售许可申请只对应一个账户的原则开立专用账户，并与监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。监管账户设立后，商品房买卖合同中必须注明“购房款不进入监管账户，本合同无效，买卖双方可以随时解除”的字样。对没有监管账户的项目，相关部门不予办理商品房预售许可和商品房网签备案。
陕西省Xi市住房和城乡建设厅发布的《防止商品房延期交付增量工作办法》规定，商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他一切形式的房款)应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另立账户存储购房人的购房款。
严格拨付标准，商品房项目主体结构竣工验收前，重点监管资金累计使用不得超过总额的50%；竣工验收前，不得超过95%；竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余的1%。
预售制度何去何从？
韩毅智库指出，预售制度和现房销售并不是完全可替代的，在一定阶段更有效，可以促进房地产行业的良性循环和健康发展。在条件成熟时，现有的房屋销售制度逐步取代预售制度也是可选的。
“热点城市、热点项目，优先试点现有的售房制度或最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过大、不可控的负面影响，经验成熟后再逐步扩大范围，将成功经验复制到其他地区。”于晓宇说。
邹认为，期房预售制度的改革需要因地制宜、稳步推进，而不是一刀切。她建议有条件的城市可以因地制宜尝试推广现货销售。对于不具备推广现货销售条件的城市，仍然可以支持预售，同时推进关键环节的改革，使拍卖行的预售逐步向成熟市场的预售或分期销售靠拢，更有效地保护购房者的权益。
海通证券在研究报告中对预售制度的未来演进进行了分析。该机构认为，目前问题的根源不在于预售制度本身，而在于监管制度是否严格。在当前市场供需矛盾还没有得到有效解决的情况下，不太可能一刀切的修改。
“对于短期库存较少的城市，更适合提前增加土地供应，然后采取新老断档的模式；对于短期库存较大的城市，从库存入手，配合土地供应计划，比较合适。另外，土地出让时，在土地出让条件中逐步明确是否可以预售，也是一种可选的过渡方式。”海通证券指出。
“很多人认为应该取消预售制度，但恰恰相反，现在应该是预售制度彻底清理、全面强化的节点。”李说，严格监督执行，不仅能把房子盖好，还能把成本降到最低。
高达800万！住房补贴政策正在兴起:地方政府积极稳定房地产市场
7月20日，南通市住房和城乡建设局发布《主城区购买刚性改善型商品住房奖励补助实施细则》通知，明确在主城区以个人名义购买首套或第二套家庭商品住房(含二手住房)，购房合同网上备案时间在2022年5月20日(含)以后的， 或者通过拍卖方式取得主城区商品房，符合奖补条件的，可以购买该住房。
无独有偶，就在同一天，南通完成了第二次土地拍卖。成交结果显示，13地块中有一幅在经过21轮竞价后因故中止，其余12地块均以底价成交，均由南通本地企业竞得，总成交额为61.2亿元。
这个与上海一河之隔的三线城市走到平淡的尽头，或是地方政府出台激活流动性政策的因素之一。
去库存冲动
各地出台购房补贴政策去库存，短期内政策对楼市的影响相当明显。
早在6月初，徐州新沂市率先推出住房补贴，外地人在新沂市购买首套房给予300元/平方米住房补贴；本市户籍家庭有两个或三个子女购买商品住房的，二孩家庭给予200元/平方米的补贴，三孩家庭给予300元/平方米的补贴。徐州当地一家房企指出，新沂市由于补贴力度大，取得了一定的成效。
08年7月18日，徐州市公布，市区范围内(含铜山区、高新区、贾汪区、经开区、港区)，家庭购买新建普通商品房(单套建筑面积小于144平方米，不含在售商品房)，可获得合同价款1%的补贴。
但前述房企认为，徐州市的补贴力度不够，效果有待观察。
他以安徽淮北为例指出，补贴政策力度越大，效果越明显。4月中旬，安徽省淮北市出台购房补贴，明确个人或家庭购买家庭首套房，给予600元/平方米奖励(最高6万元)；购买家庭一手商品房给予400元/平方米奖励(不超过4万元)；个人、家庭或企业新购非住宅商品房，奖励150元/平方米(最高不超过3万元)。
目前淮北平均房价在6000元/平方米左右。易居研究院数据显示，自4月中旬购房补贴政策实施以来，淮北5月成交面积较4月大幅增长。
据观察，一些偏远地区的购房补贴浪潮并不小。
7月15日，宁夏固原市人民政府网站发布《关于购买首套房和二套房+申请住房补贴有关事项的公告》，其中明确，住房面积不足144平方米的首套房按合同价款的10‰补贴，二套房按合同价款的5‰补贴。
14年7月，河南省西平县规定，居民在县城区域内购买90平方米以下商品住房，可申请住房补贴1.5万元；购买90-120平方米商品住房的居民，可申请住房补贴1万元；购买120-144平方米商品住房的居民，可申请8000元补贴。
此外，三四五线城市出台了购房补贴，大多是为了方便外地人、人才、农民在城市买房。同策研究院研究总监宋宏伟认为，大部分三四线能级相对较低的城市都推出了住房补贴，尤其是对人才。这种现象的背后是这些城市近年来人口流入缓慢，部分城市仍处于人口净流出状态。在没有人口支撑的情况下，楼市受三个因素影响:行业调控、市场低迷、经济下行压力。这些城市房地产市场下行压力较大，库存上升，土地拍卖频繁。
购房补贴政策能否起到稳定楼市的作用？宋宏伟预测，下半年，能源水平较低的三四线城市仍将处于市场底部。金华一位业内人士指出，住房补贴政策属于“治标不治本”。据了解，同样在上半年推出购房补贴的金华，现在已经转变了市场:开始加大大户型、大户型产品的供应。以往过分强调小户型产品的投资理财属性，库存普遍较高。
在这波购房补贴中，不少城市还将购房补贴所针对的户型设定在1.44平米以下，多少透露出地方政府去库存楼市的迫切需求。
为什么说苏州最厉害？
在这波购房补贴中，苏州的购房补贴额度最高。
12年7月，苏州出台一系列人才政策，规定三年内提供65438+万人才公寓，最高补贴800万元。其中“1，000套人才公寓对博士后流动站出站人员免费，最高可享受500万元科技项目资助和300万元安家补贴”一文显示，苏州住房补贴政策大力落实对顶尖人才(团队)的“一人一策”专项扶持。
苏州出台强有力的人才购房补贴政策是有原因的。
一方面，苏州城市发展有产业结构优势，当地政府有资金实力支持人才引进。最高800万购房补贴的“出圈”政策，是基于苏州城市产业的支持。近年来，苏州大力发展新能源、生物医药等产业，也为其引进人才提供了坚实的城市底盘；另一方面，苏州楼市经过前几年的高位运行，郊区楼市库存的结构性问题远高于市区，总库存较大，已进入成交调整期。
第三方机构数据显示，2022年上半年，苏州新房、商品房、住宅签约31.5万平方米，较去年同期下降约38%；二手房成交229.4万平方米，同比下降40.44%。
前述分析人士指出，从楼市长期发展的供求关系逻辑来看，苏州楼市的库存压力集中在吴江区等郊区，借助人才购房补贴政策可以消化一部分库存；然而，鉴于目前的市场环境和普通百姓的住房需求，通过住房补贴政策仍然难以改变市场趋势。市场的拐点还是要看货币政策和物价上涨预期。
随着楼市购房补贴政策的兴起，有业内人士担心，购房补贴能在短时间内刺激楼市，有助于去库存，但是否可持续还有待观察。
早在2020年，义乌就出台了各类人才住房补贴政策。其中全日制本科学历或中级职称人才可给予30万住房补贴。或许，当年义乌的政策刺激了市场。2020年，义乌商品住房备案数量为16522套，同比增长55.12%；成交额4465438+5700万元，同比增长70.39%；成交面积197.66万平方米，同比上涨59.52%。
但从去年下半年开始，义乌楼市开始从高点回落。根据当地一份房地产销售报告，义乌楼价可能比去年上半年下跌了10%-20%。
但作为过渡性政策，住房补贴短期内对楼市的刺激作用还是值得肯定的。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地方政府的购房补贴政策是值得肯定的，因为它可以直接或间接降低购房者的购房成本，刺激消费需求，客观上确实带动了房地产交易的小幅回暖。但需要注意的是，补贴要到位，否则购房者对此类政策的兴奋度会减弱。