二手房牵扯到被查封问题，应该在合同中设立哪些单独条款，确定卖房人的担保责任？

购买被抵押或被查封的房子，为降低购买风险，可以从三个方面来考虑：在合同中约定好违约责任、缩短签约到过户的时间、解封前谨慎付款，解封后立即过户。

什么是被查封的房子？

通俗来讲，查封房就是指“贴上封条，不准动用”的房子。在法律上，查封是指对当事人的财物或场所就地封存的法律强制措施。查封房，是指在房屋交易过程中，交易标的房屋即你所要买卖的房屋，实际处于被 公检法机关依法查封 状态下的房子。?

购买有抵押权或被查封的房产如何降低风险？

1、在查明情况的基础上，设定合理履行条款和违约责任。

虽然被设定抵押权或被查封的房产交易可以认定为有效，但是购买此类房产毕竟还是存在很多麻烦和风险的，所以，在进行房屋交易的过程中，买方一定要事先核实相关房产是否被设定抵押或是否被查封，并要求卖方对此情况在合同中明确予在确认。如果涉及抵押或查封，对于如何解除等履行条款要进行合理设定，并约定买方违反协议应承担的责任。?

2、房屋交易行为中签约时间到过户时间不宜过长。

一些买卖双方因某些特殊原因，约定签约后很长时间再办理过户手续，这个时间有时甚至长达数年。在这期间，随时可能发生各种政策、价格因素的变化引发交易风险，也可能因买卖双方意愿以外的因素发生变化，比如因卖方与其他人发生经济纠纷而导致双方签约甚至买方付款后至过户前的这段期间，卖方的房产因诉讼被采取保全措施，导致无法过户的事情，也是时有发生的。

3、购买被查封的房产，解封前谨慎付款，解封后立即过户。

购买有抵押权的房产，用买方的首付款来解押虽然有一定的风险，但是如果妥善操作，也还是可以接受的。

但如果是涉及被查封的房产，安全起见，建议买方不要接受用自己的首付解封。如果涉及用买方首付解封，一定在操作前要确认查封的房产没有轮侯查封的情况。而且，解封后 立即办理过户手续 ，尽可能的避免风险。

购买有抵押权或者被查封的房子有一定的风险，虽然可以从三个方面来降低，但是还是要提醒买家谨慎购买。