商业地产市场调查报告

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商业地产市场研究报告1天河是广州商业中心的腹地，是继北京路老商圈之后的新兴商圈。它的商业发展引领了广州的发展潮流。从地铁1号线开通，到天河地铁入口的出现，天河城奠定了其中心地位。短短几年，天河店铺红红火火。毫无疑问，天河的商业物业在广州占据主导地位。

(一)分布特征

天河的商业布局以天河城和贾政广场为中心，周边专业市场为支撑，大型商场和高尚消费为重点，集团商铺和临街商业商铺为辅助的发展模式。其商业分布集中在天河路、天河北路、黄埔大道三个龙脉的两侧，有缓慢向东推进的趋势。

代表高端消费的天河城广场、贾政广场、宏城广场牢牢占据天河路中央龙头的位置；有:美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南星材料城等。集中在珠江新城。石排、丁刚集中的it商场有:太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等。集中在天河北路的集群商铺主要有:希尔顿阳光花园、都市华庭、曹芳花园、天齐一、帝景苑等。有体育西路的维多利亚广场、广州购书中心、黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心、东莞庄的天一广场等等。再加上天河东移步伐缓慢，车陂、东圃板块是景俊花园、东方新世界、天朗名居、华景新城等一大批有实力的楼盘的大量团建商铺。天河商业市场可以说是依托“天河”这个响亮的名字和区域内外以及全国、世界各地充足的消费购买力，实现了四面八方商铺的百花齐放。

(二)供求特征

天河的店铺可以说是无处不在，满街都是享受。从大型商场、团店到街边小摊、内街小摊都有出货，一直处于“亢奋期”。天河店出货量大，消化明显。从维多利亚广场的推出，贾政广场的推出，到现在炙手可热的阳光大都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城都很火爆，整个场地出租几乎爆满，一楼二楼顶费30 ~ 40万。天河北路，中信以东的集团商铺非常火爆，好的大型商铺几乎供不应求。天河城广场占据天河轴线位置，商铺租金价格较高，每平方米几千元不等，但仍处于有价无市的火爆行情。而一些条件不太优惠的商场，招商也会有一定的困难。由于科技街的商铺位置不好，质量不高，空铺很多。珠江新城广场也在努力招商；还有很多零散的租赁店，也在寻找新的业务。

天河商铺交易活跃。从1998年到2002年，天河商铺的成交量和成交额基本处于供大于求的局面。然而，在过去的两年里，它已经趋于稳定的供求关系的理性发展。2001，天河商铺批出6.43万㎡，成交量8.5万㎡。2002年批地7.06万平方米，成交8.64万平方米。商店的积压正在合理消化。

天河商铺营业额一直位居广州前列，与番禺、海珠并列全市前三。2003年，天河区商铺成交额为991000㎡，比排名第一的番禺区少约30000㎡，在全市排名第二。远离第四东山区的5.11万m2。并且从1998到2003年，天河商铺的交易量一直占据全市总交易量的较大份额，天河商铺的交易量一直呈上升趋势。从1999到2003年，天河商铺的成交面积一直呈上升趋势，从1999年的67925万平方米到2003年的99044万平方米，成交量增长了近一半。在2004年上半年，由于缺乏新的店铺上市，批准量和营业额都下降。

(3)价格特征

天河的商铺可以说是寸土寸金，在天河可以体现出一种明显的山脊效应。以天河城为中心，向四周逐渐减少。天河城广场泊位月租在1，000元/m2以上，贾政广场首层租金750元/m2；维多利广场首层约500-800元/㎡，天河北大型集团商铺首层月租最高400-500元/㎡；五山路数码科贸城一楼200~250元/㎡；华景和景俊地区的住宅商铺出租价格在100~200元/㎡左右。阶梯式递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。

虽然天河是高端商圈的代名词，但其商铺的成交均价并不是广州最高的，前三名已经让给了广州第三区:东山、越秀、荔湾。主要原因是天河区域跨度远大于前三，价格不平衡导致成交均价偏低。中心区的临街商铺月租可高达500~600元/㎡，而一些位置不好、位置偏僻的商铺月租只有几十元/㎡。这种不平衡大大拉低了天河商铺的成交均价。

纵观近几年天河商铺的均价，天河商铺的价格走势从1998到2003年相对稳定，偶有起伏，基本保持上升趋势。2003年，与全市商铺均价大幅下跌形成鲜明对比的是，天河商铺均价止跌回升。虽然速度很慢，但它的价格明显高于城市的平均水平。几个重量级商业城市的推出，加上“天河大商圈”概念的出现，带动了2003年天河商铺价格的上涨。这种与全市商铺均价差距的拉大，也在很大程度上凸显了天河在广州商圈的领先地位，并且日益明显。2004年上半年天河区商铺成交均价仅为15628元/平方米，比2003年的12250元/平方米下降了27.58%。

(4)操作特性

天河的店铺经营主要是以一种高档消费为中心，周边专业市场为辅助的配套经营模式。以天河城、贾政广场等综合高端购物城为重点，周边专业市场有:珠江新城家居装饰材料专业市场；石牌丁刚的it、数码、科技专业市场；黄埔大道建材街专业市场；有天河北集团大厦市场、体育西路图书市场、沙河服装、东圃板块社区商铺等。，从而建成了整个天河店市场。

天河商铺的经营呈现多层互补的商业运营模式，形成以大型知名商家为主导，周边大量商家为补充的商业集团，弥补商业中心的不足。除了这些群体之外，还有一系列的专业市场圈，弥补了商业中心和分商业中心在经营品类和经营方式上的不足。这种发展趋势和商业现象是一个成熟商业城市的发展模式，使得天河大商业格局应运而生。让天河全面起步，成为一个相对完善的商圈，形成集百货、精品、时尚、科技、超市、特色活动、美食、娱乐于一体的综合性、立体化商业城。

天河的商业经营不仅以大卖场和高档为特色，而且以“数字天河”科技路和“特色天河”特色专卖路为特色。天河科技园和天河软件园将继续发挥广州知识产权和高科技产品集散地的作用。这是一个产业群互补合理的高新技术产业和软件产业基地，保证了天河在广州高新技术产业发展中的领先地位。专卖店也遍布天河的每一个角落——西粟、春之花、袁遗工作室、花姿、泰伦、衣鱼、大明星发廊...这里可以看到各种新奇的外国物品，从精致的小花瓶和蘑菇油到古董玉佩和假发。

(5)天河北组团大厦商铺

天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其多层商铺的新奇感也让广州的多层市场充满期待。天河北群楼商铺火爆的主要原因有以下几点。一是写字楼及周边大型高尚住宅区，在天河北构建了中高收入消费群体。二是占据广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。第三，周边交通、设施完善，东站、地铁并存，从大型商场、写字楼到娱乐休闲中心，设施齐全，高档。

天河北路主题式团建管理是天河零售市场的管理特色。开发商根据自身物业的地理位置和区域内商铺的经营特点，在天河北路形成了以建筑群为主题的“商场一条街”。希尔顿阳光花园的团建管理主题是家用电器和电器行业；万家入驻华标广场综合体，主题为一家超市运营；帝景苑集团大厦以餐厅为经营主题，租户为“金钻潮庭”；进驻金田花园的百佳超市集团化运营；还有以“图书购物中心”为商业主题的天宇花园集团大厦。这组楼的商铺都有一定的规模，每组楼都是针对不同的方向，客户分类非常明确，避免相互竞争，走错位经营的道路。加上天河北路的商业氛围和繁荣的市场，它们是该地区的热点项目。

商业地产市场调查报告2一、城市基本情况

该市位于省东北沿海，面积1.88平方公里，海岸线1.44公里，水陆交通便利。沈海高速公路、在建的文赋铁路、在建的宁武高速公路、规划中的福太高速公路、宁衢铁路横贯全境，形成铁路、公路立体交通体系，将成为沿海通往内陆省份的重要通道。产业特征明显。工业形成了以电机电器、以茶叶加工为主的船舶和食品加工、电力、冶金铸造、建材、医药化工、包装印刷等三大主导产业为特色的地方工业体系。20xx年产值654.38+047.39亿元，增长654.38+02.6%，位居全省“县域经济发展十强”第三位。工业总产值248.88亿元，增长65.438+0.3%。人均GDP全省前20xx县市，位于全省第12位。

二、本市房地产业的前景

政府发展思路:按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，十五期间，加快推进南部“金三角”城镇集群建设和以国道104、省道小蒲线、胡风路为轴的城镇带发展。初步建成了布局合理、交通便利、设施齐全、环境优美的中心城区和小城镇群，有利于提升城市生产生活整体服务功能，市容市貌优美，市政设施完善。通过中心城市与小城镇群的功能互动和优势互补，为建设一个城市化水平高、辐射能力强、规模大，集政治、经济、文化于一体的临港工业城市奠定了良好的基础。

全市人口60多万，市区人口20多万，约占宁德市人口的1/5，占宁德市GDP的1/4，占宁德市工业总产值的1/3。是宁德的经济中心城市，也是闽东重要的工业重镇。庞大的人口基数本身就构成了巨大的住宅消费和投资市场。城市建设步伐加快，城镇化水平达到47.2%，比上年提高65438±0.2个百分点。完成富春溪岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇片区、甘棠镇片区控制性详细规划，以及西尾镇、西兵镇、小洋镇总体规划。这一点突出了城市合理规划建设文明城市促进海西建设，理解城市的合理规划加速了房地产市场的快速发展。在这个人口密集的城市，房地产作为增值固定资产的投资得到有效利用，合理的市场资本运作促进了城市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中，城市建设将加快到20xx年，城市建设用地面积30平方公里，城市规划面积1.80平方公里，城市人口31万。

三、城市房地产行业市场调查

1，抵押市场余额:

随着近年来房地产的快速发展，2008年房地产抵押贷款额为1万元，比上年增长%;2009年，房地产抵押贷款额为1万元，比上年增长%；20xx 1-5月，房产抵押贷款金额1万元，比上年增长%；随着城市经济的快速发展，金融危机远离，经济迅速回暖，上述数字可以反映抵押贷款市场的活跃程度。部分已经抵押给各大银行的房产，随着房价的上涨，市场上资金的最大化合理使用，可能以公司100%抵押担保的形式提前还贷，以有效最大化利用固定资产。

2、以房地产抵押的个人经营性贷款

全市主要经济产业是三大主导产业，即电器、造船和以茶叶加工为主的食品加工业。随着三次产业的快速发展和企业家有效的资本运作，2008年以房地产抵押贷款的个人经营性贷款额为1万元，比上年增长%；2009年，以房地产抵押贷款发放的个人经营性贷款金额为亿元，比上年增长%；20xx 1-5月，以房产抵押贷款的个人经营性贷款金额为1万元，比上年增长%；这部分抵押贷款附加在个人经营性贷款上，审批过程繁琐，手续复杂。现可作为公司100%抵押担保贷款，最大限度合理利用其资产，为企业获得充足的流动资金。

3.担保行业现状

目前在工商登记注册的担保公司有恒世担保、诚信担保、信合担保、恒顺担保等20余家。这20家担保公司的担保对象全部由企业和企业法人贷款支持。截至20xx年5月，担保金额余额为1亿元。在宁德地区，公司以房产抵押为前提经营。其抵押物的100%抵押担保模式为闽东首家担保公司。在我市现有担保背景条件下，我公司以“谨慎经营、严格防范风险、确保目标、有序扩张”为方针，以“积极探索、稳健经营”为原则，担保业务严格遵循公司章程和实施细则，形成了“以大带小、扶强扶弱”的专业化个人融资信用担保、抵押加个人贷款、企业融资信用担保、创业投资担保、金融中介服务的智能化现代企业。

四。该司的前景

信泰担保有限公司注册资本10068万元，位于市广电大厦12层。目前，该部门正与市政府“十一五”规划草案接轨，以加快城市规划建设、促进经济发展为重点，全力打造海峡西岸文明城市。该部门可以通过以下方式快速发展业务:

(1).目前全市房产抵押贷款余额1亿元，大部分被各大银行抵押了很长时间。近几年房价上涨，房产升值，大多合理利用抵押物，通过公司100%的抵押贷款，资本市场最大化；

(2)由于手续繁杂，手续繁杂，国内现有公司经营贷款以房产抵押，可将抵押财产的50%-60%转让给我公司，为65，438+000%抵押的企业和个体工商户提供有效的流动资金；

(3)随着有效的城市规划和城市建设的加速发展，开拓新市场的空间很大。

动词 （verb的缩写）公司的优势

(1)，专业风控——公司股东来自电机、贸易、蓄电池等相关行业。，且投资方不依赖于公司的融资，因此可以更客观地把握公司的对外担保风险；

(2)专业人士——公司主要管理人员具有多年银行、担保公司行业经验；

(3)专业服务——公司提供目标客户明确的房地产抵押加和个人经营性贷款服务。

不及物动词合作的收益与风险分析

风险分析:在贷款的风险控制方面，信泰担保有限公司可以通过优化贷款的管理流程，形成贷后管理的个性化服务，分担银行的管理成本，免除中行的后顾之忧。

其次，在事后风险释放方面，信泰担保有限公司的优势是不可替代的。中国银行直接贷款的项目有风险，抵押物处置往往周期长，诉讼成本高，流动性差。信泰担保有限公司的现金补偿，极大地解决了中国银行处理难的问题，使不良贷款得以及时消除，进而可以用更加灵活的处理手段化解风险。

合作优势:信泰担保有限公司时效快。有时一些贷款模式和流程给中小企业主造成大量时间浪费；信泰担保有限公司恰恰展现了为不同企业设计专项融资方案的灵活多变模式，大大节省了企业主的时间和精力，能够满足企业主的燃眉之急。

另外，信泰担保有限公司在抵押的基础上给予的授信大大超过了抵押资产的价值。为中小企业提供更多的需求资金。目前，信泰担保有限公司在贷后管理和贷款风险化解方面规范高效的运作赢得了各银行的充分信任，双方合作取得了良好的效果。

担保公司和银行合作是长期发展趋势。发达的民营企业、正规金融机构和民营担保机构之间的相互促进，促使金融机构加大了与投资担保公司的合作。那么金融机构对小企业放贷存在的问题就能得到一定程度的解决，民间金融也能更快更好地走上阳光化的征程。更重要的是，中小企业融资难问题可以得到有效缓解，形成正规金融机构、投资担保公司、中小企业三方。

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