商业地产常识
1，商业地产
商业地产包括购物中心、大卖场、商业街、购物中心、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐商业地产、住宅和写字楼等与住宅有很大区别的地产产品。在现实生活中，我们接触最多的是社区商业、大卖场和新兴的购物中心。
2.商界
商圈是一个零售术语，在商业地产开发中也被借用。意思是商圈或者商业潜力圈。是指在一定时间内达到一定购物或消费频率的顾客，以最远距离为半径所定义的一系列圆形或方形区域。简而言之，就是以一个商店或商业聚集中心为主的客户的分布区域。一般来说，商圈分为核心商圈(最接近消费场所，吸收总客户50-80%的范围)、次级商圈(吸收15-25%客户的范围)和边缘或辐射商圈(吸收5-25%客户的范围)。
商圈是指选择先来店消费的顾客所在的地理区域，即该店顾客所在的地理区域，以其所在地为中心，沿一定方向和距离扩展。
3.什么是CBD？
CBD全称中央商务区，国内有三种译法:中央商务区、中央商务区或中央商务区。它的概念最早出现在1923的美国，当时定义为“商业汇聚地”。随后，CBD的内涵不断丰富，成为一个城市、一个地区乃至一个国家的经济发展中心。一般来说，CBD应具备以下特征:是城市的功能核心，经济、科技、文化、商业高度集中；交通便利，人流、车流、物流巨大。白天人口密度最高，昼夜人口变化最大。地处城市黄金地带，地价最高；这里高楼林立，土地利用率最高。
4.购物中心
世界购物中心协会将购物中心定义为“作为独立房地产设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合。”包括区域性购物中心、中型购物中心、零售园区、专业购物中心等多种形式。
Shopping Mall，俗称“摩尔”或“卖货”，意为大型购物中心，属于新型复合型商业业态。摩尔(Shopping Center)是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的超级商业中心，包括百货商场、大卖场和众多专业连锁零售店。
严格来说，一个购物中心不到654.38+万平米；只有大于这个数，业务复杂程度高的，才能叫摩尔商城；；而那些大于20万平米的可以称为超级商城。
5.大型综合超市
一般来说，超级市场的定义是:店面面积至少2500平方米，出售各种各样的食品和非食用产品。大卖场是以销售生鲜食品和日用品为主，百货为辅的中型超市。在综合性上不如大型综合百货店，在价格上不如仓储式超市，但生鲜、日用品是超市中最独特、最有特色的商品。
6.商业街
商业街可分为城市商业街、主题商业街和特色小街。
城市商业街——比如北京的王府井步行街，上海的南京街。城市商业街首先考虑的是它在城市中的功能和定位。
主题商业街，如北京三里屯酒吧街、何世礼建材街等。，主要以类似业态的集合为代表，多分布在道路两侧，同一业态的业务品种非常丰富。
特色小街，比如一些小区、写字楼的底层商业，既满足了小区的消费需求，又辐射到周边。久而久之，邻里氛围自然就形成了。
7.主题购物中心
事实上，什么是主题商场，业内尚无定论。厦门大学管理学院孟教授认为，理论上，主题商场没有明确的概念；但主题商场至少应该具备三个基本要素:一是商品交易行为；二是聚集一种主要商品，其他种类为辅，可以让消费者广泛选择；第三，商场和专卖店不一样，一定是由主题相似、特色不同、服务不同、品牌不同的商品组成。同时，有专家认为，主题商场与传统百货商场的最大区别在于其专业化管理。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一个全新的概念，它不仅为消费者提供商品，而且努力营造良好的购物氛围。在经营理念上，它改变了以往的全销售模式，体现了独特的主题。
8.“销售控制”
销售控制，即总监保留房源，一般项目会有一定比例，直到项目结束。有的地产商声称已经把楼盘的销售控制室卖完了，年底悄悄低价入市，而且价格低于市场价，渴望得到的人就会得到。一个楼盘的产品中，由于地段、户型等因素的差异，自然有优劣之分。“销售控制”的普遍情况是优先销售户型或位置等条件较差的产品，而在价格可能达到更高水平时，将位置和户型较好的产品留下来销售。从而规避这些单元卖不出去的风险，也有助于好的产品在后期卖出更高的价格。
9.空置率
世界空置率是指市场上未售出的房屋数量(包括开发公司和业主未售出的房屋两部分)与全社会现有全部房屋数量的比值。我们目前空置率的计算方法是开发商未售出的商品房数量与前三年竣工商品房数量的比值。其中，商业地产包括显性空置率和隐性空置率。所谓显性空置率，是指商铺从开发商那一步开始就没有租出去；隐性空置率是指商业地产已从开发商处租售，但商业地产的商业运营价值未实现的情况，包括不得不改作住宅或商业办公使用的情况。
10，深度
建筑进深是指独立房屋或住宅建筑从前墙到后墙的实际长度。常识说，一个店铺的门面越宽越好。但是，我们不能忽视店铺深度的重要性，店铺深度是指垂直于店铺立面的店铺经营深度。一般来说，同样深度的店面，门面越宽，商业价值越高。但如果深度达不到店铺运营的最低要求，那么门面再宽也无法发挥其经济作用。一般情况下，店铺的进深不能小于4米的开间立面宽度，也不能超过20米的进深，否则会影响店铺的经营。
11，层高
层高是指以“层”来衡量的住宅高度，国家在设计中要求每层的高度，称为层高。通常包括下层楼或楼层到上层楼的距离。
12，产权商铺
产权店是一种全新的投资理念，以“现金回报+自主产权+服务赠送”的模式出现，是一种全新的投资产品。产权式商铺的特点是产权分散，统一管理，统一投资，统一租赁，甚至为投资者特许经营。当然也允许投资者出租自己的商铺，但经营项目与商场整体布局相差不远。投资者可以从运营商那里获得租金回报，运营商统一形象运营，抗风险能力大大提高，实现了业主和开发商的双赢。
13，招商
其实招商引资就是招商引资。投资促进是经济一体化趋势下广泛使用的经济交流方式，需要跨学科的专业知识。招商策划是利用招商人员的知识和智慧，策划一系列吸引外资项目落户的活动。
14，回租卖商铺
回租卖商铺只是房地产的一种营销方式，90年代中期从香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后遍布全国。其本质是先卖后租，同时给予固定比例的租金回报。为了降低投资门槛，产权往往被分割成非常小的部分。当时很多炒家疯狂炒楼花，很多地产商在楼盘竣工前就出逃，导致全国各地都有很多烂尾楼。所以这种营销方式出台不久就被建设部禁止了。
15，虚拟财产商店
在卖场销售市场上，我们经常会看到一些关于回租销售和投资回报的诱人广告，如“10年回租”、“投资回报高达15%”等。这些广告在实际销售和应用中往往能收到良好的效果。这种借助大商家长期租用商场和开发商的销售模式，被称为“虚拟产权店”销售。
16，售后包租
售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权单位在出售其所投资的商品房时，与买受人约定，由出卖人在出售后一定年限内以代理出租的形式将房屋包租，包租期间的部分租金提前冲抵部分房屋出售价款，或每年支付一定的回报率。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商品房(如酒店式公寓、商住楼)的销售过程中。售后包租有多种形式，包括租金回报、带租销售、利润分享和保证分红等。，但其相似之处在于通过承诺一定比例的租金回报来吸引购房者入市，其各种具体形式必然包括房屋买卖和租赁两个环节。
17，框剪结构
框架-剪力墙结构，简称框剪结构，是框架结构和剪力墙结构的结合体，吸收了它们各自的长处，不仅为建筑布局提供了大空间，而且具有良好的抗侧力性能。框架-剪力墙结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构被广泛应用于各种建筑中。框剪结构的变形为剪切弯曲型。众所周知，框架结构的变形是剪切型的，上层之间的相对变形较小，而下层之间的相对变形较大。剪力墙结构变形为弯曲变形，上层之间相对变形较大，下层之间相对变形较小。对于框剪结构，由于两种结构的协同工作和变形协调，形成弯剪变形，从而降低层间相对位移比和顶点位移比，提高结构的抗侧刚度。
18，剪力墙结构
剪力墙结构用钢筋混凝土墙板代替框架结构中的梁、柱，可以承受各种荷载引起的内力，有效控制结构的水平力。这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层建筑中应用广泛，购买者没有必要被其专业术语所蒙蔽。
19，物业管理
广义的物业管理是指与房地产开发、租赁、销售和租后相关的所有服务。狭义上是指建筑物的维护以及相关机电设备和公共设施、治安、清洁、绿化的管理和保护。理论上可以概括为:由专业化的企业组织起来，运用现代化的管理手段和先进的维修技术，对房屋及其设备、基础设施和周边环境进行售后物业全使用过程的专业化管理。它用经济的方法为住房、居住环境和物业维护提供高效、优质、经济的服务。
(1)物业管理的对象是完整的物业，是指已竣工、合格、投入使用或即将投入使用的物业。
(2)物业管理服务的对象是人，即物业的所有人和使用人，包括室友、承租人和其他实际使用物业的人。
(3)物业管理服务的投入可以提高物业的使用功能，延长其使用寿命，改善物业环境，使其正常工作，并努力保值增值。
(4)物业管理是一项企业化、社会化、专业化、市场化的服务。
(5)物业管理与社区建设密切相关。物业管理可与“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设相结合，创建“整洁、文明、安全、便捷”的优秀物业区域，实现物质文明与精神文明的统一。
20.结节
节点是规划术语，指观察者进出的集中焦点，一般指路口、交通过渡、路口、建筑形态的转换点等。它们从某些功能或建筑特征的聚集和集中中获得重要性。商业地段(步行街)往往以休闲广场、餐饮城、电影院、交通广场、著名地标建筑为节点。
21，地标
地标和节点构成了城市空间或商业中心的另一种参照点，观察者一般无法进入内部，只具有外在的主观的、向上的、俯视的视觉必要性，如超高层公共建筑、钟楼、塔楼、广告招牌、山顶等。
22.位置
综合规划语言是指一个城市(区域)内，某些经济、政治、社会活动所占据的场所的空间位置。
23.盘子
住宅地产开发营销常用词一般指住宅小区相对集中的城区，多沿交通干线，如华南板块、洛溪板块、广元东板块、工业大道板块等。
24.设计先于开发
开发商业地产，首先要确定商业模式、服务对象和商品定位，然后根据商业业态的需要进行建筑规划设计。如果按照住宅开发的思路和模式，商业地产就很难成功。
25、科学合理的管理
盈利性质侧重于后续运营。开发商要加强管理意识，与商家合作共赢。商业运作有自己的规则，必须按规则专业操作。如果房地产开发商将商业地产作为房地产进行租售，贪图短期利益，就违背了商业地产发展规律，无法保证项目的长期运营和可持续经营。在这方面，开发商树立科学的商业运营理念，学会尊重商业运营的规律是非常重要的。
26.底层业务
底层商业是指房子的一层和二层。一般房子的一二层很难卖，尤其是高层，它的价格比其他楼层低。开发商转底层商业可以卖的更好，小区的商业配套也可以解决。目前市场上，由于大型社区稳定户多，商铺生意中标几率相对较高，投资风险相对较小，其底层业务最先受到投资者青睐。典型代表，如天下城、新苑名品小区的底层商户，因为未来有总面积近百万平米、上千户的房子，投资者基本看好底层商户的发展前景，项目销售也以此为动力。
27.宏观调控
宏观调控，又称国家干预，是政府对国民经济的总体管理，是一国政府特别是中央政府的经济职能。它是国家在经济运行中，为了促进市场发展，规范市场运行而对社会经济全局进行的调控。宏观调控的过程是国家根据市场经济的一系列规律，运用调节手段和机制，实现资源的优化配置，为微观经济运行提供良性的宏观环境，使市场经济正常运行和均衡发展的过程。宏观调控的主要内容包括:①国家合理制定各项经济政策和措施，如制定经济社会发展战略、方针和产业政策，控制总量平衡，规划和调整产业布局；制定财政和货币政策，调整积累和消费的比例关系，实现社会总供给和社会总需求的平衡，控制货币发行，制止通货膨胀；建立和完善适应市场经济发展的收入分配制度和税收征管制度。国家正确运用价格、税收、信贷等经济杠杆调节国民收入的分配和再分配，从经济利益出发诱导、协调和控制社会再生产的各个环节。(3)科学编制各种经济计划，使经济计划建立在充分的科学基础上，使其在中长期资源配置中发挥应有的作用，弥补完全依靠市场配置资源的不足。
28、营销模式
一般来说，营销模式分为广义营销模式和狭义营销模式。广义的营销模式是指渠道采用的商业形式，如药店、医院、电视直销等。狭义的营销模式是指产品获得消费者信任的一种传播方式，这与产品的虚拟价值密不可分。
房地产投资信托基金
REITs是集合众多投资者的资金，由专门的管理机构运营，由独立机构监管，专门从事商业地产投资，并由投资者按投资比例分配收益的基金。(详见本期64页“REITs的故事”)
30.融资租赁
融资租赁其实和分期付款没有太大区别，只是在租赁期结束时，租赁物的产权转移给建设单位。现在“分期付款、协议转让产权”、“以租代售”是基本模式。正是通过所有权和使用权的分离，他解决了建筑企业信用低的问题，在国外已经成为第二大融资渠道，大多数中小企业通过融资租赁来解决。所以融资租赁和传统租赁的区别在于，既可以通过租赁出售，也可以通过租赁融资。这是我们传统租赁解决不了的。
更多详细信息:/sydccs.asp