郎咸平:房价暴跌肯定是无稽之谈。
以前很多专家都指出房地产行业面临严重的产能过剩，所以得出房价一定会暴跌的结论。我觉得这是扯淡。从这几天的实际情况来看，房价确实有小幅下跌，但是并没有出现暴跌，成交量上升很快，超出了大家的预期。为什么？
原因其实很简单。请问各位女性朋友，你们什么时候逛街买衣服，什么时候衣服价格暴跌？要知道服装行业的产能过剩要严重得多。纺织网最新数据显示，2014年，中国服装产量299亿件，真正的消费量只有90亿件。除了出口，每年有20%的服装在库存中无法消化。如果停产，累计库存够用五年，产能过剩百分之几百，而房地产产能过剩只有23%。为什么衣服价格不暴跌？只要你肯花钱买衣服，那就必须满足质量好，品牌好，款式时尚的条件，否则你不会买。而像这样的衣服，就必须符合经济学原理，只要价格下跌，需求就会暴涨。
房地产也是如此。2014房地产行业开始正常发展。只要是正常化的房地产，就必须符合经济学规律。价格上涨，需求下降，价格下跌，需求上升，没有一直暴涨或者暴跌的现象。那么什么是常态化房地产呢？以住宅为例。第一，是否具有地方特色，比如靠近市中心、火车站、湖海等。第二，是不是学区房？第三，是地铁房吗？第四，你是刚需房吗？这四个条件越符合，就越正常化，越正常化，就越符合经济学规律。非正常房产，比如一些“鬼城”，没有学校，没有地铁，也不是刚需房。就像库存的衣服，没人要。
我以深圳和上海的楼市为例来具体说明一下。2015年5月8日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况。深圳新建住宅价格同比上涨0.7%，环比上涨1.8%。无论环比还是同比，深圳楼市都位居全国第一。《今日早报》6月2日2015报道《深圳楼市火爆，排名第一的不动产登记中心一位难求》。蔡邑。com月4日报道《深圳楼市把北上广甩出一条街》。看到这些头条，我们会认为08年的那一轮楼市热潮又开始了。但是通过分析你会发现，这并不是我们想象中的全面通胀！只有少数地区呈上升趋势，但大部分地区的涨幅都不大。5月整体房价环比上涨1.67%，二手房也同比下跌10.71%，与上一轮楼市暴涨时的日价格不可同日而语。
首先我们来分析一下深圳各个区域的涨幅。龙华新区、宝安区、南山区、大鹏区带动了深圳楼市的上涨。其他地方持平，但也有区域下降的，比如光明新区。涨幅最大的大鹏区，2015，1，深圳市委通过了《大鹏新区生态文明体制机制改革总体方案(2014-2020)》和五个专项改革方案，刺激了该区域房价的上涨。南山区涨价是因为前海蛇口自贸区挂牌。龙华新区和宝安区增加的原因更直接。广深港高铁的港口会设计在这里，30分钟直达香港西九龙，所以房价会涨。从具体分析可以看出，只要符合我所说的常态化房地产的四个条件的地区，就会快速崛起，不符合条件的，比如光明新区，就会下跌。
再看上海。我们发现涨价区域主要集中在地铁和地铁即将开通的区域，符合我说的第三个条件，地铁房的概念。地铁14号线于2014年底开工建设，所以沿线房价在上涨，涨幅较高的区域是未来地铁的换乘中心站。比如嘉定区嘉定新城5月份比4月份上涨2.47%，长宁区武宁路上涨4.99%，静安区曹家渡上涨2.86%，黄浦区董家渡上涨3.06%，黄浦区豫园上涨3.95%，都是因为地铁14线。还有崇明区。因为之前交通不便，二手房价格每平米不到8000元。地铁19、20、21号线的规划方案出台后，三岛将与地铁相连，于是房价开始上涨。金山区的房价也是从2014年底开始上涨的，因为2014，18年2月5日，金山滨海区城市设计方案开始向世界各地征集，为了把这个石化污染区改造成一个环境优美的滨海城市。
所以我建议你可以根据我说的四个条件购买常态化的房产。买了之后就没有暴利了。长期来看，物价涨幅应该和通货膨胀差不多，比通货膨胀高一个百分点左右。在过去的100年里，美国的情况就是如此。所以如果你想保守投资，就买常态化的房产，长期来看可以保值。
我们统计了全国主要城市的房地产平均库存和开发投资增速，发现了一个规律，就是房地产市场逐渐回归理性，房子回归本来属性。请看下图。如果2014年6月的库存是1，那么2015年6月的库存是1.38，也就是说库存增加了38%，库存积压比较严重。因为高库存，房地产开发投资增速从2014年6月的20%下降到2015年3月的6%，进入平稳发展期。这里可以看出，库存增加，投资开始放缓，楼市逐渐回归经济学常识。因为普遍降价，到2015年5月，库存已经降到1.32，说明通过降价来摆脱库存是有效的。
同时我们看到，即使政策松绑，买房杠杆已经很高，房价也没有暴涨。2065438+2005年3月30日，央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定公积金贷款买首套房首付比例仅需20%；购买第二套住房，首套房贷首付比例为30%，未结清首付比例为40%。相比之前二套房六成的首付比例，已经大幅降低，但是全国各地的房价并没有像之前那样暴涨，楼市也逐渐回归理性。
根据我们的判断，2008年之后的那一轮房价上涨很难出现。城市人口的增长正在急剧放缓。2010年城市新增农民工802万人，20104年减少到473万人，只有21100人，仅为2010年的四分之一，后续劳动力严重不足。当然，北、上、广、深等一线城市还是很有吸引力的，用工荒主要在三线及以下城市。方正证券最新的研究报告也显示，2015之后，中国20-64岁的劳动力开始负增长，下降的速度将超过日本。
(以上回答发布于2016-05-04。目前的购房政策请参考实际情况。)
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