遇到“渣”项目的购房者该如何维权？
下半年，成都即将进入交付高峰期。购房者在购买商品房的过程中应该如何依法维权？本期解密维权由北京市安博(成都)律师事务所陈军、魏海军、苟凌、黄磊、孙婷律师解答。
搜狐焦点网:开发商要制定什么标准才能交房？对此，法律是否有明确规定？
北京安博(成都)律师事务所陈军律师认为:
根据《建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，《商品房销售管理办法》第七条第四项规定:“商品房应当符合下列条件: (四)已通过竣工验收”，第八条规定“房地产开发企业应当在商品房销售前，将符合商品房限售条件的房地产项目说明书及相关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”可见，该商品房已通过竣工验收，并取得房管部门核准的现售登记，开发商开发的商品房具备向购房者交付的法定基本条件。
当然，开发商与购房者约定的交付标准高于上述国家规定的交付标准的，应当按照双方约定执行。比如双方约定交付一套可以拎包入住的精装房，开发商要如期将装修好的商品房交付给购房者。
搜狐焦点网:开发商交付的商品房虽然符合合同约定的交付标准，但交付的商品房存在装修、设备标准不符合约定等瑕疵。这个时候，购房者是否有权拒绝收房？这时候购房者应该如何维权？
北京安博(成都)律师事务所魏海军律师认为:
《合同法》第61条规定:“当事人应当按照约定全面履行义务。”开发商将不符合合同约定的装饰、设备标准交付给购房人的，属于未按合同约定全面履行商品房交付义务。但该商品房附属的装饰、设备已通过竣工验收，且该商品房的法定交付条件未受到根本影响(如电梯品牌与约定不符)的，开发商交付的该商品房也应视为符合法定条件。购房者不能仅仅因为商品房附带的装修、设备不符合约定而拒绝收房。购房者可以在房屋收房后，依据合同和法律规定，要求开发商承担更换、维修、赔偿损失等民事责任。
搜狐焦点网:开发商交付的小区品质、绿化等配套设施与宣传不符。购房者该如何维权？
北京安博(成都)律师事务所苟凌律师认为:
首先，如果购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》对此问题有约定，购房者可以依据合同进行维权，追究开发商的违约责任；
其次，购房者可以根据《解释》第三条的规定，将商品房的销售广告和宣传资料作为要约邀请。但出卖人就商品房开发计划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是具体的，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使商品房买卖合同中没有说明和承诺，也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。“发包人应当追究违约责任的规定。
最后，购房者还可以收集开发商在楼盘宣传中使用的各类广告资料，向当地工商行政管理部门投诉开发商的虚假宣传，要求工商行政管理部门对开发商的虚假宣传进行行政处罚。
搜狐焦点网友:开发商擅自更改计划。购房者应该如何维权？
北京安博(成都)律师事务所黄磊律师认为:
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条、第五十条和《中华人民共和国行政许可法》第三十六条、第四十条、第四十七条规定，开发商如要变更规划，应向规划部门提出申请，由规划部门组织听证会，征求购房者意见，再决定是否作出变更规划的行政许可。
如果开发商未经规划部门同意变更规划，购房者可以向规划部门举报，要求规划部门进行处罚；规划主管部门未按照法定程序组织听证征求购房人意见，而是作出变更规划许可的，购房人可以提起行政诉讼，要求规划主管部门撤销变更规划的具体行政行为。
最后，购房者还可以根据与开发商签订的商品房买卖合同，追究开发商的违约责任。
搜狐焦点网友:买房是大多数人一生中最大的投资。购房者买房需要注意哪些问题？
北京安博(成都)律师事务所孙婷律师认为，购房风险始终存在，但如果做到以下几点，或许可以最大程度地防范风险，维护购房者的合法权益:
一是全面调查了解开发商的背景、实力和开发的物业；
二是通过司法网站查询开发商参与诉讼和执行案件情况；
第三，保留开发商发放的书面宣传资料，有条件的话最好用录像的方式固定下来；
第四，核实开发商销售的楼盘是否取得了合法的建设和销售许可；
五是尽可能将开发商的口头承诺等购房者非常关心的问题纳入《商品房买卖合同》；
(以上回答发布于2016-11-24。目前的购房政策请参考实际情况。)
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