房地产估价机构和房地产经纪机构在生产经营过程中有哪些困难？

房地产估价行业是房地产中介行业的一部分。随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产评估行业随着房地产市场的快速发展而逐渐成长起来，房地产评估行业也得到了广泛的应用。随着房地产市场的逐步完善和分工的更加细化，人们对信息、知识和专业服务的需求与日俱增，这也创造了许多商机，为房地产评估市场提供了发展空间。正视房地产评估行业的现状和问题，把握其发展趋势，寻找发展对策，尽快缩短与发达国家的行业距离，是非常重要的。一、中国房地产评估行业发展现状。我国房地产评估行业起步于上世纪80年代中期，由于行业起步较晚，加上我国特殊的国情，整个房地产评估行业一直处于政府主导的状态，行政色彩浓厚，适用范围相对狭窄。近年来，随着我国经济的快速发展，房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁，房地产估价业务得到广泛应用，服务对象和服务形式日益多样化，使房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、税务等经济活动中不可或缺的基础性工作。房地产评估行业的蓬勃发展，客观上要求越来越多的专业人士加入这个行业。我国在借鉴国外和发达地区经验的基础上，于1988开始实施房地产估价师持证上岗制度，于1992建立房地产估价师职业资格制度，于1995实施房地产估价师全国统一职业资格考试制度。经过多年的发展，目前全国共有房地产中介机构6000多家，房地产估价师25万多人，取得房地产估价师职业资格的有2万多人。整个房地产评估行业的蓬勃发展，对我国房地产市场、资本市场和产权转让市场的发展起到了重要作用。房地产评估行业已经成为房地产中介行业的重要组成部分，对房地产行业的发展起着至关重要的推动作用。二、房地产评估行业存在的主要问题(一)房地产评估行业立法滞后，评估业务缺乏法律保障。由于我国房地产评估行业起步时间不长，一直处于摸索和借鉴的过程中，难免存在行业法规和制度不完善，缺乏全面完善的职业规范和行为规范，行业缺乏自律等问题。对于违规违纪行为也没有具体的、可操作的法律法规，没有真正意义上的“有法可依、有章可循”，这种缺乏应有的法律保障，使得房地产估价师在执业过程中畏首畏尾，无法充分发挥其积极作用，其鉴定结果也难以得到社会的认可，无法发挥其对全社会、各行业房地产中介活动的应有监督作用。随着我国社会主义市场经济体制的深化和房地产市场的逐步完善，现有的文件和规范如果不加以补充和完善，将无法适应不断变化的市场需求。(二)行政部门的越位管理限制了市场的有效竞争。目前在上海市房地产估价师协会注册的评估机构，大多是原隶属于行政部门，脱钩改制后进入市场的。在这个转型过程中，大部分评估机构和房地产估价师都以质量和服务赢得了市场口碑，树立了自己的行业形象。但也有一些评估机构凭借与原管理部门的关系，既办业务评估，又办中介评估，偏离了脱钩改制的目标。然而，一些行政部门为了巩固和保护原本隶属于管理部门的评估机构的利益，口头或心照不宣地干预执业活动，或为其介绍客户。有些地方行政部门不承认非自己作出的评估机构的评估报告的效力。这些行为已经超越了行政机关本身的管理权限，是一种严重违反市场规则的不正当竞争行为，也阻碍了房地产估价师公正、独立地开展估价活动。(三)房地产估价师整体素质和诚信度不高。房地产估价具有很强的专业性，依赖于评估师的经验和诚信。一个优秀的评估师不仅需要掌握评估专业知识，还需要具备建筑、机电、经济、法律、金融、财务、项目管理等方面的知识。

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科学技术常识196，除具备一定的专业能力和经验外，还要遵守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观的原则。在国外，评估机构员工的信誉和诚信非常重要，这是一个评估员工的核心价值。目前，我国尚未形成一套非常完整、科学的人才培养、准入和晋升机制，法律法规不健全，对从业人员缺乏严格的约束和考核，导致很多评估师对房地产估价的认识不足，市场竞争激烈导致很多从业人员职业道德淡薄。与欧美发达国家相比，我国房地产评估行业的人员整体素质较低，客观上制约了房地产评估行业的进一步发展。三、房地产评估行业发展趋势随着经济全球化席卷中国，越来越多的外资企业和外资评估机构进入中国，给中国房地产评估行业带来了机遇和挑战。一方面，投资主体的多元化和投资主体的多元化，拓展了我国房地产评估行业的市场和业务领域。但与此同时，国外评估机构的进入也带来了先进的管理模式、经营理念和国际化服务意识及评估技术；另一方面，中国房地产评估行业面临着国际评估机构的竞争。如何缩短与发达国家的差距，如何把握房地产评估行业未来的发展趋势，更是意义重大。笔者认为，中国房地产评估行业的未来将呈现市场化、国际化、信息化、专业化、规范化的发展趋势。(1)市场化房地产评估行业提供的是对房地产公开市场价值的评估，因此越客观、越贴近市场，其信誉越好，评估业务的市场份额也就越大。评估人员和评估机构将在市场的磨砺中逐步建立良好的信誉。现代社会越来越注重企业的形象和商业信誉，同时房地产估价机构和个人的判断标准也会发生变化，更加注重估价机构的质量和信誉，竞争更加激烈，优胜劣汰明显。(二)国际化随着经济全球化进程的加快，越来越多的国外资金涌入中国，这对中国房地产评估行业的发展无疑是一个很好的市场机遇。为适应这一客观需要，评估机构应在业务类型、评估理念、评估人才等方面进行国际化发展。(3)信息化房地产估价行业是房地产行业的重要组成部分，房地产行业的发展与国家的经济发展和政策调控密切相关。同时，由于房地产评估行业是一个社会服务行业，房地产评估行业掌握大量的房地产市场信息，建立完善的客户信息数据库非常重要，这是行业提供优质服务的前提和保障。国外房地产评估行业的发展也证明了这一点，所以信息化是房地产评估行业乃至评估机构未来的发展方向。(四)专业化随着社会分工的进一步细化，社会要求评估机构提供的服务必须优质、专业，才能在行业竞争中立于不败之地。同时，评估机构在提升专业能力的同时，要不断拓展市场空间，扩大业务范围，改变业务单一、业务量少的局面，以评估为抓手，全方位开拓市场，提高评估人员的素质和能力，更好地服务市场，占领更多。因此，“业务多元化、服务专业化”应该是很多服务机构追求的目标。(五)标准化由于房地产评估行业发展历史悠久，发达国家的行业法规和技术规范健全，具有规模化和标准化的优势。中国房地产评估业要与国际接轨，与国际评估机构竞争，必须引进和采用国际通行的评估标准，加强评估立法，规范评估技术。规范是房地产市场健康发展的途径。四。房地产评估行业发展对策近年来，我国宏观政策稳健，经济快速发展，房地产评估行业市场潜力和发展空间巨大。未来，房地产评估行业市场化、国际化趋势明显，服务领域和业务内容也将呈现多元化、专业化趋势。国际评估机构的蜂拥而至将增加行业的竞争压力。针对我国房地产评估行业存在的问题，结合房地产评估行业未来发展趋势和国际市场的挑战，采取有效措施和对策，促进房地产行业健康持续发展，显得日益迫切和重要。(1)建立和完善房地产评估行业的法律规范是房地产评估行业存在和发展的基础和保障。只有有明确的法律支持，才能保证房地产估价师独立、客观、公正地开展业务，真正实现其中介服务职能。随着我国法制化进程的不断深入，各行业的法律规范也在不断完善，房地产评估行业也应抓住机遇，推动其法律规范的颁布和实施。房地产估价行业的法制化建设，有利于明确行业协会、房地产估价机构和房地产估价师的权利、义务和责任，切实落实行业自律准则，规范行业职业道德，及时曝光违法机构和人员。特别是要明确各种不规范行为的不规范之处，严厉查处鉴定活动中违法违规的典型案例，完善处罚措施，让违规者和失信者利益受损，表扬守信者，树立行业典范，建立接受社会监督的反馈机制，用法律手段规范房地产评估市场。(2)加强房地产估价行业自律组织建设，服务行业发展，离不开行业组织的管理和监督。中国房地产估价行业自律组织是由房地产估价机构和房地产估价师组成的自我管理、自我约束的社会团体——中国房地产估价师与房地产经纪人学会(以下简称中房科)。行业协会不仅要维护和建立经济和商业圈。

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学术或职业研究的分支

技术2008.09。总人数196的会员的合法权益，同时也要处理严重损害行业整体利益的会员，同时要及时反映广大会员的呼声。如果公司内部或公司之间发生纠纷，协会可以进行调解。各级自律管理可以保证行业内部环境乃至外部环境的净化。中国房科自建立房地产估价师职业资格制度以来，发挥了一定的沟通、调解和服务功能，但监管和监督功能没有得到有效发挥。今后要充分发挥上海市各级房地产估价师协会的监督作用，一方面要监督房地产估价师的诚信行为，另一方面要监督房地产估价中介机构的信用，严惩各种违规行为。行业协会也应承担一定的信用服务职能。目前，我国的信用服务业还处于初级阶段，运作不规范，有的甚至自身存在信用问题。因此，协会在信用体系建立初期，除了协助行业主管部门进行信用管理外，承担一定的信用服务是非常必要的。(3)培养高素质人才，提高房地产估价师执业水平。房地产评估行业的发展壮大，需要从业人员整体素质的不断提高。目前房地产估价行业整体素质较低，后备力量明显不足。它与行业发展的新挑战、新要求之间的矛盾十分突出。因此，房地产估价师应积极提高自身的专业素质，在理论研究、实务分析、政策法规、学术和国外动态等方面进行培训和学习，并与房地产估价师资格认证和注册相结合，促使房地产估价师不断充实新知识、新法规和新技术，把估价行业培养成为学习型行业。具体来说，在人才培养方面，一方面要求严格执行房地产估价师资格考试制度，严把增量人才选拔的切入点。此外，应加大宣传力度，鼓励和培养更多优秀人才加入房地产估价师队伍；另一方面，借助中国房科等自律组织，开展房地产估价师年审和跟踪教育，加强现有人才在房地产政策法规和相关评估技术方面的继续教育和培训，不断提高对国家现行房地产调控政策的理解和把握。还需要强调的是，作为房地产估价师，不仅要学习业务知识，还要强化法律意识，严格把握合法与非法的界限。因此，房地产估价师还必须学习民法、经济法、合同法等民法知识，以及刑法、刑事诉讼法等刑法知识。学习法律知识，了解法律责任和违法后果，是房地产估价师防范执业风险的重要措施。(四)制定房地产估价师职业道德规范，促进诚信经营在房地产估价领域，由于缺乏信息透明度和专业知识，真实客观地了解房地产的价值是非常困难的。房地产估价师可以以专业的角色，通过向需求者披露房地产价值信息来解决这个问题。在评估过程中，评估师扮演着公众信任的角色。在这个过程中，专业知识固然重要，但更重要的是评估师具备值得信赖的条件。因此，房地产估价师在执业过程中必须诚信经营，严格遵守行业职业道德规范，严格控制评估报告质量，不断改进和提高技术水平和服务质量。社会在有条件的情况下可以积极建立房地产估价师信用档案，由中房所负责组织、全面收集和汇总估价师执业信息，建立信用发布和开放系统，提供网上查询服务。根据这些动态信息，还可以计算划分不同信用等级的评估机构，接受社会公众的监督。(五)加快拓展业务领域，积极创新业务品种。目前国内大部分评估机构的业务比较单一，基本只开展房地产评估业务。从国外成功的评估机构的管理中可以看出，他们的业务范围涵盖了很多方面，业务范围多元化的趋势越来越明显。国内很多评估机构必须走多元化发展的道路，拓宽业务领域，创新业务品种。除了为政府部门提供土地定价咨询服务外，还应积极介入各类房地产评估、咨询、规划、可行性研究等相关服务市场，为开发商和投资机构提供全面便捷的一站式服务。同时，充分发挥评估师的专业技术优势，挖掘市场业务潜力，拓宽业务渠道，全面介入城市房屋拆迁、城市更新改造、城市资产运营、企业资产运营、企业并购等业务。(六)增强鉴定机构竞争力目前，我国大多数鉴定机构面临的是鉴定机构数量多，但规模小，竞争力弱，鉴定机构生存压力大，行业恶性竞争激烈。即将进入中国市场的国际评估机构大多综合实力雄厚，发展历史悠久，服务理念和专业化程度较高，这无疑增加了中国评估机构的竞争压力。因此，我国评估机构应放眼未来，加强评估机构间的合作能力，发展专业化和品牌建设，逐步将服务理念和技术标准与国际化接轨，通过重组兼并实现企业集团化，增强竞争力。五、总结鉴定既是一门科学，也是一门艺术，虽然经历了100多年，但仍需要发展壮大，需要行政主管部门、行业自律组织、鉴定机构、鉴定人的共同努力。只有这样，才能适应经济全球化的要求。■(作者单位:嘉兴市规划建设局房管所)

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