住房租赁证券化的流程起源有什么意义？

证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化的通知》称，推进住房租赁资产证券化，有利于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

第二，住房租赁证券化的过程

交易所应当为住房租赁资产证券化项目设立绿色通道，指定专人负责，提高审核、发行、备案和上市效率。

此外，《通知》要求加强住房租赁资产证券化监督管理，提出营造良好政策环境，培育多元化投资者，支持住房租赁资产证券化发展。

1，CMBS模式

商业地产抵押支持证券(CMBS)是指以商业地产为抵押，以相关物业资产的未来收益为还本付息来源的资产支持证券产品。

这是国内首单长租公寓抵押资产证券化产品(CMBS)，也是目前发行规模最大的住房租赁资产证券化产品。

这个CMBS项目的特点如下:

(1)管理人可以在出具无异议函后的两年内，按照约定的标准选择标的财产资产，并在适当的时候发行多期CMBS，大大提高了发行效率，进一步降低了企业的融资成本。

(2)基础资产为单一资金信托下的信托贷款，底层长租公寓租金收入现金流为主要还款来源。

(3)与REITs相比，CMBS资产保留财产所有权，获得融资，实现资产增值。与ABS相比，CMBS房产资产抵押可以获得更大的融资规模，获得投资者的信任。

2.租金收益权的ABS模式

2017，65438年10月4日，魔方公寓在上海证券交易所发行国内首只长租公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，基础资产为4，014房间租金收益。本产品是典型的租金收益权ABS产品，主要体现在:

(1)转租房产，轻资产策略，无房产抵押。

(2)解决职业公寓运营者的融资问题。

(3)引入第三方担保机构，为产品兑付提供额外担保。

(4)将“特定门牌号公寓”产生的当前和未来租金作为集合资产，通过集合资产的专业化解决租赁和产品期限不匹配的问题，通过双SPV结构创造稳定的现金流。

3、公寓型REITs

REITs是Real East Investment Trusts的简称，是以能够产生稳定租金收入的不动产为基础资产，以基础不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。作为类REITs产品的核心要素，基础资产的现金流生成能力和自身的保值能力将对专项计划的存续产生很大影响。

2017 10 11《新公寓权益类住房资产支持专项计划》获深交所批准发行，是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益类公寓类REITs。期限为五年(前三年为运作期，后两年为处置期)，其中优先级产品规模为6543.8+0.3亿元，发行利率为5.3%。

4.分期租赁消费ABS

2017年8月，Freehand宣布成功设立“中信证券-Freehand 1租金分期信托受益权专项资产支持计划”(以下简称“Freehand ABS”)。首期发行规模为5亿元，其中优先级为AAA信用等级，占比90%，发行利率为5.39%。

租赁市场的租户通常按季度、半年度或年度预付租金。自如分期是自如针对租客推出的月付金融产品。结合免费的租户信用系统，达到一定价值的租户可以选择免费的分期产品来分期支付年租金。

三，住房租赁市场证券化的意义

第一，金融融资。目前行业回报率低，给房企发展带来了很大的资金压力。ABS、REITS等资产证券化产品为成长期的经营者提供了更多的融资渠道。

第二，资产证券化是房企规模扩张的“助推器”。一方面，通过ABS和REITS获得的资金可以用于维持项目运营，也可以为租赁行业的快速发展增加“弹药”来源。

第三，资产证券化给房地产市场带来良好的流动性。这种流动性虽然暂时不能和真正的REITS相比，但对于整个市场的发展来说，是不可或缺的尝试。

第四，风险和收益可以重新划分。