首批公募REITs试点产品早在4月份发布，万亿公募REITs市场再次引发关注。
首批公募REITs试点产品即将推出，相关细节还有待敲定。
3月31日下午，在第三届结构性信贷与资产证券化全球投资者年会“租赁住房融资与证券化的作用”圆桌论坛上，王步芳表示，首批公募REITs试点项目有望于近期推出。王步芳介绍，证监会首批试点城市包括北上广深、雄安、海南；底层资产方面，长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产都是选项。
王步芳介绍，从开始探索到现在，公募REITs的筹备工作已经走过了十几年。今年春节前后，证监会开始做安排，希望尽快推出公募REITs试点。3月份，相关人士在证监会和交易所做了很多沟通。如果不出意外，第一批飞行员将于近期问世。
同样在第三届结构性信贷与资产证券化全球投资者年会上，中国资产管理协会秘书长陈春艳表示，资产证券化业务是为实体经济服务的。“只要有利于实体经济和供给侧改革，我们一定会推进。”同时，在推动这些创新的过程中，监管部门也会注意防范风险。
近日，上交所还召集基金公司和券商开会，讨论公募REITs的准备工作。接近交易所的人士表示，公募REITs是上交所高度关注的产品创新。
种种迹象表明，公募REITs的筹备工作正逐渐进入成熟阶段。至于首批试点产品的具体发布时间，目前没有共识。有人认为第一批试点产品很快会在4月份发布。
运作模式是公募基金+ABS。
据接近交易所的人士介绍，公募REITs采用的是公募基金+资产支持证券(ABS)的运作模式，这是业内达成的认识，即产品的载体是公募基金，底层资产以ABS的形式存在。专业人士表示，在目前的制度框架下，公募基金+ABS的模式也是中国发展公募REITs的合理选择。
谈及近期券商和基金公司在上交所召开的公募REITs会议，有知情人士透露，机构接下来应该开始寻找项目，不局限于房地产，但项目的净收益水平要满足潜在投资者的需求。“不鼓励在产品设计上采取担保或差额支付的形式，希望基金公司券商在向潜在投资者宣传时强调公募REITs的权益性质”。
一位券商资产证券化负责人解释了采用公募基金+ABS运作模式的原因:“公募基金不能买楼，ABS不能公开发行，公募+ABS既可以公开发行，也可以投资于包括不动产资产在内的底层财产资产。”
北京大学光华管理学院发布的REITs研究报告显示，公募基金+ABS模式能够充分运用公募基金和ABS市场的现有规则和成熟经验，能够尽快培育和发展REITs市场的管理能力，是适合当前市场情况的合理方案。不过，业内人士表示，首批试点产品的具体细节很难确定，比如在产品的投资标的方面需要满足哪些条件。(中国金融信息网)
30日，CICC投资银行部资产证券化负责人兼执行总经理秦波表示，对未来资产证券化市场的蓬勃有序发展充满信心，公募REITs的推出备受关注，将有很大的想象空间。
秦波是在“第三届中国结构性信贷与资产证券化全球投资者年会”上作出上述表述的。他认为，过去几年资产证券化产品围绕实体经济服务取得了很大进展。
"我们对未来市场的蓬勃有序发展充满信心."他说，一是服务于居民消费的消费金融、服务于企业融资需求的融资租赁等企业将继续通过资产证券化获得融资。二是供应链金融，应收账款证券化将继续帮助企业实现降杠杆的目标。供应链金融ABS将有效降低核心企业的上游融资成本，从而降低实体经济的综合融资成本。三是通过REITs、ABS等产品盘活固定资产，为基础设施建设提供建设资金。第四，公募REITs备受关注，想象空间很大。
秦波认为，市场的持续健康发展与参与者密切相关。一方面，参与者需要围绕企业需求不断创新，过去几年出现了应收账款、供应链金融、REITs等产品，有效服务于企业需求。第二，风险需要控制。监管机构非常熟悉产品和市场情况，他们也在发布有针对性的上市指南和信息披露指南，以指导市场。第三，投资者类型日益丰富，海外机构也在密切关注这个市场。(上海证券报)
展望2019:公募REITs元年
随着债券市场去杠杆和信贷事件的不断发生，2018年机构投资者的风险收益偏好整体下降。资管新规的出台，阶段性影响了银行理财投资的配置，现阶段很多ABS产品设计都是依赖发行方的。过去一年，大多数机构投资者关注的是发行人的信用，这在一定程度上偏离了ABS重视基础资产的机制。虽然年底对存量REITs部分底层资产的成功市场化处置可以在一定程度上提振市场信心，使投资者聚焦优质物业资产，但大部分ABS产品真正脱离主体信用仍任重道远，需要投资机构和发行人以及中介机构共同努力，提高能力，勤勉尽责。
四年多来，沪深交易所REITs积累已成功覆盖国际REITs市场主要基础物业类别，基本完成商业物业尽职调查、交易结构、并购安排等方面的知识储备，初步培育了REITs的发行人和投资者市场。随着以金融监管部门为代表的政府机构积极推进公募REITs进程，培育市场创新，我们有理由期待2019将成为中国公募REITs元年，推动中国商业地产市场进入新时代！
股票时代:资产管理能力至上
“我相信，未来中国房地产市场会向更成熟的方向发展。”甘启山在接受《中国房地产财经》采访时表示，很多房企已经从开发时代逐渐走向存量时代和资产管理时代。
今年房企融资压力持续上升，银行、信托等融资渠道紧张，导致房企发债需求剧增。过去三年CMBS市场的火热反映了房企对资金的强烈需求。甘启山认为，CMBS发行难度较大，AA评级及以下的公司发行难度会更大，对发行人的要求也倾向于更关注资产的现金流。
“资产的现金流能否保证在未来三到五年内覆盖历史支出？”甘启山指出，这对房企有很强的约束，也要求房企有资产管理能力。如果CMBS要求资产有稳定的现金流，那么未来真正推出REITs，要求资产在未来有相对看好的增长潜力，包括租金的价格和资产的价格。“这就需要资产管理者发现资产的真实价值，通过转型和管理重新提升资产的价值。”甘启山说。
对于REITs在中国的发展，甘启山认为，无论何时推出，在他看来，更注重的是投后管理，资产管理人是否尽到提升资产价值的责任。
由于越来越多的外国投资者看好中国的房地产市场，甘启山认为，外国投资中国资产的趋势将延续到去年。“所以你会看到市场上的国外资金还是很活跃的，但实际上市场上真正的优质资产能够提供很好的投资回报，是比较缺乏的，尤其是在可持续发展方面。”(中国房地产金融)
(云长水长)