抵押贷款金融知识
抵押贷款金融知识
一、如何理解保障？
担保是指在经济金融活动中，为防范债务人违约所产生的风险，减少资金损失，债务人或第三人以财产或信用提供履约担保或承担相应的担保责任，以确保债权实现的一种经济行为。根据《担保法》第一条的规定，为促进融资和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法，是对《担保法》立法目的的规定。根据这一规定，担保是保证债权实现的制度，担保的核心功能是保证债权的实现。正是因为担保具有保障债权实现的功能，才能促进融资和商品流通，发展社会主义市场经济。
根据担保法的规定，法定担保方式有五种，即保证、抵押、质押、定金和留置权。在信贷业务中，担保方式主要有三种:保证、抵押和质押。(定金和留置权的具体定义是基础知识。读者可以自行参考《担保法》的相关规定。)
二、贷款担保的作用和局限性
(一)贷款担保的作用
信贷机构面临的最大风险是借款人的违约风险。担保措施被广泛用作分散风险的重要手段，担保制度是保证债权实现的重要制度。如果债务人到期不能清偿债务，债权人可以通过贷款担保使债务顺利清偿。通过设置担保措施，可以有效保证贷款的安全性。担保措施作为第二还款来源，是对第一还款来源的补充。当借款人的第一还款来源出现问题时，信贷机构可以通过主张担保权实现债权。贷款担保通过确保借贷关系的安全，极大地促进了资金借贷和融资的发展。没有担保，市场和信用的发展就会成为一句空话。
此外，如果设置了担保措施，一旦借款人违约，债权人可以根据合同行使抵押权、质权或要求担保人承担担保责任。在借款合同履行过程中，借款人总会有履行合同的压力。因此，担保措施可以有效增加借款人的违约成本。借款人违约成本越高，还款意愿越强。
(二)贷款担保的局限性
除上述功能外，保障措施也有一定的局限性:
第一，担保措施不能代替对借款人信用状况的评估。
一般来说，一笔正常的贷款取决于两个因素，借款人的还款能力和还款意愿，其中还款能力是客观因素，还款意愿是主观因素，两者缺一不可。为了有效评估借款人的还款意愿和还款能力，我们需要对借款人进行调查和了解，一般会要求客户提供相应的担保。但就担保而言，它只是第二还款来源，信贷机构应关注第一还款来源，关注借款人的第一还款来源，关注借款人的现金流和持续经营能力。担保措施不能代替对借款人信用状况的评估。
很多信贷机构和客户经理都有一个错误的认识和想法，认为有充足的抵押物或者有实力的担保人担保贷款就是安全的。这种想法是非常错误的。优秀的客户经理必须摒弃这种想法。与担保方式相比，客户经理应着眼于企业自身的经营状况和可持续发展能力，重点关注借款人的第一还款来源和现金流，尤其是小微企业贷款。
第二，不保证能收回贷款。即使能追回来，也要耗费大量的人力物力。
实践中，当涉及到担保权的实现时，处分抵押物或要求担保人承担担保责任往往并不顺利。因抵押物被查封而导致抵押物长期无法变现，担保人不配合的情况非常普遍，尤其是通过司法程序，往往耗费大量人力物力，耗时较长。作为信贷机构，从业人员应该清醒地认识到，贷款担保行业不一定保证贷款安全。
三、担保评估要点
(1)担保概述
保证是指保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。担保是指债务人以外的第三人为债务人履行债务而向债权人作出的一种担保。这是典型的PICC，也是典型的约定担保。担保的优势在于:一是设立和签订合同简单；第二，保证责任延伸至保证人的全部财产；三是行使方便，可以要求保证人直接承担保证责任。该保证的不足之处在于:一是债权人对保证人的财产不享有优先受偿权；二是保证人可以同时为多个债权人提供保证，所有债权人地位平等；第三，保证人的财产随时可能发生变化，可能丧失代偿能力。一般来说，在贷款业务中，企业法定代表人或实际控制人的连带责任保证必不可少，但很少作为唯一的安全保障措施。
(二)担保的评价要点
分析担保时，请注意以下风险点:
1，保证人主体资格必须合格。
关于保证人的主体资格，《担保法》没有特别限制。根据《担保法》第七条？有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作为保证人。？我们需要重点关注一些不能成为担保人或者被限制为担保人的主体。根据担保法及适用解释的规定，不能作为担保人实施担保行为的主体包括以下几种:
(1)未经国务院批准的国家机关；
(二)以公益为目的的事业单位、社会团体和幼儿园。包括学校、幼儿园、医院、广播电台、电视台等。；
(三)企业法人的职能部门；
(4)未经书面授权的企业法人分支机构，必须经总公司授权，并在授权范围内提供担保。
值得注意的是，区分事业单位和社会组织能否作为担保人有两种不同情况:(1)公益性事业单位和社会组织。比如学校，幼儿园，医院等。不允许充当担保人。这些机构是以公共服务为目的而设立的，是公益性和非营利性的。因此，这些机构不应违背其宗旨，参与经济活动，为他人的债务提供担保。
取得企业法人营业执照、营业执照或者从事国家政策允许的经营活动的机构、法人或者其他组织。这种组织不是以公益为目的而成立的。很多事业单位和社会组织也开展一些经营活动，有自己的经济收入。还有一些事业单位实现了企业化管理，自负盈亏。具有从事担保活动的民事权利能力和行为能力，可以作为担保人。因此，以从事经营活动的事业单位或者社会组织为保证人的，在没有其他导致保证合同无效的情形下，其签订的保证合同应当认定有效。
2.分析担保人的代偿能力。
作为第二还款来源，担保人的代偿能力是最基本的要求。信贷机构应调查了解担保人的资产、负债、收入和费用情况，分析担保人的资产是否易于变现。对担保人的评估方法与对借款人的评估方法相同。担保人的现金流、或有负债、信用评级等财务状况的变化，直接影响其担保能力。
3.了解担保人的信誉
担保也叫信用担保。保证人以自己的名誉和名下的财产为他人债务担保。保证人的到期赔偿主要看他的赔偿意愿和赔偿能力。信贷机构除了审查担保人的代偿能力外，还应对担保人的信誉进行调查了解。信贷机构可以通过交流和外部访问调查了解被担保人的信用状况。
4、担保人对借款人的综合分析？限制？能力
设立担保人会增加借款人的违约成本。当借款人不能按时还款时，担保人作为第二还款来源，要代为偿还贷款本息。担保人之所以愿意为借款人提供担保，往往是与借款人共同存在的。关系？除商业担保公司外，借款人的担保人主要是其亲友、上下游客户、其他社会关系等利益相关者。通过这些？关系？可以约束借款人，有效提高借款人的还款意愿。
信贷机构在评估担保时，应关注担保人与借款人之间的关系，找出担保人为借款人提供担保的原因。实践中，担保人与借款人的关系大致可以分为以下几类:纯业务(担保公司与借款人)、关联企业、企业间互保、上下游客户、亲友等。
5.注意担保的方式。
担保分为一般担保和连带责任担保两种方式。《担保法》第十七条明确规定了一般担保，是指当事人在担保合同中约定，债务人不履行债务时，由担保人承担担保责任的一般担保。一般保证人享有诉前抗辩权。所谓诉前抗辩，是指一般保证的保证人在主合同纠纷尚未审理或仲裁、债务人财产未被依法强制执行之前，可以拒绝向债权人承担保证责任。连带责任保证的债务人在主合同约定的债务履行期届满不履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
对于信贷机构来说，选择联保更有利。
四、抵押担保评估要点
(1)如何理解抵押？
抵押是指债务人或第三人以抵押财产作为担保而不转移其占有的一种法律形式。其中，债务人或提供财产担保的第三人为抵押人，抵押权人即债权人享有的权利为抵押权。抵押权是指债务人或者第三人为了担保债务的履行，不转移对该财产的占有，而将该财产抵押给债权人，债权人就该财产享有优先受偿的权利。债务人不履行到期债务或者按照当事人的约定实现抵押权。由此可见，抵押权是一种优先受偿权，是抵押权人对财产所有人或第三人直接享有的权利。
(2)常见的抵押物有哪些？
根据我国《物权法》第二百八十条的规定，可以抵押的财产包括:
(1)建筑物及其他土地附着物；
(二)建设用地使用权；
(三)通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
(4)生产设备、原材料、半成品和产品；
(五)正在建造的建筑物、船舶和航空器；
(六)交通工具；
(七)法律、行政法规未禁止的其他财产。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条规定，下列财产抵押的，可以申请不动产抵押登记:
(一)建设用地使用权；
(二)建筑物和其他地上附着物；
(三)海域使用权；
(四)通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
(五)在建建筑物；
(六)法律、行政法规未禁止的其他不动产。
建设用地使用权或者海域使用权抵押的，该海域上的土地和建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用的建设用地使用权和海域使用权应当一并抵押。
《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押:
(1)土地所有权；
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但依法可以抵押的除外；
(三)学校、幼儿园、医院等事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施及其他公益设施；
(四)所有权和使用权不明或者有争议的财产；
(五)依法被查封、扣押或者监管的财产；
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
(3)抵押担保的分析与评价
1.抵押物必须按照法律法规允许买卖和抵押。即抵押物必须属于《担保法》及相关法律明确规定可以抵押的财产。抵押权的实现方式有三种，折价、拍卖和出售。无论哪种方式，抵押物的所有权都会发生变化。为了实现抵押权，必须交换抵押物。因此，必须按照法律法规允许抵押物买卖和抵押。
2.抵押物必须是特定的财产。设定抵押时，应查看抵押财产的登记证明，注意抵押财产的性质、位置、合法取得、产权清晰、纠纷等事项。
3.分析抵押物估值是否合适，抵押率设定是否合理。抵押物的评估价值是一个非常核心的问题，信贷机构应采用合适的方法对抵押物进行评估，并设定合适的抵押率。
4.分析抵押房产的价格是否稳定。好的抵押物市值比较稳定，不容易贬值。
5、分析抵押财产是否易于拍卖和变现。因为抵押物是对第一还款来源的补充，当借款人的第一还款来源不足以偿还贷款本息时，只能通过处置抵押物来偿还贷款本息。是否容易实现是一个很重要的因素。
6、是否办理抵押登记。
关于抵押权的登记效力，有登记要件说和登记对抗说两种观点。登记要件原则是指抵押的设立除了当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不具有抵押设立的效力；登记对抗是指抵押权的设立只需要当事人之间达成抵押协议。但是，它不会对第三方产生可信度。如果我们想对抗善意第三人，我们可以登记抵押。我国采取登记要件主义，登记对抗主义为辅。
根据《物权法》第一百八十七条的规定，当事人以招标、拍卖、公开协商等方式取得的建筑物及其他土地附着物、建设用地使用权、在建建筑物、荒地的承包经营权抵押的。，应当办理抵押登记，抵押权于登记时设立。未经登记的，抵押权不发生效力。
根据《物权法》第一百八十八条和《担保法》第四十三条的规定，当事人以法律规定的强制登记以外的财产抵押的，可以对抵押物进行登记，也可以不进行登记。是否办理抵押财产登记，由当事人自愿决定。抵押财产是否登记不影响抵押权的设立。抵押合同自成立之日起生效，抵押权自生效之日起设立。但这种未经抵押登记的抵押，其效力只存在于抵押合同当事人之间，不产生公信力，不能对抗善意第三人。
无论抵押物是什么，建议办理抵押登记，取得抵押权，取得对抗第三人的效力。
动词 （verb的缩写）质押担保的分析要点
质押分为动产质押和权利质押。动产质押是指债务人或第三人将其动产转让给债权人占有，并以该动产作为债权的担保。债务人不履行债务或者当事人约定实现担保权时，债权人有权就该动产优先受偿。其中，债务人或第三人为出质人，债权人为质权人，转让的动产为质押物。动产质押法律关系所产生的权利就是质押。权利质押是以所有权以外的可转让财产权利作为质押权利的标的，担保债权的一种担保方式。质押可分为动产质押和权利质押:
(一)动产质押
动产质押是指债务人或第三人将其动产转让给债权人占有，并以该动产作为债权的担保。债务人不履行债务或者当事人约定实现担保权时，债权人有权就该动产优先受偿。其中，债务人或第三人为出质人，债权人为质权人，转让的动产为质押物。动产质押法律关系所产生的权利就是质押。
(二)权利质押
权利质押是以所有权以外的可转让财产权利作为质押权利的客体，实现债权担保的一种担保方式。债务人或者第三人有权处分的下列权利可以质押:
1.汇票、支票和本票；
2.债券和存单；
3.仓单和提单；
4.可转让的基金份额和权益；
5.注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中可转让的财产权；
6.应收账款；
7.法律、行政法规规定可以质押的其他财产权利。