物业管理市场的运行秩序
维护物业管理市场的运行秩序，首先要明确两个基本点:一是产权归属，二是物业管理的委托代理关系。这两个问题是消费者和物业管理市场主体经营者之间的关系。正是有了这种关系，物业管理市场才存在。只有理清这种关系，理顺这种关系，物业管理市场才能有序运行。
(一)产权界定和产权归属
1.私有财产权
对于房产的“所有人”而言，他拥有房屋的所有权，包括拥有、使用和享有其名下的房产和全部租金收入，以及出售、转让、出租或允许他人在不受他人干涉的情况下自由使用。
2.集体产权
顾名思义，集体产权就是很多人共同拥有某种资源。如何使用这种共享资源必须由集体决定。比如小区的运动场地是全体业主共有的，但这并不意味着每个业主都可以随心所欲地使用。这个运动场地如何使用，必须由全体业主组成的业主委员会集体决定。同样，集体所有的物业如何维护，也需要业主委员会集体决定。
3.建筑物的区分所有权
理论上，私有产权和集体产权相对容易区分。但在物业管理的实际操作中，如果是几个业主共有，那么单个建筑的产权界定还是相当困难的。法学界将多人拥有同一建筑物的情形定义为建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权是指当多个建筑物区分所有权人拥有一个建筑物区分所有权时，每个建筑物区分所有权人对该建筑物的专有部分享有专有所有权，并与建筑物的其他部分共享权力，以及建筑物区分所有权人之间因* * *身份关系而产生的成员权。
(二)物业管理的委托代理关系
一般来说，业主可以照顾自己的财产。但是，随着建筑技术的发展，物业的复杂程度越来越高，业主本身也没有能力大规模、多方面的管理自己的物业。这使得业主开始寻找专门的代理人来进行他们无力或不愿进行的物业管理活动。物业管理的委托代理关系由此产生。
在委托代理关系中，主体是代理人、委托人和相对人。没有相对代理，就没有代理关系。在物业管理实践中，代理人是物业管理公司，委托人是业主或业主委员会。对口的有两种:一种是相关专业公司，比如房屋维修公司、设备维修公司、绿化公司、保洁公司等。物业管理公司与各种专业公司签订各种合同，以满足委托人的需求。二是分散业主(相对于业主委员会)和租户(相对于物业业主)。物业管理公司代表业主委员会或物业业主，与分散的业主或承租人签订房屋使用合同或公共合同，规范其物业使用行为。
物业的所有者和管理者是一种委托代理关系。业主为了保证自己物业的正常使用，在物业管理市场聘请代理人，将自己的物业管理权委托给代理人。当物业管理公司通过委托合同取得物业的管理权时，物业所有权人与管理人之间的委托代理关系就建立了。
二、物业管理市场秩序的主要内容
为了建立一个良好的物业管理市场秩序，我们必须建立一个全面的市场法律。这些市场规则虽然是主观的，但却是维护物业管理市场秩序的有效约束。同时，它所反映的内容和要求也反映了物业管理市场客观规律的要求。
市场准入令
进入物业管理市场进行经营活动的物业管理企业需要具备一定的条件，不具备一定的资质就不能参与市场经营活动，必然会造成市场混乱。因此，只有在一定条件下规范物业管理企业，才能保证所有企业有序进入市场，有序退出市场。
1.市场进入顺序
(1)对参与物业管理市场活动的经营者进行资质审查是保证物业管理市场秩序的前提。从市场经济的需要出发，物业管理服务的经营者必须参与物业管理市场的竞争。它们的显著特点是自主经营、自负盈亏、独立法人资格。不论所有制性质和形式，不论企业规模大小，都可以平等地进入物业管理市场进行经营活动。
(2)对参与物业管理市场活动的企业进行登记，接受工商行政管理部门的登记管理，明确企业名称、经营性质和经营范围。
(3)规范进入物业管理市场的经营对象和经营方式。物业管理市场的经营对象是物业管理服务，具体来说，就是要规范物业管理服务的质量水平；经营方式必须是委托代理制，由业主委员会决定委托物业管理公司进行管理，其他任何个人或团体都不能强加给业主。
2.退出市场秩序
(1)物业管理企业破产自行退市的，应当按照规定清偿债务，并确定清偿债务的方式和期限。对有偿还能力的债务人(企业)的财产进行有序、公平的无偿清算，保证市场的平等竞争秩序。
(二)违反相关法律法规的，强制停业。对违反国家政策、法律、法令的物业管理企业，吊销其营业执照，责令其退出物业管理市场；对物业管理企业的违规经营和质量低劣行为要限期纠正，确保物业管理市场的正常秩序。
(2)市场竞争秩序
物业管理市场竞争不可避免，必须有相对完善的法律法规保护竞争，约束竞争中的不合理行为，建立公平统一的竞争规则。
1.独立管理
物业管理企业进入市场竞争应有自主权和独立利益，不允许不必要的行政干预。
2.利益至上
鼓励在竞争中优胜劣汰的物业管理企业，倡导开拓进取，争取最佳效益；在竞争中亏损的物业管理企业应该被市场经济规律淘汰。
3.正义和平等
为物业管理企业提供平等竞争机会。不同所有制形式和不同经济成分的物业管理经营者在市场上享有平等的竞争权利和机会。国家出台相关政策，要求新开发654.38+万平方米以上商品住宅小区的物业管理必须采取公开招标方式。这是创造平等机会的有力措施。
(三)市场交易秩序
物业管理市场的交易秩序主要是规定市场参与者的交易行为，在市场交易活动中按规范办事。
1.公开
为了公开交易行为，提高物业管理市场的透明度，必须有合法的合同和契约，同时要及时披露信息。物业管理市场信息公开有利于实际消费者与经营者直接接触，降低交易成本，抑制人为涨价。
2.货币铸造
在物业管理市场，交换的对象是服务。所以在交易中，只能是服一种货币的交换方式，而不能是其他的易货贸易方式。物业管理市场必然实现交易过程的货币化。
3.账单
物业管理市场的交易必须有合法的书面依据，交易的信用必须通过商业凭证结算。这样做，一方面有利于对物业管理企业的监督管理，为税收和审计提供重要依据；另一方面，商业信用的法制化也有助于解决企业之间的拖欠和资金占用问题。
4.正规化和合法化
在公开的基础上，逐步建立相应的物业管理市场交易规则并使之合法化，以消除交易过程中的混乱和欺骗，确保消费者和经营者的合法权益。
第三，加强管理，维护市场秩序
加强物业管理市场的管理是维护正常市场秩序的中心环节。物业管理市场的管理主要由三类市场管理机构组成:一是国家设立的市场管理机构，包括政府职能部门(如建委、房管局)、政法系统相关机构以及统计、审计、财政、税务、工商、银行、物价等管理机构；二是物业管理服务的技术管理机构，包括计量、检测、质量管理、卫生、环保等管理机构；三是群众管理监督机构，包括消费者协会、物业管理协会等非政府组织。物业管理市场的管理体制是国家管理监督和群众管理监督相结合，是各种组织和手段的有机统一。
(一)政府对物业管理市场的管理
政府通过法律法规对物业管理市场进行宏观管理，创造有法可依、有章可循的良好市场环境。
政府对物业管理市场的管理体现在以下几个方面:
(1)制定物业管理政策法规。这是物业管理市场规范运行的基本条件和环境，是物业管理市场健康有序发展的保障。物业管理政策法规的制定，使多元化产权的管理有据可循；对业主和物业管理公司的权利义务有明确的界定，对物业的使用和管理有限制，对物业管理费的定价程序、收费项目、收费标准和收费方式有规定，保障双方利益。
(2)物业管理经营者的资质管理。政府对从事物业管理的机构和人员进行资质管理，保证物业管理行业的服务质量。资质管理包括物业管理公司的资质审查和审核、注册和年检，以及物业管理公司的等级评定和从业人员的资质评定。
(三)制定物业管理服务标准，开展物业管理质量评价。
(4)指导物业管理公司的工作，指导和帮助业主委员会的工作。
(5)协调解决物业管理市场运行中的各种情况和问题。
(二)行业协会对物业管理市场的管理
物业管理行业协会是物业管理企业依法自愿组成的行业性社会团体，通过各种有益的活动，在行业内发挥协调、配合、监督和管理的作用。具体体现在:
(1)在政府行政主管部门的领导下，宣传政府对物业管理行业的政策法规，协助制定行业道德、自律标准和管理规范。
(二)协助政府主管部门对物业管理企业进行资质等级评定。
(3)开展物业管理调查研究，解决行业新情况、新问题。
(4)收集、整理和提供物业管理市场信息，组织行业学术和经验交流，培训物业管理人员。
(5)协助解决物业管理公司与业主之间的矛盾。
(三)物业管理公司的自我管理
物业管理企业的自我管理是一种自律行为，是保证物业管理市场有序运行的一个非常重要的环节。只有物业管理企业自觉规范自己的市场企业行为才是根本和有效的途径。物业管理企业的自我管理包括:
(1)依法经营。在市场竞争和经营服务中，要严格遵守规章制度，按照国家和行业的法律法规规范和约束企业的经营活动，自觉遵守市场规则，公平参与和竞争，净化市场空气，维护市场秩序。
(2)明确市场定位。根据企业自身的规模和能力，确立企业的市场定位，形成自己独特的经营范围。比如管理专长是写字楼或住宅小区、工业区或综合商厦，从而有目标、有方向地在物业管理市场开展经营活动。
(3)制定和完善管理规章、员工守则等管理制度，使经营活动有序化、制度化、规范化。
(4)员工培训。定期对管理人员进行培训，树立正确的经营服务理念，掌握科学规范的市场运作方法。
(四)对物业管理市场舆论的监督和管理
舆论可以在物业管理市场中发挥重要作用。充分利用舆论的独特作用，有效监督物业管理市场。舆论主要包括新闻媒体和业主意见等。主要内容包括:(1)宣传物业管理相关法律法规，传播和普及物业管理基本知识，加深物业管理企业和业主、使用人的了解，维护物业管理市场秩序。
(2)表彰先进，弘扬正气。通过舆论宣传，大力表彰先进，树立良好的市场运作作风。
(3)客观反映物业管理市场中值得社会关注的问题，加速和推动这些问题及相关方面的研究和解决，批评和揭露丑恶现象，净化市场风气，使物业管理市场健康发展。