2011房地产估价师知识理论与方法讲解:股权因素

股权因素

拥有房产其实是有一定范围的空间的。但是，主人在这个空间里并不能随意使用，而是受到多方面的限制。这些限制不仅来自施工技术(包括施工工艺和建筑材料性能)和业主的经济实力，还包括其他限制(以下简称此类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周边和公众的利益。

房地产使用限制的类型和程度对其价值有很大影响。在进行房地产估价时，应充分调查和了解对房地产利用的各种限制及其内容和程度。这样才能评价出正确的价值。对不动产使用的限制可以概括为:①对不动产权利设立和行使的限制；②房地产用途管制；(3)不动产相邻关系的限制。

(1)权利状况

土地和建筑物的所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等权利，以及这些权利是否完整清晰，在价值上会有很大的差异。以地役权为例，对于地役权(地役权关系中，有地役权和被役权。其中，因使用他人土地而便利的土地为被服务的土地；方便他人使用的土地是土地的有限使用权，字面意思是土地为他人服务。当服务场所方便他人时，土地所有者或土地使用权人可能会遭受一些损失。在这种情况下，地役权的存在会降低服务场所的价值。

以* * *某楼盘为例。如果* * * *的人多，很难形成一个关于房产保养、维修、处置的* *知识。如果* * *里有人不堪重负，把自己在* * *里的一些房产份额转让出去，交易价格就会低于正常价格。

此外，权利对应的实质性内容对价值也有很大影响。比如地下是否有矿藏、埋藏物等。自动归土地所有者，世界上各个国家和地区的规定都不一样。在中国内地，虽然国内外公司、企业、其他组织和个人可以通过政府出让方式取得土地使用权，进行土地开发、利用和经营，但取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。比如《民法通则》第七十九条规定:“所有权人不明的埋藏物、隐藏物，属于国家所有。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条规定:“国家按照所有权和使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”在中国台湾省，地下矿藏也与陆地分开。《土地法》第15条规定:“附在土地上的矿不会因为土地所有权的取得而成为私有。”在许多欧洲国家，地下资源的所有权和土地所有权也是分开的。规定地下资源归国家所有，地主必须先向政府购买或出售地下资源，并与政府分享收益。在加拿大，地下矿藏在一些省份，如安大略省、魁北克省和阿尔伯塔省，已经成为独立的产权，不再自动依附于土地。

美国对土地所有权的规定与上述国家和地区不同。在美国，土地所有者也拥有所有的地下财富，因此地主可以自由开采地下资源或单独出售给他人。从地下资源的有效利用来看，美国的制度是合理的。首先，因为每一个拥有土地的人都会关心他的土地下面可能有什么宝藏，他会自费请地质学家来勘察，然后他有了线索之后会请勘探队来钻探。一旦发现什么，他的地价就会成倍上涨，否则他的投资就要吃亏，只能自认倒霉。这鼓励了经济上的资源发现，没有政府的麻烦。其次，矿藏的回采率(采集的矿石与储量之比)成为了地主本人关心的问题，他当然会尽力在经济合理的范围内采集地下资源，而不进行掠夺式开采。最后，地下资源私有制赋予了他选择资源使用方式的权利，包括将土地连同资源一起出售，加入矿业特许经营企业，租赁采矿权分享资源开采收益并监督资源的合理利用，或者配售直至市场价格更高。他选择的方案也必须是对全社会成本低、产值高的方案。而美国的制度很容易导致贫富悬殊，诱发一部分人陷入风险，走向破产。选择不同的法规有不同的原因。不同的是，有的更注重效率，有的更注重公平。

(2)使用控制

世界上几乎所有的国家和地区都或多或少地对房地产的使用，尤其是土地的使用有所限制。对于房地产估价，有意义的用途管制主要包括耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定。

就规定用途而言，商业、办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同；另一方面，在土地条件一定的情况下，特定用途(例如，商业、办公、居住、工业或绿化)对地价的影响很大。指定用途对地价的影响在城市郊区尤为明显:在城市发展已使郊区部分农业用地非常适合转为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有农业用途，地价必然偏低，如果允许改变用途，地价就会大幅上涨。

容积率对地价也有很大影响，评估时必须明确容积率的确切内涵。在城市规划中，地下建筑的建筑面积通常不计入容积率。实际上，容积率分为包括地下建筑面积和不包括地下建筑面积的容积率。在缴纳土地使用权出让金方面，有的地方政府规定地下建筑面积不需要缴纳或者只缴纳地上建筑面积土地使用权出让金水平的一定比例(如1/3)。这些规定对地价影响很大。

3.现实中，使用权和控制权受到多方面的制约，其中政府的城市规划受到()的制约。(2001年考题)

A.建筑技术

B.土地权利的确立

C.邻里关系

D.土地用途管制

答案:d

4.下列属于土地用途管制的项目是()。(2006年考题)

A.建筑周围应该有一些空地作为建筑的绿地和交通。

b取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。

c在某项土地使用权中，要求容积率为2.0。

d在土地使用权的两种情况下，土地a必须为现有土地留出一条道路。

E.一块地只能用于商业地产开发。

答案:王牌

(3)相邻关系

相邻关系是指相邻的不动产权利人之间的权利义务关系，根据法律法规的规定或者当地习惯，相邻的不动产权利人应当提供必要的便利或者接受必要的限制。特别是从义务方面来说，相邻是对不动产所有权和使用权的一种限制，所以相邻的存在对不动产价格有一定的影响。

一方面，相邻关系要求不动产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利，包括:①应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利；(二)对因交通等原因需要使用土地的相邻权利人，应当提供必要的便利；(三)相邻权利人建造、修缮房屋，铺设电线、电缆、水管、暖气、煤气管道，需要使用其土地和房屋的，应当提供必要的便利。另一方面，相邻关系要求不动产权利人在自己的不动产上从事工业、农业、商业等活动和行使其他权利，不得损害相邻不动产和相邻业主，包括:①在自己的土地上建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；(二)不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；③挖坑取土、修建建筑物、铺设管道、安装设备不得危及相邻不动产的安全。