房地产纠纷律师
第一条:
案例介绍:
柯达和尼康佳是亲戚。倪2002年获得经济适用房购买指标。为此柯达找到倪，希望他能把购房指标借给他，由他出钱购买北京东城区某小区一套涉诉房屋。倪当即同意了柯达借款的要求，于是双方约定由柯达支付首付款，以倪的名义购房，剩余房款以倪的名义抵押。经双方协商一致，倪康佳于2002年2月与某房地产开发公司签订了《北京市经济适用住房预售合同》，约定倪康佳购买涉案房屋，总房价款44万元，柯达支付首付款65438+万元，倪康佳于5年3月办理了抵押贷款，贷款期限为20年。房子交付后，柯达对其进行了装修。装修后，我居然住进了有争议的房子。
2005年，柯达向房地产开发公司支付尾款5万元。2005年6月20日，65438+2005年2月20日，房产证签发，业主登记为倪康佳，房产可负担。
2005年到2014年，房价开始上涨，柯达多次找倪康佳转让，倪康佳都以各种理由推脱。2014年8月，柯达不忍将倪康佳告上东城区人民法院，请求人民法院判决倪康佳将涉案房屋过户到自己名下。东城区人民法院经审理后认为，双方名下的房屋买卖合同违反了相关法律法规的强制性规定，违反了国家政策，侵害了社会公众的利益，故判决双方的房屋买卖合同无效，驳回柯达公司的诉讼请求。据悉，人民法院的判决已经生效。
2065438+2005年9月18日，柯达将倪康佳起诉至北京市东城区人民法院，要求其返还购房款、房屋贷款等相关款项，并赔偿房屋升值造成的损失。
试验结果:
北京市东城区人民法院审理后决定:
1.被告倪于本判决生效后十五日内返还柯达公司购房款及其他款项45元。
2.被告倪康佳于判决后15日内赔偿柯达公司房屋升值损失180元。
三。驳回原告柯达的其他诉讼请求。
析“名下”购房纠纷专业律师金双全:
本案是典型的以无效为借口，在购房合同签订后返还房价款并赔偿房屋升值损失的案例。
金双全律师认为，本案法院判决的要点是，2014年，法院判决双方名下的购房合同无效，是因为违反了国家的相关政策，损害了社会公众的利益。
本案中，柯达于2014将倪康佳起诉至东城区人民法院，请求法院判决倪康佳将涉案房屋过户至其本人名下，人民法院经依法审理后判决双方名下购房合同无效。根据我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。双方都有过错，应当承担各自的责任。”本案中，原告于2014起诉要求被告返还房款，于法有据，应予支持。
本案中，原告已按合同约定履行了支付首付款的义务，但被告未履行过户义务。根据我国《合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。”被告未按约定履行转让义务，已经违反了《民法通则》及其他相关民事法律中的“帝王”条款——诚实信用原则。从本案的过错程度来看，被告有重大过错。因此，法院判决被告赔偿房屋升值损失于法有据，体现了公平正义原则，也维护了守约方即本案原告的合法权益。
对此，金双全律师认为，法院的判决是正确的。
第二条:
案例介绍:
肖恩和罗思，北京某装饰的法人代表，是多年的老朋友。2001年，肖恩期望在北京买一套经济适用房，但当时资金不够，于是找罗思借钱。当时Roth正为一些公司职员被派到北京没有住房的问题所困扰，于是Sean的提议正好解决了他的燃眉之急，于是他同意了Sean的提议。出于信任，双方没有订立任何合同，只是口头约定用房屋使用款冲抵购房款。没有约定何时办理过户手续等事宜。
肖恩和北京某装饰的法人代表罗思是朋友。20065438+7年2月1日，肖恩(买受人)与北京某房地产开发商(出卖人)签订《商品房买卖合同》，主要约定买受人购买的商品房为201号，坐落于北京市丰台区某街道某小区。总房款670000元，买受人于3月1日支付房款160000元，4月1日前支付房款5160000元。合同签订后，房地产公司于2006年3月1日为肖恩出具了进场证明。
交房后，Roth对房子的装修做了简单的安排，并安排工作人员入住。
20111111，肖恩取得了房屋所有权证。
当时房子已经被Roth的公司实际占用使用了近十年，而他也长期在外面租房子住，当年的购房款也差不多了，于是他去找Roth，要求把房子腾出来还给自己。罗斯当时同意了，但他迟迟没有兑现承诺。肖恩此后一直就换房事宜咨询罗斯，但对方迟迟不兑现承诺。出于多年的交情，我自己也说不出什么，只能忍气吞声。
直到2014年4月7日，肖恩找到罗思在此协商换房事宜，但对方态度比肖恩想象的还要恶劣，于是肖恩将罗思在北京的某装修公司诉至北京市丰台区人民法院，请求法院依法确认涉案房屋为其所有。
北京市丰台区人民法院依法审理了此案。
试验结果:；：
审理此案后，一审法院裁定:
本案涉及的201号争议房屋归肖恩所有。
一审判决后，罗思公司不服判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。二中院经审查认定事实后，根据事实作出判决:
驳回上诉，维持原判。
评金双全律师实名买房案:
金双全律师认为本案是一起非典型的名下买房纠纷案件。之所以会这样，是因为双方虽然是平等主体，但双方并没有约定何时过户，也没有签订任何相关协议。所以从买卖性质来说，属于名下买房，但实际不涉及过户。从案例来看，只涉及房屋的权属问题，以及权属确认后房屋的返还问题。
本案中，肖恩与开发商签订了《商品房买卖合同》，并购买了涉案经济适用房，于20111111取得了涉案房屋的房屋所有权证，并进行了房屋所有权登记。法院依据房地产权属证书，确认肖恩为涉案房屋的所有权人。根据《物权法》第十七条规定:“房地产权属证书是权利人享有房地产物权的证明。房地产权属证书记载的事项应当与房地产登记簿一致；记载不一致的，除非有证据证明不动产登记簿确有错误，否则以不动产登记簿为准。”法院的规定确认了房子属于肖恩的判决在法律上是有根据的。
对于双方以购房名义发生的关系，因北京某装修公司没有证据证明双方以购房名义发生的关系，法院未支持其主张其为房屋所有权人，且本案不涉及关于出资的相关诉讼请求，故北京某装修公司可以另行起诉肖恩，确认双方以购房名义订立的合同无效。因为这套房子属于经济适用房，在我国，出售经济适用房需要满足特殊条件，即2008年4月11日之前购买，且已取得房屋所有权证满五年。因此，结合本案，罗思可以主张双方以购房为名的关系无效，从而要求对方承担返还出资的责任。
商品房买卖纠纷律师金双全建议:
在此，金双全律师提醒各方，涉及大额财产时，如买卖房屋、赠与房屋、变更房屋所有权等相关不动产交易，在变更不动产所有权时，应三思而后行。最好先咨询专业有经验的房产律师，这样可以规避交易中的风险，避免不必要的纠纷，避免不必要的麻烦。