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(一)国民经济快速发展，人民生活不断改善。从65438到0998-2003年，我县GDP从65438年的56.5亿元增长到2003年的96.5亿元，财政总收入从3.35亿元增长到7.53亿元。城镇居民人均可支配收入由8502元增加到14424元，农民人均可支配收入由3318元增加到4702元。

(2)房地产发展势头良好，逐渐成为重要产业。自1998以来，我县房地产开发实际投资年均增长17.53%以上。2003年房地产投资2.97亿元，有力地促进了全社会固定资产投资的增长和国民经济的发展。房地产业已经成为我国国民经济发展的生力军。

(3)土地供应(格式附后)。从1999到2001，我县房地产市场从无到有，土地供应量逐年增加。加上旧城改造，2001达到顶峰，26个项目，供应量18.5894公顷，其中住宅用地8.2554公顷。2002年，由于政府的宏观干预，我县房地产市场进入低谷，最低供地只有2.8854公顷。2003年开始恢复，供应量增加到10.6276公顷。从土地供应来源看，存量土地和增量土地分别占土地供应总量的11.72%和88.28%。2003年以来，国家宏观调控政策实施，增量用地略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游用地供应不多，这与我县经济发展的结构和速度有关。六年来，我县住宅用地供应量为37.35448公顷，而商业用地总供应量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其他经营性用地供应量仅为2.3821公顷。可以看出，居住用地仍占经营性用地供应的绝大部分，基本集中在城市规划区。

(4)房地产开发。据我县统计，2003年房地产开发投资波动较大，从1998。2002年为历史最高，投资5.73亿元，比2006年5438+0增长3.1%。施工房屋面积831万平方米，下降2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，下降5.3%；商品房销售面积164万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，同比增长102.9%。

(5)房地产市场繁荣，房地产价格稳中有升。自1998以来，房地产总销量每年保持在15万平方米以上，其中房屋总销量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计，我县商品房均价从1998年的1.200元/平方米上涨到2003年的2200元/平方米，6年上涨了83%。

(六)购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量的居民购房动机发生了变化，由原来的自住变为以营利为目的。据2002年房展会统计，我县70%以上的居民购买国外房产。

(七)行业规模迅速扩大，打造品牌房企。截至2003年底，全县共有43家房企，比去年增长8%。5家规模企业投资额占全县商品房投资额的24%，一批有规模、有竞争力、有知名度的房企脱颖而出。

(八)房地产金融业发展良好，为房地产市场健康发展提供了有力支撑。从1998年末到2003年末，我县各项房地产贷款金额从1751亿元增加到371亿元，6年增长了2.1.2倍。2003年末，房地产贷款较上年同期增加1.38%。房地产信贷业务是近年来增长最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据中国人民银行平阳支行统计，2001之前我县个人住房贷款很少。2001年，个人住房贷款仅为623万元，仅占信贷总额的0.99%，而2003年，个人住房贷款为8554万元，比2001年增加13。在政府宏观调控的干预下，到2004年6月，虽然个人住房贷款比重有所下降，仅为8.74%，但其总额已达到8904万元，比2003年增加350万元。可见，我县房地产信贷为房地产市场提供了良好的信用环境，也为我县房地产市场的可持续发展提供了有力保障。

(9)房屋拆迁。我县旧城拆迁始于1991，在探索过程中不断发展，现已形成较为完善的拆迁管理体系。2002年《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》出台，从产权调换逐步发展到货币补偿安置，保证了拆迁双方的合法权益，体现了公开、公正、公平。同时，2004年规范了农村村庄改造拆迁管理，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到了广大拆迁户的一致认可。

(十)活跃存量房地产交易，完善住房供应体系。1997以来，房改房上市政策出台，存量房产交易活跃。2003年存量房交易量达到47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，完善住房供应体系。不同层次的住房供应满足了不同收入家庭的住房需求，大大改善了城乡居民的住房条件。我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市首位。

(十一)住房保障制度。从1997开始，我县被列入国家安居工程试点县，安居工程(保障性住房)改变了原来的单通道集资合作建房，解决机关、工矿企业(事业单位)干部职工住房困难。从1998至今，国家陆续下达我县安居工程(保障性住房)建设规模* * * 25万平方米。为建立和完善我县多层次住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，根据市县政府相关工作安排，县房改办拟出台廉租房实施办法。据该办初步调查，我县最低收入户258户，符合廉租房登记的有215户(目前我县准备在昆阳镇试行)。

二、1998-2003我国县域房地产市场的基本特征分析

1，经济繁荣的有力支撑。近年来，我县经济一直保持快速发展速度。2003年，与1998相比，全县生产总值和财政总收入分别增长71%和125%。随着经济的快速发展，居民生活得到了明显改善。2003年，全县城乡居民储蓄达到46.96亿元，比1998增长191%。

2.住房制度改革进一步深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖率达到50%。随着住房制度改革的逐步深入，居民的购房热情得到了很大程度的激发，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

3.国家宏观政策大力推动。第一，减轻消费负担，降低市场准入门槛。从1997开始，房产交易的契税和手续费一再下调。从1997之前营业额的6%到1.5%，2006年6月5438+0，国家取消了47项建设性收费。2002年新建商品住宅交易管理费按3元/平方米收取，二手货及落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取。二是推出个人住房贷款，增强居民购买力。自1998房贷政策出台以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心发放个人住房贷款累计余额165438+7亿元。

4.居民消费结构升级，消费档次大幅提升。我县居民消费的恩格尔系数，即“食品”占总消费支出的比重逐步下降，从1998年的36.9%下降到2003年的31.4%，比全国40%的平均水平低8.6个百分点。这是增加住房消费的好机会。此外，我县居民“一步到位，一房养老”的观念也逐渐淡化。单间房不再流行，舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，为我县房地产市场注入了强大的活力。

5.城市化进程正在加快。近年来，我县积极推进城市化进程，加快城市人口聚集。据统计，2003年，我县城镇总人口达到841，000人，比1，998人增长4.7%。此外，每年有数以万计的农民工，毫无疑问，我们县对住房的需求是巨大的。

三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题及深层次原因分析

从总体上看，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持了快速健康发展的势头，但也存在一些问题:一是住房供给与居民需求的矛盾较为突出，保障性住房和中低价位商品房的供给远不能满足市场需求。房地产大户型多，小户型少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政手段跟不上房地产市场发展，部分房企自我约束机制不健全，导致违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题。三是房地产投资增速缓慢。我国近年来经济发展不快，导致房地产业发展缓慢。2003年，全县共有房地产开发企业43家，房地产开发投资仅29682万元。而且近几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有明显的增长。可以说，房地产业并没有明显拉动县域GDP，也没有产生规模效应；四是地价偏高，少数乡(镇)土地供应缺乏规划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；第五，工薪阶层买房难，房屋空置率和空置率上升。据统计，空置率和空置率也随着我县房价的上涨而上升。2006年5438+0，空置率35624平方米，2003年上升到541，21，000平方米。2003年，我县商品房均价从2006年的1500元/平方米上涨到2200元/平方米。基于我县的经济水平，双职工家庭年收入为23600元。比如一个家庭不吃不喝买一套60平米的商品房，需要将近7年的时间。结果很多房子都被少数有钱人买走了，增加了空置率和空置率。而真正需要买房的工薪阶层因为经济问题买房难，形成了工薪阶层买房难，空置率和空置率却上升的矛盾。第六，房企整体水平不高。目前有43家房企，其中2级企业只有5家，其余都是3、4级企业，所以群体素质较低；第七，房产中介规模小。我县房地产市场有120家房地产中介公司，规模大的只有几家。八是土地市场运作不规范。获得开发用地有两种方式:协议和拍卖。由于两种形式并存，房地产开发商的风险参差不齐，开发成本也不一样。第九，发达社区档次不高。到目前为止，我县的房地产开发，住宅精品少，住宅小区档次低，从规模和档次来说，住宅小区都很少。

四、保持我县房地产市场持续健康发展的对策

1.要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业总体发展规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将为我县因行政区域较小而具有可操作性的长期政策措施进行调解；房地产用地的扩张将与老城区的功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制和实施，真正实现“自然-空间-人文系统”的总体格局和发展模式。在大量调查的基础上，制定短期和长期的房地产发展规划，正确处理“度”和“量”的关系，才能有效防止县域房地产业的“泡沫化”。制定规划时要兼顾“两头”，适时调整发展结构。今后要统筹考虑社会各阶层的住房需求，特别关注“平民住房”，重点关注中低收入家庭，让他们买得起房，有房住。

2、加强对房地产开发的研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场分析研究，逐步建立房地产市场预警和信息披露制度，提高分析判断市场的能力，加强宏观调控能力，正确引导房地产投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。

3、控制商品房价格的非正常上涨。一是根据房地产市场需求，保持合理的土地供应和供给比例，加大保障性住房建设，限制高档住房盲目开发和大规模建设，防止积压；二是提高房地产市场的透明度，为房地产开发商创造公平的竞争环境。同时，要科学合理地制定招投标办法，防止地价以“天标”中标；第三，要加快建立房地产市场监测体系，及时收集和反馈必要的市场供求比例和价格走势信息，指导房企做好市场细分和定位，避免盲目性，有助于政府及时进行宏观调控。

4.要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保土地供应总量适度，逐步建立梯度供地制度，尽可能满足不同层次的住房需求。随着城市化进程的加快，建设用地和房地产用地的供需矛盾日益尖锐。因此，要适当拓展县城的发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，推动城乡大量存量和低利用率土地入市。要求负责土地出让的单位要按照计划出让时间按时缴纳土地款，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度供地制度，满足不同层次住房需求。

5、改善和加强房地产交易市场的管理。一是要加强商品房预售管理，规范商品房销售，解除购房者的后顾之忧；二是要加强对房地产经纪机构的管理，规范房地产中介行为；第三，要简化房地产交易手续，提高办证速度。

6.要努力提高住房的整体质量和房企的整体素质。大力倡导和引导房企打造高品质名牌住宅产品，提高住宅建设质量，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租房工程建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高水平发展。不断优化住宅小区环境，优化布局设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建设生态住宅，使我县住宅建设向产业化方向发展。要采取扶优限劣的措施，严把市场准入关，通过规范市场经济秩序，及时清理那些没有资金实力、缺乏资质的房企。同时制定一些优惠政策，向房地产行业中实力比较强、信誉比较好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。

7、加大保障性住房建设力度，改革建设和供应方式。改革的重点要体现在六个方面:一是全面开展保障性住房建设项目招投标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确保障性住房购买标准，改革供应管理模式；第三，根据低收入家庭的实际情况，改革和完善住房保障制度；第四，严格执行经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强保障性住房价格监管体系研究，改革成本控制体系；六是要严格控制保障性住房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快中低价位大型住宅小区建设。

8.要提高防范金融风险的意识，加强信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别化政策，控制住房开发在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度消费；二要严格信贷管理，依法合规放贷，切实加强贷后管理；三是在积极向土地收购储备机构提供信用贷款的同时，加强贷款监控，实行封闭运行；第四，要加强个人住房贷款的管理。一方面，要继续支持本地居民购房，适度提高首付。另一方面，要停止异地购房和多套住房的个人贷款。

9、规范发展物业管理。要把文明创建活动和综治工作结合起来，积极采用行政、经济、法律手段，在县城范围内全面推行物业管理。房管部门作为行业主管部门，要结合实际情况，积极开展试点工作，总结经验，为推进物业管理产业化打下坚实基础。

10，加强房地产开发监测。据了解，目前昆阳镇住房开发用地较大，已远远超过当地住房需求，这将影响整个地区房地产市场的有序健康发展。要加强对城镇房源开放的监管。规定土地自主审批权三年期满后不得延期，建立和完善统一有序的住房市场。在县域土地总量控制方面，要适当增加供应，缓解供需矛盾，防止土地供应过多形成市场风险。

动词 （verb的缩写）对未来三年我国房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析。

基于我县房地产发展现状，可以看出我县房地产行业现状可以说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998以来，我县房地产价格的上涨是客观存在的，也是必然的，是我县房地产业发展的必然结果。相对较大的需求空间为房地产价格的上涨提供了真实的需求支撑，而不是纯粹投资动机驱动下的“膨胀”。这是“平阳现象”不同于“海南现象”的本质，也是我县在房价快速上涨的同时，能够保持商品房空置率较低，防止泡沫的主要原因。基于以上背景分析，我国房地产市场仍有很大的发展空间。主要表现在:

1.城市化的发展需要为我国房地产业的发展提供巨大的空间。“建‘一都三县’，建新平阳”，率先基本实现现代化，是我县近年来发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展的目标，这将有效激发我县潜在的房地产需求。疏散老城区，建设新区，逐步将城市建设和人口分布疏散到县城外围地区，加快城市化进程，构建“大平阳”发展战略。我县行政区域的扩大为我县经济发展带来了机遇，也为房地产市场提供了更大的发展空间。据联合国相关机构统计，人均GDP在800-8000美元之间，是房地产行业的起步和快速上升阶段。只有人均GDP在65438美元+03000以上，房地产行业才会进入下降阶段。目前中国人均GDP在800美元左右，而我们县人均GDP已经超过65438美元+0.250。另外，上世纪90年代，发达国家人均住房建筑面积美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场将保持旺盛的住房需求。我县作为温州具有集聚效应的大县，发展潜力巨大。

2.我县重大配套项目和住宅建设的供需矛盾和结构矛盾，为我县房地产发展提供了潜在动力。经过我县10多年的旧城保护和改造努力，居民住房条件得到明显改善。但我县辖区内仍有大量地块未完成，特别是昆阳镇街北118700平方米危旧房拆迁改造。按照25%扩建计算，需要解决拆迁购买房屋的建筑面积。此外，鳌江镇火车站次年开通，瓯南桥连接了苍南县鳌江、水头镇、龙港，对整个地区也起到了很大的促进作用。虽然，2004年以前，我县房地产开发项目总供地面积为28.7134公顷，总供地面积为430，705，438+0，000平方米。但近年来，随着开放人口政策的实施，每年人口增加0.4-0.5万。这里虽然有经济适用房供应，但还是不够。因此，加大住宅建设迫在眉睫，而我国房地产业的住宅投资空间尚未达到饱和。

3.我县规划和人口发展对住房的需求将继续增长，为我县房地产业的发展提供真实需求。2003年，我县户籍人口841万，暂住人口3.83万。根据我县相关规划资料，规划2005年户籍人口近期为85.88万，远期为88465.438万+0.00万。目前，随着全县招商引资、暂住人口涌入、失地农民转为非农业人口、人才引进等因素，未来几年全县人口增长，城镇总人口将以每年4000-5000人的速度增长，其中非农业人口每年增长3000-4000人，暂住人口每年增长200-300人。

(1)城市人口新增住房需求

根据城市人口预测，新增城市人口的住房需求总量可按统一公式计算:

P1=W1 N+W2 R F N

其中:P1:新增人口住房需求总量。

W1:新增人口中非农业人口的增加。

n:新增人口人均建筑面积(人均30平方米)

W2:新增人口中暂住人口的增量

r:经商、办厂、咨询服务等收入相对较高且有购房能力的暂住人口比例(估计在9%左右)。

f:有购房能力的暂住人口比例按5%计算，每年计算新增人口住房需求总量:

2004年新增人口的总房屋需求:

p = 0.34×30+0.03×9%×5%×30 = 10.241(万平方米)。

2005年新增人口的总房屋需求:

p = 0.4×30+0.03×9%×5%×30 = 12.0041(万平方米)

2006年新增人口的总房屋需求:

P = 0.3× 30+0.02× 9 %× 5 %× 30 = 9.0027(万平方米)

(2)居民随着经济发展改善居住条件对商品房的需求。

目前我们县老城区的房子都是落地式房子。根据2003年我县统计年鉴的数据，今年我县人均住房面积为35.9平方米，居住水平应该处于中等水平。但随着经济的发展，收入的增加，人们改善居住条件的愿望也强烈了，买新房换旧房是必然的。参考国际经验，比如以4万非农业人口为基数，按照每户每年增加1平方米计算，每年需求约为4万平方米。

(3)商品房投资需求

因为房产具有保值增值的功能，一定的投资需求是必然的。近年来，相当一部分社会闲散资金进入房地产市场，大量人员成为“炒房团”。他们手上基本都有两三套房子，但是按照目前房地产市场的低入住率，一旦能赚钱，基本都会卖掉。再加上近年来外出经商、回乡投资房地产的人群等因素，预计我县商品房需求约占城镇新增人口和随着经济发展改善居住条件居民住房需求总量的30%。总之，从目前的土地供应情况和未来的市场需求分析，未来房地产市场会更加完善和成熟，住房消费也会更加理性。