在济南买二手房需要注意什么，需要什么流程？

以下是注意事项:

首先，卖家看房。

买二手房要考虑哪些因素:

咨询相关房产部门，及时了解手续、收费、手续等最新信息。

确定资金来源。无论是自有资金，还是向他人借款，还是向银行申请贷款。

价格和面积。根据自己的资金，决定他们可能购买的房屋的位置和面积。

交通状况。选择一个好的住所，相当于以后在交通工具上节省了时间和金钱。

房价。通过反复比较判断房子的价值；委托值得信赖的中介公司或评估事务所进行评估；银行在提供抵押贷款时会对其进行评估。

确认住房面积。包括建筑面积和使用面积。房产证上一般都会注明建筑面积。最安全的方法是测量房子里每个角落的面积。

观察房子的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否过多，布线是否不合理；天花板是否有渗水迹象；墙体是否有明显的爆裂、起皮等问题。

了解装修情况。原房屋是否进行过装修，装修的级别和程度；了解房子内部结构图，包括管线走向，承重墙位置，以便重新装修。

老房子的历史。是哪一年建的，土地使用期有多长；是否拖欠物业管理公司的费用以及水、电、煤的费用。

物业管理。水、电、煤怎么收费；电梯的品牌、速度和管理模式；小区的安全等级如何？绿化工作怎么样；物业管理公司提供哪些服务？

产权。注意产权证上的业主和卖方是否为同一人，并与房地产资源局核对产权证的真实性，确认产权的完整性，是否有抵押，是否有人等。

选择中介。靠谱的中介要提供有效的营业执照，经纪人的姓名、执照号、照片，明确经纪机构的业务范围。

买二手房看房选房是“十比十”

如何选择一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在买房之前，大家都会进行实地考察，避免因为买了有缺陷的房子而后悔。

白天不看房，晚上看房，可以考察小区物业管理是否安全，是否有定时巡逻，安全防范措施是否全面，是否有商贩噪音干扰。这些情况白天是看不到的，最准确的信息只有晚上才能得到。

无论业主之前对房子做了什么样的装修，都逃不过雨水的“入侵”。此时，房子的墙壁、墙角、天花板是否有裂缝、漏水、渗水，一目了然。特别是要特别注意阳台和卫生间附近的地板，看是否有受潮发霉的现象。

买二手房不看建材的时候，最好看空房子，因为空房子没有家具家电等东西遮挡，可以清楚的看到整个房子的格局。最理想的格局是先开门进入客厅，然后是餐厅、厨房、卫生间、卧室。如果客厅的门直接对着卧室，私密性差。最好能有效区分各种功能区，比如宴会功能和休息功能。

看墙角不看墙面看墙面是否平整、潮湿、开裂，有助于了解是否有渗水现象。与墙壁相比，角落更重要。角承受着上、下、左、右侧的结构力。发生地震时，拐角的承载力是关键。比如墙角出现严重裂缝的时候，随时会出现漏水的问题。

看装修不看做工好的装修会让人眼前一亮。有时候巧妙的装修可以把裂角、发霉、漏水等问题一一掩盖。所以一定要注意做工，尤其是墙角、窗台、天花板的收边工艺是否细致，这些往往被忽略。如果有问题，修这些小地方很麻烦。挑出这些小问题，可以增加和业主谈判的筹码。

看窗外，不看窗帘。注意房子通风是否良好，房子是否潮湿发霉，采光是否良好。检查房子的窗户是否正对着其他房子的排气孔。

看热水不看冷水。想知道水管有没有漏水，可以看看水管周围有没有水垢。检查浴缸时，先打开水龙头看流水是否通畅，待满后再排水，看排水系统是否正常。如果家里没有热水供应，一般有两种情况。一个是很久没人住了，一个是可能卖了很久了。

看楼梯不看电梯。市区很多二手新房多为电梯间。电梯的作用固然重要，但楼梯也不可忽视。日常生活也很重要，看家里有没有存款，消防通道是否通畅。

看天不看地。除了看客厅的地板，卫生间和厨房的瓷砖，还要看采光路线，看天花板有没有水渍，或者油漆颜色不均匀。如果有，说明可能有漏水。有可能的话，不妨拿个螺丝刀，把灯拆下来，打个手电，看看天花板四角有没有掉漆漏水的情况。

不用看业主，你可以和小区管理员或者门卫聊天，因为他们是最了解小区基本情况的人，有时候他们甚至可以比业主更客观准确的告诉购房者房子的情况，从他们那里得到自己需要的信息，有时候他们还能成为买房的决定性因素。

第二，买方进行产权调查。

二手房产权确定方法

二手房交易过程中，经常会出现因产权不清而引发的纠纷，那么如何了解产权状况呢？购房人只有通过房管部门和对售房人身份的了解，才能获得真实信息。下面将对调查“二手房”产权和程序进行一些介绍。

为了了解房子的产权，买家的第一步就是要求卖家提供合法证件，包括产权证、身份证明、资质证明等证件。产权证是指《房屋所有权证》和《土地使用权证》；身份证件是指身份证、工作证、户口本；资格证书是指检查交易双方的主体资格。比如:商品房销售要查验卖方房屋开发经营资质证明；代理人应检查授权委托书是否有效；* * *有房出售，需要其他* * *同意证明。其他文件指:租赁房产，查看承租人放弃优先购买权的协议或证明；* * *如有房产，需查看* * *有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知书和相应证明。

第二步，向相关物业管理部门查询所购房产的产权来源。具体的检查方式是:检查产权记录。包括:1。主人是谁？如果是* * *所有，要注意产权比例和各* * *的所有制形式；2.文件编号，即事务处理的单据编号。如果查询人希望获得整个文件，他可以使用这个号码从有关方面获得文件的副本；3.登记日期，即交易的签署日期；4.成交价格，即交易的成交价格。查询人需要注意的是，如果交易价格标注为“部分交易价格”，则表示交易价格不仅包括房屋，还包括其他房地产产品；5.其他内容，比如房子的平面图。

第三步，检查房子是否有债务负担。房屋产权记录只登记所有人产权的真实性和原始交易事实。至于房屋经营过程中产生的债务和负债，一定要查看相关证明文件。包括:抵押合同、租赁等。，还要详细了解贷款金额和还款金额、利息和租金金额，从而对房产有更深入的了解。此外，购房者还需要了解:房屋是否抵押，房屋是否被法院查封等。

最后，需要提醒购房者的是，在购买二手房时，尤其要弄清楚所购房屋的来源是否属于通过房改出售的房屋。因为按照房改相关规定，城镇职工以标准价或成本价购买的住房，购买后5年内不得上市交易；五年后，如果房子卖了，原产权单位也有优先购买权。如果买这样的房子，可能会有问题。

总之，购房者要想了解房屋产权的真实情况，不仅要向卖方索要所有产权证件并认真阅读，还要去房管部门查询该房产的产权记录。只有两者对比，他们才能清楚地知道房子的所有产权细节，不遗漏任何东西。

房产证怎么看

学习看房产证是二手房交易的必修课。

房地产权证最常见的版本有黄色版和绿色版。售后公房和商品房合并，两个版本的产权证具有同等效力。

上海房地产权证第一页为扉页；第二页由以下内容组成:(1)上海市房屋所有权证中英文字符，(2)房屋所有权证编号，一般由“上海市房地产(行政区简称)(年)号}”内容组成，反映房屋位置和发证时间，(3)条形码验证，(4)登记日期，一般为办理房屋所有权证的批准时间。第三页是上海市房屋土地资源管理局在房产证上的说明，证明是国有土地上的房地产产权证，并盖有市局公章。第四、五页是最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋所在地、土地状况、房屋状况四项内容。其中比较重要的有:权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产权证中一般只有一个不动产权利人，其他权利人大多列在* * *所有人，而新版房产证在权利人中记载了所有房屋所有人；房屋位置一般记录房屋所在的路名、巷号、楼(楼)号；土地状况记录房屋占用土地的基本情况，包括土地用途来源、用途(住宅、非住宅、综合)、使用年限；房屋状况记载了房屋的房号、位置、建筑面积、类型、用途、结构、竣工日期等基本信息，在此页面上加盖当地不动产登记部门的公章予以确认。特别值得注意的是，单体独立别墅的交易税费与非住宅基本相同，3%的契税，5%的综合税或相应的增值税。一般需要结合房屋类型和第6页地籍图来认定单个独立别墅。虽然房屋类型注明为花园洋房或别墅，但在地籍图中，房屋不是单身独立的，四面空着也不认定为单身独立别墅，所以交易时要按照普通房屋缴税。第七页和第八页是地籍(宗地)图和房屋平面图。请注意这两页是否有当地不动产登记机构的骑缝章。

三种颜色、四种类型和不同颜色产权证的含义

根据3月1996生效的《不动产登记条例》，上海实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，向不动产权利人颁发统一的不动产权证。房地产权证分三色四种。

房产证分绿、红、黄三种，是房产主管部门对不同不动产权益进行分配和管理的需要。绿、红、黄证的不动产权利人分别享有不同的不动产权利。

绿权:颁发给已出让或转让的土地使用权所有人，本证记载的不动产可直接进入房地产市场。

在下列情况下填写绿卡:

1:以出让方式取得土地使用权的；

2.出口商品房:

3.已缴纳土地使用权出让金的花园住宅；

4.已缴纳土地使用权出让金的汇款商品房。

在下列情况下，你应填写绿卡并注明“仅限国内住房”:

1:已缴纳土地使用权出让金的六类国内土地；

2.内资合建、参与建设已缴纳土地使用权出让金的商品房；

3.外资国内住房；

4:1994年4月30日前成立并取得商品房平面图，6月1994+2月31前领取土地使用证的内销商品房。

红牌记录的房产不能进入房地产市场。在下列情况下填写红色卡片:

1:申请集体所有非农土地登记；

2.申请集体土地上单位和个人所有的房屋登记。

黄证:发给在上述土地使用条件以外的其他地块上拥有房地产的权利人。本证记载的房地产，按规定办理土地出让金缴纳等相关手续后，方可进入房地产市场。在下列情况下填写黄色卡片:

1:土地使用权以征用、划拨方式取得；

2.被征用、划拨土地上的单位和个人的房屋；

3.公房出售后的房屋；

4.职工购买的经济适用住房和优惠住房；

5.房子的赔偿。

另外，现在市面上有一种棕色的产权证，是绿证、黄证、红证发放前使用的一种产权证，是当时房产管理局在房屋与土地分离时发放的房屋所有权证。此证自3月1996起停止使用。

最新规定，黄证一律改为绿证。

有使用权的房屋不会直接上市交易。

3.买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任，买方支付首付款。

买二手房，讨价还价，巧妙准备。

首先，确定你能承受的最高房价。最后家上市出售也会有一个心理价位。所以挂牌价往往高于家庭的心理价位。如果下家在看房的过程中，不经意间通过语言和表情流露出对这套房产的极大兴趣，最后一家往往会抓住这一点乘胜追击，咬住价格不放松。

其次，摸清家庭的细节和心态。弄清楚最后一笔房屋销售的收益将用于何处。如果最后一家急于卖房套现，或者最后一家必须在几天内卖房，越是接近卖房的最后期限，越是急于卖房。这个时候讨价还价，会非常有利于下家讨价还价。否则价格就很难谈了。

最后，注意多收集一些要协商的房产信息。洽谈前，下家可以实地考察，详细了解物业的建筑质量、装修情况，小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋的设计或规划是否存在不足和缺陷。和上家正式谈价格的时候，下家可以不失时机的把物业的缺点展示给上家。这一举动让家人明白，你已经为此做了最充分的准备，只有他让出多少“分”，你才能留下。

保证二手房买卖下定金合同有效成立的四个步骤

1.要求中介公司出示其与上一家关于挂牌出售房屋的委托协议。协议应包括房屋基本情况、房价、委托期限以及委托中介公司收取首付款的内容。

第二，与中介公司签订书面中介协议。协议至少要包括房屋的基本情况、房价、保管期限、押金的处理方式等内容，并且必须加盖中介公司的印章。

第三，在与中介公司签订中介协议后，实际支付定金前，买受人还应要求中介公司出具委托书，委托中介代收定金。

四、中介公司收到委托书后，应要求其在支付定金时出具定金收据。收据不能只有中介公司的代理人签字，必须加盖中介公司的印章。

按照以上四个步骤支付定金，下家和上家的定金合同就可以有效成立了。一旦上一家不同意卖房，下家可以要求双倍定金。

四、买卖双方签订房地产买卖合同。

签订二手房买卖合同的七大要素

1.必须确认主人的真实身份。签约前，买卖双方首先要查验签约主体的真实性，主要是核实业主身份。因此，所有权人证件的真实性及其与所有权人身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其是在买卖双方在没有第三方作为中介担保的情况下自行进行交易的情况下，这个问题更需要引起客户的重视。

2.要明确双方的违约责任。因为房产交易复杂，金额大，有时会出现意外情况，导致违约。为了避免以后出现扯皮的现象，需要在签订合同的时候明确写下双方的责任和权利，以及违约金的支付金额和时间，遵循双方责任和权利对等的原则。目前大部分二手房买卖合同中对违约金的比例都有明确的规定，但对支付时间没有具体的约定，会导致违约方相应延迟支付时间，降低条款的实际约束力和执行力。因此，应在合同中增加“买受人应在实际付款日(出卖人实际交付房屋)起的规定期限内向出卖人(买受人)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3.必须注明付款转账时间。在实际操作中，买家会把房款分成首付和尾款两部分，分时段给业主打电话。所以卖方需要知道买方的付款时间，而尾款的付款时间取决于房产过户的日期，所以买方有权知道房产过户的时间。逾期的，违约方应根据实际情况履行第2款中的违约责任。

4.需要注明费用的交付时间。这是买受人应该注意的房屋本身的附属问题，是“房屋交付”中的重要条款。需要注明水、电、气、物业、暖气等费用的交付日期。因为明确交接时间是明确划分责任的关键，同时，如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原业主单位是否有既定要求和变更，出卖人需要做的配合，买受人需要签订的协议等都要在合同中明确。

5.必须有一份详细的代理费清单。随着中介市场的不断完善，消费者逐渐意识到，有信誉的经纪公司可以有效保护买卖双方的权益。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年的数量比2003年翻了一倍多。因此，经纪公司的代理费越来越受到消费者的关注。但目前市场上存在一个问题，就是券商收取的代理费不明确。合同中只写了中介费占总房款的比例，没有详细的清单，会导致信息不对等，最终损害消费者的利益。所以，买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确说明中介费的用途。

6.买方必须见业主。现在有些经纪公司有“收购”业务，所以存在“多房出售”的违规操作，也就是经纪公司在收钱。黄金之后我会带其他客户看房子，最后出价最高的人我就卖给谁，哪怕我和第一个客户毁约。原因往往是房东不卖和其他经纪公司的免责条款，即经纪公司不用承担任何违约责任，交了定金的消费者只能忍气吞声。为此，提醒消费者，如果此时你能行使自己的权利，要求约见房主当面核实，就暴露了他的不当行为。

7.你必须学会使用补充协议。签订合同时，如果合同条款不明确或需要进一步约定，买卖双方应在合同相关条款后或合同后的空白行填写附加条款，并在合同中写明双方的意思，这样会减少后续阶段因意思模糊带来的不便和麻烦。

如何签订二手房买卖合同

在二手房交易中，很多购房者往往只考虑房产的价值，忽略了交易中可能出现的问题，对房产买卖合同如何签订更是知之甚少。其实二手房买卖合同在签订前和签订时都需要特别注意。

签字前

购房者一定要对卖家有一个比较全面的了解。

1.查看产权人的身份证件。

2.产权证上是一个还是几个产权人？如果有几个* * *，是不是* *都同意？

出售房产时，必须有人同意房子的所有产权。签订房地产买卖合同时，应当全部到场。特殊情况不能到场的，需要出具经过公证的授权委托书和代理人身份证明，由委托代理人签字。

对拟交易的财产进行必要的了解。

1.卖方提供的房产证是否属实？

2.房产面积是多少？

3.物业的用途是什么？办公室还是住处，还是别的？

4.财产是否被司法机关、行政机关依法裁定、查封或者以其他方式限制？

5.房产已经抵押了吗？根据《中华人民共和国担保法》规定，抵押期间，抵押人转让已登记的抵押财产的，应当通知抵押权人，并告知受让人该转让财产已经抵押；抵押人未通知抵押权人或受让人的，转让无效。这里，如果房产已经抵押，那么抵押人就是出卖人，抵押权人就是出卖人抵押房产的第三人，也就是某人、公司或银行；受让人是房产购买者。这一规定意味着出卖人已将该房产抵押给第三人，在转让该房产时，未告知第三人或买受人该房产已被抵押，故转让行为无效。只有注销抵押登记或抵押权人同意，才能买卖房产。

6.房产出租了吗？如果该房屋已经出租，卖方需要提供该房屋承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时，购房者也要查看房产的出卖人和承租人签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定，租赁房地产转让且租赁双方已依法办理租赁合同登记备案的，租赁合同由房地产受让人继续履行。这一规定意味着出卖人转让租赁的不动产，并对该房产签订的租赁合同进行登记备案，由买受人继续履行租赁合同。也就是说:如果购房者购买房产是为了投资，这种带有租赁的房产更合适；如果购房者购买的房产是自住的，这种带有登记租赁合同的房产会对购房者产生较大的影响。

签名时

需要准备的证明材料。

购买房产时，购买者可能是一个人，也可能是几个人。无论哪种情况，买家都需要准备以下材料:1，身份证或护照原件及复印件；2.未成年人的户口簿或者出生证明；3.有委托代理人的，应提供经公证的授权委托书和代理人身份证。如果购房者是外国人，提供的公证材料是外文的，需要由外国翻译公司翻译。外国人提供的部分材料，如委托书、同意书等，需经以下境内外机构公证认证后方可生效:

1)香港地区:经司法部授权的香港律师公证；2)澳门:中国法律服务(澳门)公司；3)台湾省地区:经台湾省地方法院公证后，SEF将复印件送上海市公证协会，当事人到上海市公证协会核对原件并盖章；4)国外:经当地公证处公证，中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中约定的内容。

二手房交易中使用的《上海市房地产买卖合同》虽然是上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局联合制定的规范性文件，但需要填写的地方很多，一定要慎重，特别注意以下几点(如果文字不够全面，可以在补充条款中说明):

1.房款金额写清楚了吗？

2.付款方式是什么？是一次性付款还是分期付款？每次付款是什么时候？这和购房者自己的资金流向有冲突吗？免除对卖方逾期付款的违约责任。

3.如果购房者需要按揭贷款，合同中有没有注明？(这里需要提醒购房者的是，一定要先了解贷款银行的操作流程和规定，切不可使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，导致贷款审核失败。目前上海大部分银行能贷70%)；

4.房子什么时候交付？交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并交给购房者，在合同附件中还需有详细清单)；

5.交付前后的物业管理费、水、电、气、通讯等费用谁来承担？一般交付前由卖方承担，交付后由买方承担；

6.房地产的风险责任什么时候转移到购房者身上？

《上海市房地产转让办法》的规定是:房地产的风险责任自房地产权利转移之日起，由转让方转移给受让方(即购买方)；但转让双方约定自房地产转移占有之日(交付日)起转移风险责任的，从其约定。大多数购房者从房产过户之日起，就会选择用它来转移风险责任；

7.违约责任有约定吗？违约金的数额有明确约定吗？

8.房产买卖合同什么时候生效？(这对于买家很好的履行合同非常重要。)

1)如交易双方无特殊约定，本合同自双方签字后生效。

2)交易双方可以约定合同效力的附加条件，该附加条件自合同成立时生效。

3)交易双方可以就合同的效力约定附加条款，附加条款的合同自期限届满时生效。

4)如果一方或双方是外地人，交易双方在签订房产买卖合同时应进行公证，然后合同生效。

五、买方支付定金或订金。

标准抵押服务流程

第一步是贷款计划咨询。

第二步抵押品评估

第三步，通过签订借款合同(下家)预审贷款信息

第四步:贷款信息录入银行，银行审批。

第五步:房地产交易中心办理抵押过户(上/下家)。

第六步:取得新的产权证和他项权利抵押证明。

第七步:银行发放贷款。

第八步:关闭案例