物业知识提问

业主委员会成立后，负责召集后续业主大会。每年至少举行一次。业主大会或业主代表大会。

行使下列职权。

1，业主委员会的选举和罢免；

2、审议或修改业主委员会章程和业主公约；

3、听取和审议业主委员会选聘物业管理企业、物业管理企业的工作报告等。；

4.决定物业管理企业的其他重大事项；

5.撤销业主委员会的不当决定等。

第二，接管验收不同于竣工验收。交接验收是物业管理企业根据建设部2006年7月1991日发布的房屋交接验收标准对开发商移交的物业进行的验收。接管验收和竣工验收的区别在于:

(一)接受的目的不同

交接验收是在验收的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检查；竣工验收是检查房屋工程是否符合设计文件规定的要求。

(二)验收条件不同

接管验收的首要条件是竣工验收合格，供电、供热、给排水、卫生、道路等设备设施能够正常使用，楼栋、户数已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程完全按照设计要求施工，达到规定的质量标准，满足使用要求。

(3)不同的移交对象

接管验收是物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是对开发商和施工方移交的东西的验收。

第三，大概有几个大块。物业行业是一个人员密集型行业，人员成本肯定占了很大一块，包括过去一年人力成本的大幅上涨。北京的最低工资一直在提高，包括我们安保人员的费用。记得2000年左右雇个保安大概是800元，现在是1.500，1.700。

二是设备设施的运行维护费用。我们总是谈论财产的保值和增值。应该怎么做才能增值？电梯保养的很好，维护的很好，多使用一年。假设电梯使用15年后需要更换，但如果保养好，可以使用18，20年，这就是增值。因为电梯坏了需要更换，所有业主都要出钱。

第三是清洁成本。刚才我们谈到了清洁人员的费用。第四是绿化成本。同时，物业公司还有固定资产、办公室、电脑、现代办公设备的折旧费用；保安的秩序维护费。

四、简述前期物业管理的主要内容。

(一)管理机构的建立和人员培训

组织机构的设立应根据委托财产的用途、面积、管理深度和管理方式确定；人员配备除了管理人员的选拔，还要考虑操作层面的招聘(维修、保安、保洁、绿化等人员)。根据职责进行培训。

(二)规章制度的制定

必要的规章制度:管理机构的职责范围；各类人员的岗位责任制；各地区物业管理条例；用户(居民)手册等。

(三)财产的接收和接管

物业验收是按照建设部和有关省市的技术规范和质量标准对竣工的物业进行检查，直接关系到今后物业管理的正常开展。物业接管是房地产开发企业将物业移交给受委托的物业管理公司的过程，移交应当以书面形式办理。开发企业还应向管理单位移交一套完整的图纸，以方便今后的物业管理和维护。受委托的物业管理公司在询问物业保修情况时，还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任和方法。

(4)家庭管理

进户，是指业主、使用人正式进入物业使用，俗称“入伙”。购买商品房的业主或住户入户的程序一般是:

1.占用通知

在满足所有正式的物业使用条件后，向业主或使用人发出书面入住通知。

2.带业主或使用人实地查看物业，重点检查。

(1)建筑质量；

(2)设备质量和运行情况；

(3)房型、装修、设施是否与合同相符；

(4)外部环境及其影响。

3.同意他人代为装修、添置或更换自用设备或设施，即各种代理事宜。

4.签署物业使用公约。

主要内容包括:在区分无害使用和共用部位、设备、设施的前提下，确定双方的权利义务、物业正常使用的行为准则和相应的违约责任。

5.请业主或用户如实填写登记卡。

内容包括:所有人或使用人的姓名、联系方式、占用物业的数量、设备、设施及车位分配情况。非住宅物业还需要登记营业执照、经营范围、从业人数、出行、餐饮等相关信息，方便物业管理和服务。

6.向所有者或用户发放用户手册。

使他们了解物业的概况，各种管理制度，如车辆停放管理，改造搬迁管理，物业保修的范围，标准，期限，以及楼层权的归属，公共设施设备的合理使用，从而正确把握自己的行为。

7.预付物业管理费或租金

物业管理公司应当按照有关规定或者双方约定，向业主或者使用人预收物业管理费或者租金。

8.为所有者或用户提供指南。

也就是向业主和使用人全面介绍物业管理区域和小区相关部门的工作指南，以便及时办理相关手续。

9.业主与用户签订合同，领取钥匙，完成入户手续。

㈤翻新和搬迁管理

为了做好更新改造和搬迁管理工作，必须做好以下工作:

1.大力宣传装修法规

条文主要包括以下几个方面:

(1)装修不得损坏建筑承重结构或者建筑外墙外观；

(2)不得擅自占用公共部位、移动或损坏公共设施设备；

(3)不得排放有毒有害物质和超标噪声；

(4)不随地乱扔建筑垃圾；

(五)遵守用火用电管理规定，履行防火职责；

(6)因装修造成他人或公共部位、设备或设施损坏的，由责任人负责修复或赔偿。

2.加强装饰监督管理。

审核装修设计图纸，派人检查施工现场，如有违约行为及时劝阻并督促纠正。

3.积极参与室内装修。

4.合理安排搬迁时间

(六)建立档案

有两种档案:所有者或使用者的信息和财产信息。

业主或使用人信息:业主使用人姓名、入户人员信息、联系电话或地址、各种费用缴纳情况、房屋装修情况等。

物业信息:主要包括物业的各种设计和竣工图、位置和编号。

档案的建立应主要围绕收集、整理、归档和利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真，为物业管理留下有用的信息。归档是根据数据的内在规律和联系对数据进行科学分类和保存。

五、简述物业管理公司组织的一般原则。

权力定义原则

所有者第一原则

统一管理原则

经济合理性原则

专业化服务原则

权责明确原则

高级管理原则

公平竞争原则

六、维修项目成本管理工作一般包括:成本预测、成本计划、成本控制、成本核算和成本分析与评估。

七。第一条为加强住宅小区的物业管理，明确物业管理区域内相关公共服务责任，根据《青岛市物业管理条例》，制定本规定。

第二条本市住宅物业管理区域内的业主委员会、物业管理企业和供水、供热、燃气、电力、邮政通信、市政园林卫生、公安交通、消防、路灯、有线电视等专业管理单位(以下简称专业单位)，应当遵守本规定。

第三条市物业行政主管部门负责本规定的组织实施和综合协调，市和区(市)物业行政主管部门负责具体协调和监督检查。

第四条专业单位和物业管理企业应当按照本规定建立管理和服务责任制，保障物业管理区域内市政公用设施的正常使用和专项管理与服务的正常进行。

专业单位委托物业管理企业代为履行管理和服务责任的，双方应当签订委托合同。

第五条供水设施的管理。供水单位负责总水表和楼外供水管道及设备(指城市供水企业按规定设置的用于水结算的计量水表)的维护管理；从汇总表后的第一个阀门到用水户，业主使用的部分由物业管理企业负责，人为损坏由责任人赔偿。

赔偿；房屋的自用部分由业主负责。

在物业管理过程中，由于管理不当或其他意外原因引发火灾，给物业公司和居民带来巨大的经济损失，甚至危及人身安全。因此，做好消防安全工作非常重要。本节主要介绍发生火灾时人员的救援和疏散以及物资保护的一些方法。

一、住宅火灾扑救对策

1.气体及液化石油气用具的火警

煤气、液化石油气用具着火时，要用浸湿的麻袋、被子等用具覆盖，使火窒息；然后关闭阀门，切断气源；然后用水扑灭燃烧的物体或火灾现场的火。灭火后打开门窗通风。如果无法切断气源，应立即将液化石油气罐移至安全地点，并划出禁止明火的警戒范围。

2.厨房里的油锅着火了

当油盘着火时，不要惊慌。盖上锅盖灭火。不要将燃烧的油倒入其他器皿或倒在地上。

3.电器火灾

电器着火时，先断开电源，再用干粉灭火器扑灭线路上的火。只有在确定电路没有电的情况下，才能用水进行扑救。

4.孩子们玩火，引起火灾

孩子玩火引起的火灾多在厨房、床下等地方。灭火时应迅速移开液化气罐，避免高温引起气罐爆炸，然后用水灭火。

住宅消防应注意:

1.发现室内着火时，不要打开门窗，以免气体对流，火势蔓延。火扑灭后，应打开门窗，排除未燃尽的气体或烟气，防止复燃。

2.闻到煤气或液化气罐泄漏或有异常气味，避免用明火检查，晚上避免开电灯，防止可燃气体爆炸或起火。应关闭阀门切断气源，并立即打开门窗排除可燃气体。

3.发现火灾后，除了自救，晚上要叫醒邻居，千万不要只救自己的财产而不灭火，这样会使火势蔓延，造成人员伤亡。

二、人员密集场所的灭火对策

商业建筑和住宅区有一些方便工作和生活的配套设施，如医院、学校、幼儿园、商店、俱乐部、餐厅等。，而这些地方往往是人比较集中的地方。如果火灾不能及时扑救，很容易造成更大的人员伤亡和财产损失。所以掌握一些消防知识是非常必要的。

1.人员密集场所发生火灾后，应先切断电源，关闭通风设施；打开所有出入口，尽快疏散人群；启动灭火设备，及时灭火。

2.医院、学校实验室、实验室使用的燃料、气体着火时，应及时疏散未燃尽的物质，并用浸湿的织物闷死，或用二氧化碳干粉灭火器或水灭火，并用沙子堵住地上流动的液体。火扑灭后，打开门窗排除可燃气体。

3.电气设备和电路着火时，应切断电源，用干粉灭火器或水灭火。

4.当火灾威胁到病人和学生时，尽快疏散或营救他们，并将他们安置在安全的地方。

5.幼儿园和托儿所着火，迅速救出孩子，关闭燃烧的房间。大班的孩子要由老师疏散，小班的孩子要用被褥包好，抬着，抬着，抬出燃烧的地方。火灾疏散已经来不及了，把孩子转移到安全的房间，等待消防队的救援。不要动。

6.灭火时，应清除或隔离火点未燃烧的物质，以防止进一步燃烧。

人员集中的地方要注意灭火:

(1)有化学品和塑料燃烧时，注意煤气和烟雾中毒。

(2)利用广播宣传、引导、稳定群众情绪，按照疏散方案有序疏散被困群众，防止拥挤人群造成人员伤亡。

(3)灭火时，要沿墙基础动作，防止着火点上部坠落，坠落物可能伤人。

三、高层建筑火灾扑救对策

高层建筑具有高层建筑多、人员密度大、出口相对较小的特点，给火灾的救援工作带来一定的困难。所以要掌握一些高层建筑火灾的扑救方法。

高层建筑灭火、救援和疏散人员是一项重要而艰巨的任务。消防人员应根据不同情况采取不同方法，及时疏散，避免和减少人员伤亡和财产损失。

首先，尽量利用楼内现有设施进行安全疏散，这是争取疏散时间，提高疏散效率的重要方法。通过消防电梯疏散；利用室内防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯进行疏散；利用室内疏散阳台、疏散走廊、室内缓降器、救生包等进行疏散。通过窗户清洁工撤离。

其次，针对不同部位。不同条件下采用不同的疏散方法:

1.当高层建筑发生火灾，楼里住着不同国籍、民族、语言的人时，用相应的语言广播告诉大家哪一层哪一部分着火，以及安全疏散的路线和方法。播音时，播音员要沉着、自信、简洁，以稳定楼内人员的心理，防止出现恐慌或跳楼事故。

2.当某一楼层某一部位发生火灾，燃烧范围不大时，应通知燃烧楼层及其上下楼层的人员先疏散。如果火势已经开始发展，应及时通过广播通知火灾楼层以上的所有楼层。不要一有火灾就通知整栋楼，以免造成楼内人员的恐慌和混乱，碰撞拥挤，影响疏散。

3.当一个房间发生火灾，且门已被封闭，使室内人员出不来时，如果该房间有阳台或室外走廊，室内人员可从阳台或室外走廊转移到相邻的未着火房间，再绕道到疏散楼梯间进行疏散。

4.当一个防火分区着火，楼梯间被着火楼层的火封住，使着火楼层以上楼层的人员无法从楼梯间疏散时，可先将人员疏散到屋顶，再从相邻未着火的楼梯间疏散到地面。

5.当建筑物内有避难层时，人们可以向避难层疏散，特别是老人和小孩应优先进入避难层。应该重点护送老人和小孩，直到他们能够脱离危险，然后转移到安全的地方。

6.当有很多人被困时，应动员民用或军用直升机进行救援。直升机可以在没有停机坪的建筑物中利用梯子营救被困在屋顶的人，或者利用梯子将消防员运送到屋顶，或者运送绳索、救生袋、下降器、防护设备等。去屋顶营救被困的人。

除了在火灾中救人，疏散和保护物资也是一项紧迫的任务。救援物资要根据轻重缓急和具体情况采取针对性措施。

九、商品房的基本程序

1.签署认购书

签订认购书是商品房销售程序的第一个环节，买卖双方签订的认购书的主要内容应包括:

房价(户型、面积、单价、总价)。付款方式:一次性付款、分期付款、按揭付款。认购条件:签订认购书注意事项、定金、签订正式合同时间、付款地点、账户、签约地点等。

购房者在售楼处签订认购书时，卖方应向购房者出具《签约通知书》，这是购房者在签订合同前应仔细阅读的重要文件。

2.签订销售合同

购房人在售楼处签订认购书后，应在规定时间内签订正式销售合同。审查和修改补充协议、合同说明、税务明细表、抵押说明、付款情况、签约付款进度表等文件。提供购房人身份证明，确定契税缴纳类别。其主要内容是根据国家工商行政管理总局和建设部共同制定的商品房买卖合同示范文本，约定买卖双方的权利和义务。每一个花巨资购买房产的购买者，都必须对合同的每一条条款进行审查和查询。

3.预售登记过户。

登记:预售登记对于保护房屋交易双方的权益非常重要，它保证了合同的履行。预售预购登记完成后，本协议方可生效。本合同签订后30日内，由买卖双方到市房屋土地管理局市场处办理预售/预购登记手续，或双方委托律师办理上述手续。

转移:

买受人转让预购商品房的，买受人和受让人应当在预售合同上背书，双方当事人应当自背书签字之日起15日内持相关证件到市场场所办理转移登记，并签署转移登记申请表，市场场所应当自办理转移登记之日起10日内通知出卖人。

登记入住

购房人入住前，开发商统一审核付款，律师协助审核，律师出具入住单。

5.办理产权过户，领取房产证。

最后，开发商要为购房人(此时也叫业主)办理产权过户手续，最后办理房产证。

X.1.所有者的权利

业主权是指业主的财产权利。业主作为财产的所有人，其基本权利是依法享有财产所有权的一切权益，包括占有、使用、收益和处分。但这里讨论的产权是由财产所有权衍生出来的财产管理权。按照物业管理条例的规定，业主在物业管理活动中享有下列权利:

(1)按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改业主公约和业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会，行使表决权；

(五)选举业主委员会委员，享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；

(8)有权了解和监督物业* * *部位、* *设施设备及相关场地的使用情况；

(九)监督物业* * *部位和* * *设施设备专项维修资金的管理和使用；

(10)法律法规规定的其他权利。

2.所有者的义务

你有权利，也有义务。按照物业管理条例的规定，业主在物业管理活动中应当履行下列义务:

(1)遵守业主公约和业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内* * *部位和设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权的业主委员会的决定；

(四)按照国家有关规定缴纳专项维修资金；

(5)按时缴纳物业服务费；

(六)法律法规规定的其他义务。

十一、(1)未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，改变建筑主体和承重结构的；(2)将无防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房；(3)在承重墙上放大原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖混墙体；(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(5)随意增加楼面荷载，室内砌墙或超负荷吊顶，安装大型灯具和吊扇；(6)擅自凿洞屋顶，不穿管直接埋电线或改电线；(7)破坏或拆除厨房、卫生间防水地面及水、暖、电、气等配套设施；(八)违反规定堆放、使用、清运易燃装饰材料，家庭居室装修形成的各类废弃物未按照有关部门规定的地点、方式、时间堆放和清运的；(九)将装饰装修居室产生的废弃物和其他物品从楼上丢弃到地面或者从垃圾通道、下水道丢弃的；(10)晚上居民在正常睡眠时间进行嘈杂的房屋装修施工；(11)车辆和行人通行的室外施工不得放置警示标志；(12)其他影响相邻居民正常生活、影响建筑结构和使用安全、违反装饰装修法律法规的行为。

十二。车位合同和托管合同有什么区别？

我国《合同法》第三百六十五条规定:“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物并返还的合同。”第三百六十七条规定:“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”也就是说，存款人交付存款是存款合同成立的重要要件，存款人应当在存款期间实现对存款的占有和支配。

掌握本地区安全工作的规律和特点，负责本地区安全工作的安排和实施。

2、负责与管理处的沟通协调，准确传达管理处的工作要求，协助管理处的工作安排。

3.负责制定安全培训计划并组织实施。

4、负责日常安全工作的监督管理，检查和纠正值班安全人员的违章行为。

5.协助组织志愿消防队培训，组织专项消防演练。

6.负责整理和保存相关记录，向上级提交各种报告。

7.负责安全设备和用品的管理。

8.负责所有保安员工的考核，对不称职者提出处理建议。

9.沟通协调管理处与保安公司、公安管理部门的关系。

10，其他上级的工作指示。

十四、前面已经回答了。

十五、按服务区域、