拆迁补偿中农村房屋产权合法建筑面积如何核定？

土地补偿标准分为农村集体和国有土地:1。农村土地征收补偿标准根据我国《土地法》及其实施条例确定。可以咨询当地国土资源部门。2.国有土地的标准参照当地国土部门公布的不同土地价格确定。具体为:(1)被征收土地的村或村民小组建制被撤销，建制未撤销，但不符合异地建房条件的，被拆迁人可选择货币补偿或调换与货币补偿等值的产权房。其具体计算为(被拆房屋重置单价结合成新+同区域新建多层商品房建筑面积每平方米土地使用权基准价格+价格补贴)×被拆房屋建筑面积；(2)土地被征收的村或村民小组建制未撤销，且建房条件容易改变的，被拆迁人可在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居住区内的宅基地上申请新建住房，并获得相应的货币补偿。计算公式为(被拆房屋单价合并成新十价补贴)×被拆房屋建筑面积；拆迁使用新宅基地所需费用，由建设单位支付给被征收土地的村或村民小组。◆农村房屋拆迁补偿安置依据:被拆迁房屋的用途、建筑面积一般以房产证、农村宅基地使用证或建房批准文件的记载为准。备案与实际情况不符的，以实际面积为准，但已依法确认的违法建筑除外。特殊情况的处理:在1.1发布征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已竣工的，给予新房补偿，应拆未拆的旧房不予补偿。征地公告发布时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建成的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件的内容进行补偿，也可以由拆迁当事人协商约定；1.2拆除未超过批准期限的临时建筑，可给予适当补偿。1.3违法应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑、征地公告后擅自新建、改建、扩建的部分一般不予补偿。1.4同一拆迁范围内，既有国有土地又有集体土地的，对国有土地范围内被拆迁房屋的补偿安置，按照《城市房屋拆迁管理条例》执行；被征收集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置，按照《集体所有土地房屋拆迁补偿安置规定》执行，地方法规按照城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。◆国家农村房屋拆迁补偿标准农村房屋拆迁补偿按照下列国家标准确定: (一)砖混结构一类房屋每平方米400元，二类房屋每平方米380元，三类房屋每平方米360元；(二)砖木结构一类房屋每平方米260元，二类房屋每平方米240元；(3)砖混土木结构一级住宅每平方米200元，二级住宅每平方米180元；(四)简单结构房屋一间每平方米50元，两间每平方米30元。各结构房屋折旧率按以下标准扣除:(1)5年以内(含5年)的房屋折旧率为0%；(二)5年以上(不含5年)至10年(含10年)的房屋折旧率为5%；(3)10年以上(不含10年)的房屋折旧率为10%。◆农村房屋拆迁补偿安置存在的问题2.1安置方式比较简单。我市城镇安置方式以自建为主。这种安置方式(1)有利于动员拆迁人。自建房符合我市农村村民传统居住方式，愿意被村民接受；(二)解决征地、拆迁与项目建设的时间矛盾；(3)有利于缓解乡镇财政拆迁安置补偿资金压力。然而，这种单一的安置方式并不能有效应对近年来拆迁过程中出现的新矛盾。在安置用地方面，自建安置方式需要占用大量土地，安置点靠近城市规划区和集镇区域。随着近年来社会经济的发展，城市规划区和集镇地区土地可用空间逐年减少，不能满足大规模拆迁安置的用地需求；在安置对象方面，对不符合宅基地申请条件的拆迁户，不再适用自建土地。但在实践中，户籍已迁出或转为城镇户籍的拆迁户，仍以宅基地安置，无法满足这些拆迁户的实际需求。2.2移民安置政策不完善。我市市区居民房屋拆迁补偿包括房屋重置价格和区位价格，综合建筑面积以房地产市场评估价格确定。我市规划区外村镇房屋拆迁补偿费只按重置价格补偿，综合房屋实际情况评估确定。现行城镇房屋补偿政策未能体现农村宅基地的区位价值，尤其是集镇国有土地的区位价值。2.3拆迁程序不规范。城镇房屋拆迁过程中，没有全市统一的拆迁政策，缺乏公开透明的拆迁机制，存在随意操作、程序不规范的现象。在乡镇房屋拆迁中，由于拆迁量大，建设时间紧，大多是在没有取得项目批准文件、规划许可证、用地批准书的情况下进行拆迁的。这种方式虽然保证了项目建设的需要，但缺乏法律依据，在面对法律意识较强的村民维权行为时容易陷入被动状态。2.4移民安置用地占用大量耕地。目前乡镇的安置方式以自建为主，安置用地不仅占用了大量耕地，还占用了预留的建设用地空间。历年来，全市共安置24799户，占地约15999亩，耕地14143亩。东南开发区规划区内，古力片区预留用地面积约654.38+0.2万亩，古力片区* *安置2224户，安置用地约654.38+0.822亩，占总数的654.38+0.5%，而玉山镇金山园安置小区规划面积为475亩，654.38+0.629户。可见，移民安置用地占用了大量的耕地，不利于土地的有效集约利用和耕地资源的保护；占用预留建设用地，一定程度上挤压了工业等用地的发展用地，不利于土地资源的后续利用。2.5部分安置程序不完善。在城镇农村房屋拆迁安置过程中，由于拆迁量大、时间紧，一些安置手续不完善，被拆迁农民的合法权益得不到保护。主要问题有:由于城镇建设预留用地主要安排工业等项目，部分安置点位置暂时不符合土地利用总体规划，需要调整；原土地复垦后产生的用地指标主要用于基础设施和工业项目，导致移民安置用地未能及时落实农用地转用计划。全市* * *安置24799户，总用地面积约15999亩。目前已批准用地约19608户，面积约12650亩。有51，91户约3349亩未办理用地手续，其中有932户约596亩需调整土地利用总体规划；需要实施农用地转用计划的农户约3415户，占地约2185亩。相关链接:农村房屋拆迁房屋重置价格评估是指与被拆迁房屋功能、用途相同的新建房屋，采用评估时的建筑材料和技术，按照评估时的价格水平重建的正常价格。被拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装修应单独出具评估报告。拆迁安置房产权知识拆迁安置房是指在土地储备地块、非经营性公益项目、城市基础设施建设、军事设施建设等行政划拨土地拆迁过程中，以一定价格出售给具有城镇户口(含农业职业)、邢弢地区被拆迁人的居住用房。