房产泡沫代表了什么？

主要特征是:房地产价格波动较大，没有稳定的周期和频率，房地产经济系统中短期内货币供应量急剧增加。

房地产“泡沫化”的原因有三:投资者过度投机；消费者和投资者预测未来价格偏高；银行信贷的非理性扩张。

房地产“泡沫”一旦破裂，可能导致经济结构和社会结构失衡，引发金融危机，甚至政治和社会危机。

理论定义

房地产泡沫最理论化的一个定义大概是这样的:“它是指房地产投机等因素导致的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，即土地和房屋的价格极高，与其使用价值(市场基础价值)不符。账面价值虽然增长得很高，但实际上很难实现，形成了表面的虚假繁荣。

也有人指出，房地产泡沫主要是指“房价相对较高，空置率相对较高”，房价远离市场和个人需求，空置率远离经济社会支撑。

其实并不是房价比较高，房价太高，远远超过它的价值和普通人力。

房价确实是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以我在回答一些人的问题时很简单。房地产泡沫就是房价太高，不仅仅是绝对价格，还有相对价格，整个社会都承受不了的高，可能一两年，但是很长一段时间。

投资过热导致的持续恶性通货膨胀可以理解为，一个行业的高速增长，尤其是价格的过度膨胀，是行业增长的泡沫，但一些特别重要的行业(如房地产、汽车、高科技行业)的泡沫可以演化为整体经济的泡沫。

有些行业的泡沫并不是直接表现在这个行业的产品价格上涨上，比如汽车、高科技行业。当泡沫出现时，其本身的价格(产品的价格可以是持续下降的)并没有上升，而是不可避免地伴随着投资和消费需求的扩大。然而，间接的持续价格上涨总是不可避免的，例如通过股票价格。

房地产泡沫的特殊性在于其泡沫表现一般是由房价和股价两方面来体现的，比如上世纪80年代的房地产泡沫和香港的房地产泡沫。现阶段中国地产股表现不佳的原因主要有两个:一是整个股市低迷，抑制了地产股的炒作；第二，尽管房地产繁荣，但中国上市房地产公司的业绩普遍不佳。

标准

我们把判断房地产泡沫的标准总结为“五高”，即投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅上涨、房地产投资占比高、房价收入比明显偏高。

这“五高”一般都是强相关的，不仅高，而且是持续性的“高”

我们定义的连续标准是连续2年以上。

高和超高的界限大致如下:所谓投资和消费的超高增长，是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的2倍；第一是绝对价格高，第二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近2位数；房地产投资比例大于25%；房价收入比高意味着大于6:1，甚至大于8:1。

按照上述标准，中国房地产确实存在泡沫现象，而且在部分地区还比较严重。

中国房地产泡沫情况下，持续和超高的投资增长

房地产投资连续三年保持接近或超过20%的增速，并呈现逐年加快的趋势。据此，可以认为当前房地产投资已经呈现出较为明显的过热倾向。

2000年中国房地产投资增长19.5%，2006年5438+0上升到27.3%(国家统计局月度数据为25.3%)，2002年从1上升到11，增长28.3%。

其中住宅投资增长较快，2000年增长25.8%，2001年增长28.9%，2002年从1到11年增长29.5%。

分地区来看，东部地区投资过热较为明显，三年分别增长21.7%、25.2%、28.2%。这种三年高达20%的投资增长是在高基数的情况下实现的。中西部地区虽然连续三年保持高增长，但由于基数较低，处于房地产发展初期，过高标准可以定在35%-40%以上。

消费持续超高速增长

商品房销售增长连续四年保持20%的高速增长，其中2000年至2002年连续三年增速达到30%左右，说明全国整体住房消费已经过热。

商品房销售额1999年增长23.9%，2000-2001年分别增长30.1%和29.4%，2002年前11个月增长继续加快，达到37.4%。

房价继续大幅上涨或居高不下。

在这一轮房地产繁荣增长中，房价普遍上了一个大台阶。在一些投资和消费过热的地方(多为沿海地区)，房价暴涨，已经明显超出了大多数消费者的承受能力(见表2-1-1)。

各地区房价涨幅差异较大。总体来看，东部省市继续大幅增长，中西部少数地区增长过快，但大部分中部地区房价增速明显小于全国平均水平。

1997-2002年期间，商品房销售价格涨幅最快(且均超过30%)的是广西(54.43%)、云南(53.13%)、辽宁(46.23%)和宁夏(41.68%)、湖南(。

这11区域中，东部5个，西部4个，中部只有2个。

中部地区房价绝对价格和涨幅明显小于全国，房价涨幅最快的两个地区都是过去的低位(尤其是河南省)。

价格涨幅最高的地区是东部地区和西部地区，东部地区价格涨幅最高的地区集中在东部地区。事实上，广东和北京过热的住房投资和消费并不能真正反映在近年来的价格上涨中。这是因为:第一，房价的统计不是用加权平均计算的，存在统计均价偏低的问题；第二，北京和广东的住房绝对价格很高，北京的商品房价格在此之前上涨了41.59%，比如只有1.997。

陕西和云南是西部地区房价上涨最快的地区。云南受到西部大开发和世界园艺博览会举办的双重影响。

事实上，重庆和四川的房价在此期间的涨幅并不显著，但平均值掩盖了部分地区房价的过快上涨，重庆和四川成都的房价涨幅非常迅速。

一般来说，房价快速上涨所反映的房地产热主要集中在北京、华东沿海地区、广东和辽宁，以及西部的重庆、成都、四川、Xi、陕西和云南。

房地产投资占比很高。

从房地产投资比重来看，近年来，房地产投资占总投资(不含集体和个人，下同)的比重不断上升，已呈现投资过度倾向。

2002年6月5438+0-11房地产投资占总投资的23.85%，而6月5438+0998为17.12%，四年间提高了6.73个百分点。

投资过度依赖房地产是经济进一步增长的隐患，这个问题在一些地区越来越突出。

投资和经济过度依赖房地产的地区大多集中在沿海发达地区和少数西部地区。

2002年前11个月整个东部地区的房地产投资比重已经超过30.78%，因此东部地区整体上存在房地产投资过度的情况。

北京最高，房地产投资占总投资的60.89%，其次是上海(38.5%)、广东(38.38%)、重庆(33.0%)、辽宁(31.19%)。

此外，福建(28.08%)、江苏(23.72%)、天津(23.64%)、四川(23.55%)均超过20%。

例如，房地产投资占北京市总投资的比重已超过60%，比上年提高了3.24个百分点。如果住房消费增长明显下降，将带动房地产投资增长大幅下降，对经济增长影响较大。上海、广东、辽宁、重庆等其他城市也存在这样的问题。

这个指数是衡量一个地区房地产投资是否过高的重要尺度。如果把房地产投资和消费的高增长和投资的高比重结合起来，那么可以肯定存在过热或者过度投资的问题。相反，如果投资比重仍然不高，没有超过20%，会有一段时间投资和消费的高增长，物价不会涨得很快，所以不能说是过热，但在这些地区的某些地方可能会发生。

根据这个指数，北京、上海、广东、重庆、辽宁的房地产投资明显过热；其他地区过热发生在局部地区，主要是省会或其他大城市。

房价收入比明显偏高。

目前我国房价收入比明显偏高，短期内力不足的问题会越来越突出。

很多学者用房价收入比来衡量是否存在泡沫，其实并不完全正确，或者说不够全面。

房价收入比高有两层含义。一是因为物价上涨快于居民收入，房价收入比逐年上升，达到前所未有的高度。二是指静态的高水平，恰恰说明实力不足。比如在一些经济欠发达地区，假设一套中档商品房的价格是20万元，但是这个地区的人均收入相当低，比如3000元，一家三口的收入是9000元，那么此时的房价收入比就高达20倍。如果用这个静态的房价收入比来衡量这个地区是否存在房地产泡沫，结论是相当肯定的。但实际上，这种情况下未必会形成泡沫，因为很少有人来这个区域的这些商品房。只有当房价收入比很高，人们在投资或投机的驱动下，铤而走险，大量购买这种商品房，才可以认为是泡沫，即当房价收入比必须与高需求增长率同时出现时，才可以判断存在泡沫。

也正是没有看到这一点，才导致了一些人研究的西部地区泡沫大于东部地区的结论。

我们认为，目前统计的房价是一个不准确的数据。很多地方大家都感觉房价涨的厉害，但是统计结果涨幅不大。比如北京的房价这几年还是涨的，但是统计结果显示是下降的。正因为如此，在纵向比较房价收入比的时候要特别小心。比如中国大部分地区的房价收入比高于目前1998的数据，在部分地区可能是真的。

虽然有这样的问题，但是静态横向比较就能说明问题。

2002年房价收入比最高的是辽宁省(11.5)，其次是北京(11.0)、云南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)、海南(8.9)。

可以普遍认为，这些地区或其部分城市的房地产过热。

但这个指标要结合其他指标，比如统计的房价是否真正反映实际房价，要结合投资和消费的增长来分析。

基于上述“五高”标准，中国房地产确实存在区域性泡沫，主要集中在东部地区，以北京、上海、辽宁、广东、浙江最为突出。

少数西部地区的一些中心城市，如重庆、四川、陕西等省市，也存在一定的泡沫。

中国的现状

中国社会科学院于2065438年2月8日发布《住房绿皮书:中国住房发展报告》(2010-2011)。

报告显示，今年中国大中城市房价泡沫过大，部分城市房价泡沫过大。

绿皮书通过对2010年9月35个大中城市二类地段(城市普通地段)普通商品住宅集中成交价格的对比分析发现，普通商品住宅平均房价泡沫为29.5%，其中7个城市占实际价格的50%以上，11城市占实际价格的30%-50%。

根据绿皮书，泡沫指数最高的前七个城市是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州和石家庄。

这些城市的泡沫成分占实际价格比的50%以上。

房价泡沫指数代表实际房价中价格泡沫的比例。

泡沫指数越大，城市房价中的泡沫成分越大。

绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地会受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市的数据尤其是房价数据并不完全准确，房价泡沫指数仍有可能被夸大或缩小，因此无法仅根据房价泡沫的大小来进一步推断房价的走势。