房地产基础知识

▲房地产的意义

不动产具体指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。又称房地产，是不动产和房地产的总称，二者是不可分割的整体，不可分割。包括:

a)土地

b)建筑物和地面附属设施

c)房地产产权

注:不动产物权除所有权外，还包括由所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典权。

▲房地产和建筑的区别。

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和维护、装修、服务等经济活动的高附加值的综合性行业。它与建筑行业既有联系又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，其生产成果是建筑物或构筑物。房地产行业是雇主，建筑行业是承包商。房地产业属于为生产和消费提供各种服务的第三产业，建筑业属于对初级产品进行再加工的部门，属于第二产业。

▲房地产和不动产的联系和区别。

不动产是指各种有明确权属关系的房屋以及与其相连的构筑物或者建筑物；房地产是指土地权属明确的土地，包括住宅和非住宅的附属土地(及各种地段)以及已开发和待开发的土地。中国的不动产是指有限的土地使用权。房地产和地产之间有着客观的必然联系，主要包括几个方面:

a)在物质形态上，不动产和不动产是不可分的；

b)从价格构成来看，房地产价格包括房地产价格无论是买卖价格还是租赁价格；

c)从所有权关系来看，不动产所有权和不动产所有权是联系在一起的。

差异包括几个方面:

a)它们具有不同的属性；b)增值规律不同；c)所有权的性质不同；d)价格构成不同。

二、房地产的特点

▲房地产的自然特性

a)位置的固定；b)使用的耐久性；资源有限；d)财产差异。

▲房地产的经济特征

a)生产周期b)资本密集度c)相互影响d)易受政策限制e)房地产升值。

注:房地产升值是房地产价值在一个较长的时间序列中保持上升的规律。主要归功于房地产的重要组成部分——土地。

第三，房地产的类型

按目的:

a)住宅房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产

房地产房屋楼层划分的规定:

低层住宅1-3层？

多层住宅是4-6层？

小高层住宅7-11层。

高层住宅是12-16层？

16层以上为高层住宅。

房地产用地的使用年限是如何确定的？

凡与省规划和国土资源局签订土地使用协议的，土地使用年限按国家规定执行。即:住宅用地七十年；五十年工业用地；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其他用地五十年。

四、建筑结构分类标准

类内容

号码名称

1钢结构主要承重结构均采用钢材，包括悬索结构。

2.钢和钢筋混凝土结构的主要承重结构是通过混凝土浇筑钢和钢筋建造的。例如，建筑物的一些梁和柱用钢筋混凝土框架建造。

3.钢筋混凝土结构主体承重结构采用钢筋混凝土建造。包括薄壳结构、大模板现浇结构和采用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构建筑。

混合结构的主体承重结构采用钢筋混凝土和砖木结构。比如建筑物的梁是钢筋混凝土的，砖墙是承重墙，或者梁是木头的，住宅是钢筋混凝土的。

砖木结构的主要承重结构是砖和木材。例如，房子是一个木制框架。由砖墙和木柱建成

6其他结构，不属于上述结构的房间都属于这一类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

五、房地产术语

1，常用名词

◆五证:a .建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c .建筑工程开工证书；d .国有土地使用证；e .商品房预售许可证；

◆两本书:A《住宅质量保证书》，B《住宅使用说明书》；

◆房产证:是房屋和土地二合一所有权的凭证，是房产所有权的合法凭证；

◆房地产市场:主要包括房地产交易和租赁市场。包括一级市场、二级市场、三级市场；

一级市场:指国家土地管理部门根据土地供应计划，以协议、招拍挂等方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权在一定期限内、特定用途、一定价格转让给房地产开发商或其他土地使用者的市场；

◆二级市场:指房地产开发商根据土地使用合同的要求，将已建成的房屋及相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

◆三级市场:指单位和个人之间进行房地产产权转让、抵押、租赁的市场，是在二级市场基础上进行第二次或二次以上房地产交易转让的市场；

◆房地产产权:指产权人对房屋的所有权和房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人依法对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利；

◆土地使用权:指土地使用权所有者对土地的使用权，包括开发权、收益权和处置权。政府通过拍卖、招标、协议等方式，在一定期限内将国有土地使用权出让给土地使用者。土地使用权期满后，土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可以申请继续使用，经批准并进行地价补偿后，可以继续使用；

◆三通一平:指通水、通电、通路、场地平整；

◆七通一平:指水通、电通、路通、排水通、污水通、通讯通、气通、场地平整；

红线图:也叫(土地图)，是按照一定比例制作的表示一块土地的位置、界线和面积的地形图。由政府土地管理部门向土地使用权受让人发放，受让人只能在红线范围内建房；

◆总用地面积:城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积(净用地面积):城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

◆总建筑面积:指建设用地范围内单体或多栋建筑的地上及地上部分的总和；

◆容积率:指总建筑面积与建设用地面积的比值。(比如654.38+万平方米的土地上，有20万平方米的总建筑面积，其容积率为2.0)。

◆建筑面积:指建筑物外墙或构筑物外围水平投影面积的总和，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等。且具有顶盖、结构牢固、高度在2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。

◆建筑覆盖率(建筑密度):建设用地面积内所有建筑的地下室面积之和与建设用地面积的比值；(例如，在654.38+万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8 <建筑密度为80% >)

◆绿化率:建设用地面积内所有绿化面积之和与建设用地面积之比。绿化面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；(比如654.38+万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%)

◆绿化覆盖率:建设用地范围内所有绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比值；

◆房屋销售面积:房屋作为套房(单元)出售时，房屋销售面积为该套房(单元)的建筑面积，即该套房(单元)的使用面积与该套房(单元)的共用公共建筑面积之和；

◆套内建筑面积:以单元计算的房屋建筑面积为单元门内建筑面积，包括套内(单元)使用面积、墙体面积、阳台面积；

◆套内使用面积:指实际的套内使用面积，不包括墙、柱等结构面积，使用面积的计算应符合规定:

a、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温层的，按复合层内皮尺寸计算；

b、烟囱、通风管道、各种管道井等。不计入使用面积；

C.非公共楼梯(含复式公寓楼梯)按自然楼层使用面积之和计入使用面积；

D.房屋的使用面积包括:卧室、客厅、厨房、卫生间、餐厅、大堂、过道、前厅、储藏室等。

套内建筑面积系数=套内建筑面积/套内建筑面积+按规定分摊的公共建筑面积。

◆公共* * *建筑面积:全体产权人占有或使用的建筑面积* * *是指除每套(单元)外，所有住户使用的不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共* * *建筑面积和不能分摊的公共* * *建筑面积；

◆套内建筑面积:是套内建筑面积减去公共建筑面积后的余额；

◆层高:层高是指以“楼层”衡量的住宅高度。国家在设计上要求每层的高度，这个高度就叫层高。通常包括下层楼或楼层到上层楼的距离。

◆净高:净高是指高度减去楼板厚度的净残值；

◆分摊面积:商品房分摊的公共建筑面积主要由两部分组成:

电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共大厅、过道等为整栋建筑功能服务的公共建筑和管理建筑的建筑面积；

各单元与建筑公共建筑空间及外墙(含山墙)水平投影面积的间距为50%。

◆房屋获得率:指套内建筑面积与建筑队(单元)面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+内墙面积+阳台建筑面积。

套房(单元)建筑面积=室内建筑队面积+公共建筑队分摊面积。

◆道路用地:道路用地是指非公共建筑内建设的居住道路、居住道路、组团道路、居住汽车和办公通勤汽车。

◆道路红线:道路红线是指包括居住区级道路用地在内的城市道路的规划控制线。

◆玄关:玄关是第一步进入房间的位置。它是一个缓冲过渡区。卧室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性。门一开，有玄关，外人看不到房间一眼。玄关一般与大厅相连。因为功能不同，需要用装饰手段来划分，就是我们自己的人回家，也要有一个放伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时玄关也是收邮件，单纯见人的地方。

◆期房是指从开发商取得商品房预售许可证到取得产权证的期间。这一时期的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房应签订预售合同。港澳地区的期房被称为买“烂尾楼”，是房地产开发商普遍采用的房屋销售方式。买拍卖行就是买家买的是还在建的房地产项目。

◆现房是指开发商已办理完产权证(大产权证)的商品房，消费者现阶段购买商品房应签订买卖合同。通常意义上的现房是指工程已经完工，可以入住的房子。

◆毛坯房是指没有装修的房子。

◆业主委员会是指在物业管理区域内，由业主代表组成的非政府组织，代表业主的利益，向社会各界反映业主的意愿和要求，监督物业管理公司的管理和经营。业委会的权力基础是其对物业的所有权，代表物业全体业主，有权决定与物业有关的一切重大事项。

◆会所的功能和建设档次可分为基本型和超级型，基础设施为业主提供最基本的健康生活需求，可免费使用；超级俱乐部对使用某些设施收取一定的费用。如果会所一味追求高档，忽视业主的能力和需求，必然名存实亡；如果降低物业管理费，会影响物业的整体质量。会所的设置还要考虑项目分期建设的因素。会所原则上只为小区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。会所作为休闲健身的场所，也为业主提供了良好的社交场所。

◆占用是指主人拿到钥匙，接管房间。

契税是在土地、房产所有权发生转移时，根据双方订立的合同，对拥有产权的人征收的一种税。

纳税人契税的征税范围和征税对象是产权发生变化的土地和房屋。在中国境内转让土地和房屋所有权的单位和个人为契税的纳税人。

(1)国有土地使用权出让；

(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

(三)买卖房屋；

(4)房屋赠与。

2.房屋类型

◆安居房是指实施国家“安居(或安居)工程”建设的住房(属于保障性住房范畴)。是党和国家安排贷款和地方自筹资金，为广大中低收入家庭，特别是4平方米以下的贫困户建设的，销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。

◆经济适用住房是指经各级人民政府批准，享受国家优惠政策，面向城镇中低收入家庭出售的住房。

◆使用权房屋是指国家、国有企事业单位投资建设的房屋，以及政府按规定租金标准向居民出租的公有住房。

◆产权房是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权，对房屋占用的土地拥有使用权，产权人享有对这两项权利的占有。使用权、收益权和处置权。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响。产权人可以通过转让、出租、抵押、典当等方式依法处分其房地产权利。

◆商品房是指由具有资质的房地产开发公司(含外商投资企业)开发经营的房屋。由于我国长期以来在住房制度上实行供应制，商品房是上世纪80年代以后才出现的，其价格由成本、税收、利润、征收费、区位、层次、朝向、质量、材料差价等构成。

集资建房是改变住房建设由国家和单位承包，由政府、单位和个人共同承担的体制的一种住房。通过筹集资金，进行住房建设。职工个人可根据房价全额或部分出资，政府及相关部门会在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予一定优惠。集资建房的所有权，按照出资比例确定。个人按照房价全额出资的，拥有全部产权；个人出资部分，就拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是房屋出售价格高于当年房改成本价。其产权界定为经济适用房产权。另一种低于当年房改成本价，其产权为房改成本价。

◆公有住房又称公共住房、公有产权住房、国有住房，是指由国家(中央政府或地方政府)和国有企事业单位建设并出售的住房。公房主要由地方政府建设，负责向本市居民出租出售:企事业单位建设的住房，出租出售给本企事业单位职工。

◆房改房具有一定的福利性质，各产权单位按照政府每年公布的房改价格向职工出售房屋。这类房屋的来源一般是单位购买的商品房、自建房、集资房。

房改产权分为成本产权、标准产权和标准优惠产权三个层次。

空置商品房房地产开发企业投资建设已取得房地产权属证书(大产证)一年以上的商品房。

不及物动词房产面积的计算

1.计算出的总建筑面积是多少？

1)单层永久性结构房屋，建筑面积按一层计算；多层住宅按各层总建筑面积计算。

2)层高在2.20米以上的夹层、隔层、技术层、楼梯、电梯间等部分计算建筑面积..

3)房屋内穿过房屋的通道、门厅、门厅的面积按一层计算。厅堂走廊部分，高度超过2.20米的，按其水平投影面积计算。

4)楼梯间、电梯(井观察梯)井、垃圾槽、管道井面积按房屋自然楼层计算。

5)房屋屋顶为永久性建筑，层高超过2.20m的楼梯间、冷藏室、电梯机房、坡屋顶设计在2.20m以上的位置，按外围水平投影面积计算。

6)有悬挑建筑且全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。

7)有永久性结构和有盖板的室外楼梯，按每层水平投影面积计算建筑面积，无盖板的室外楼梯，按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

8)与房屋相连的柱廊，有上盖的廊，两个房屋之间的柱，按柱外围水平投影面积计算。

9)建筑之间的永久性封闭架空走廊应按其外围水平投影面积计算。

10)高度超过2.20m的地下室、半地下室及其相应出入口，按其外围水平投影面积计算(不含采光井、防潮层、防护墙)。

11)有柱或围护结构的门廊和门，按其柱或围护结构的水平投影面积计算。

12)有玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙或复合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架与主体结构的距离已设计或实测时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；施工图报建时无设计数据的，幕墙框架与主体结构的距离按150mm计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150mm的数据。

13)永久性建筑中有柱的车棚、货棚按柱外围水平投影面积计算。

14)建在坡地上的房子，用吊脚做架空地板。有围护结构的，按高度超过2.20米部分的外围水平面积计算..

15)对于伸缩式房屋，如果与室内相连，则应使用伸缩缝计算建筑面积。

2.建筑面积的一半是多少？

1)有盖无柱外廊、檐廊、扫屋顶水平投影面积的一半计算。

2)独立柱在单排柱的雨棚、车棚、棚子、平台中，面积按顶盖水平投影面积的一半计算。

3)未封闭阳台的面积按其水平投影面积的一半计算。

4)建筑外有屋顶，无柱的走廊、檐廊面积按其投影面积的一半计算。

5)建筑物间有屋顶的架空走廊按其投影面积的一半计算。

3.那些不计算建筑面积的有哪些？

1)空置的墙体构件和艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2)用于维修和消防的室外梯子。

3)无围护结构的屋顶水箱、建筑物上无屋顶的平台(露台)、游泳池等。

4)独立烟囱、油罐、油(水)储罐、地下人防干道、支线等建筑物。

5)舞台和后台挂有幕布和布景的天桥和平台。

6)操作平台、建筑内外的进料平台、利用建筑空间放置箱罐的平台。

4.哪些公共区域应该共享？

共用公共部位包括室内外楼梯、内外走廊、公共门厅、通道、电梯、配电室、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调房、消防控制室、服务整层的值班门卫、楼内垃圾房、带封闭屋顶的楼梯间、电梯间、水箱。

5.哪些公共区域不能共享？

不能共用的公共部位是机动车车库、非机动车车库、公共开放空间、城市公共走廊、沿街骑楼、地下一层防火避难场所。整栋楼的配电室；人防地下室及地下车库、地下设备间等。