律师张雅欣在别人的家园上建了一栋房子。这房子是谁的？一个案子

前述内容:

由于农村宅基地土地性质和审批要求的特殊性，现实生活中出现了申请宅基地建房、借贷、买卖宅基地等现象。，于是在别人的宅基地上建房就成了现实问题，由此产生的法律纠纷也屡见不鲜。现在让我们对一个案例做一个简要的分析:

案由:、吴跃龙、吴舟权属确认纠纷——(2015)周鼎岑民初字第16号。

(1)当事人:原告(反诉被告)陈红军。

被告(反诉原告)吴跃龙。

被告(反诉原告)吴舟。

(2)诉讼请求:请求法院确认上述位于定海区双桥街道东方周嘉60号的房屋归原告所有，判令两被告协助原告办理房屋及土地更名手续。

反诉:原告返还位于东方市周嘉60号的宅基地，并在法庭辩论后变更请求要求原告批准该宅基地供被告建房。如果原告不能取得宅基地，则要求原告在占有被告宅基地期间，支付被告租赁房屋的租赁费。

(3)查明事实:原告陈红军的母亲吴建设与被告吴跃龙是兄妹关系，吴跃龙与被告吴舟是父子关系。2003年，因原告已到婚龄但未能取得宅基地，吴建设与被告吴跃龙协商，以吴跃龙的名义批准宅基地供原告建造婚房。武后建设以被告吴跃龙的名义在有关部门办理了审批手续(《私房规划许可审批表》、《农村私房用地申报单》中“现有户籍人口”一栏记载为吴跃龙、吴舟)，并在邻村东方村周嘉获得一处宅基地。2004年，在这块宅基地上建起了房子(现门牌号为“舟山市定海区双桥街道桥头石社区东方周嘉60号”)，房子建成后一直建到现在。2065 438+0165438 2004年10月4日，两被告与原告及原告妻子毛赛红签订了《农村宅基地调整协议》。后来由于原告没有达到被告的赔偿要求，协议双方都没有去相关部门办理土地使用权变更登记。

上述事实，有原被告的陈述及双方提供的《私有房屋规划许可证审批表》、《农村私有房屋用地报告表》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》予以证实。

(4)争议焦点:以他人名义在宅基地上建房时，房屋所有权属于土地使用权人还是房屋建造人。

(5)法院裁定:

法院认为，农村宅基地所有权属于集体，宅基地使用权的主体是特定的农村居民。宅基地使用权不同于一般财产权，只能由宅基地使用权行使，在行使收益权或处分权时受到严格限制。根据对《中华人民共和国物权法》相关规定的理解，宅基地使用权转让必须符合以下条件:一是受让人符合宅基地使用权分配条件；二、转让行为必须征得集体经济组织的同意。国家土地管理局《关于非法以其他形式转让土地具体应用问题的请示》明确，“原宅基地使用者未经合法批准，通过他人投资改建房屋，供投资者使用，并从中获利或者取得房屋产权的，属于‘非法以其他形式转让土地’的违法行为之一”。原告陈红军在被告吴跃龙批准的宅基地上建房，实质上是被告将宅基地使用权转让给原告。因不符合上述条件，本院认定转让无效。房屋所有权不能与宅基地分开成立，故原告要求确认位于定海区双桥街道东方周嘉60号房屋属于原告的诉讼请求不予支持。被告自愿将其批准的宅基地交给原告建房。在地面仍有建筑物的情况下，原告返还宅基地使用权不太现实。被告未提供证据证明2003年与原告有协议约定原告因被告无房居住而批准宅基地给被告建房或对被告进行补偿，仅凭申请人主观意志无法取得宅基地使用权。故本院对被告的上述请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地和土地管理法》第六十二条之规定，判决如下:

一、驳回原告陈红军的诉讼请求。

2.驳回反诉人吴跃龙、吴舟的反诉请求。

(6)律师观点:

首先，宅基地可以单独转让吗？

我认为单独转让宅基地的行为应该是无效的。根据最高人民法院关于理解和适用《中华人民共和国物权法》规定的著作，我们可以推断出最高法院的意见:

农村宅基地的所有权属于集体经济组织，使用权属于集体经济组织成员。所以具有免费、福利、限制转让的特点。建房申请人基于村民身份取得了宅基地使用权，但所有权仍归集体所有。非法转让宅基地是对农村集体组织土地所有权的侵犯。

宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情形之一的，视为无效:

(1)城镇居民购买；

(2)法人或其他组织购买；

(三)转让方未经集体组织批准；

(四)转让给集体组织成员以外的人；

(5)受让人现有房屋不符合宅基地分配条件的。

宅基地使用权转让必须符合下列条件:

(1)转让方拥有两套以上农村住房(含宅基地)；

(二)同一集体经济组织内成员的转移；

(三)受让人无住房、无宅基地，符合宅基地使用权分配条件的；

(4)转让行为经集体组织同意；

(5)宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让；

此外，根据《国家土地管理局关于以其他形式非法转让土地具体应用问题的批复》，现行有效的国家土地管理局[1990]国土子涵97号

浙江省土地管理局:

你局浙土[1990]15号《关于浙土复[1990]8号请示》收悉。经研究，认为你院浙土复[1990]8号《关于以其他形式非法转让土地具体应用问题的批复》符合《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定。原宅基地使用者未经合法批准，通过他人投资重建房屋，供投资者使用，并从中获利或者取得房屋产权，属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

其次，如果转让无效，所建房屋的产权归谁所有？

根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十六条规定:无财产所有人在他人财产上增设附属物，财产所有人同意增设，返还财产时对该附属物如何处理有约定的，按照约定处理；没有约定且协商不成的，可以拆除，也可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价返还给产权人，给产权人造成损失的，应当承担赔偿责任。

根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；已经属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已归乡(镇)农民集体所有，由乡(镇)农村集体经济组织经营管理。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。

房屋和宅基地的使用权是不可分割的，只能归同一人所有。在土地上建房必须经过一定的程序批准，前提是取得土地使用权，所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。

在他人有使用权的宅基地上建房时，发生动产(建筑材料)和不动产(土地)的附着。根据民法原理，附着财产的归属应遵循“附着的新财产归不动产所有人所有，原动产所有人可以获得与其动产相当的补偿”的原则。因此，土地使用权人取得房屋所有权。

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