旧住宅区改造与社区物业管理的问题及对策
一、困难和问题
一是产权复杂，维修资金缺乏。老旧小区产权复杂，统一管理难度大。同时，由于改制、破产等原因，一些老旧小区没有管理主体，处于“失控”状态。虽然我们小区的无人居住小区前期已经升级，但是由于没有后续管理，环境并不乐观。违章建筑、占道经营、穿墙开门、开店、破坏绿地、占用绿地现象普遍，严重影响了居民区的秩序和容貌。另外，1999之前建设的商品房基本没有按照建设部的要求建立维修资金，无法满足* * *部位和设施的维修。老旧小区业主和居民有强烈的改造和引入规范化物业管理的愿望，但对出资和缴纳持否定态度。一些物业单位出于部门利益，不愿意配合老旧小区改造和引入物业管理。
二是居民认识存在误区。过去计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使得很多老小区居民仍然有很多免费享受服务的传统观念，习惯了原单位房产管理部门的住房管理模式。大多数居民认为实行物业管理是为了多收钱，增加自己的生活负担，即使要交钱，也最好由原单位来交。同时，居住在老旧小区的居民，老年人、下岗职工、贫困家庭多，是社会弱势群体集中的地区，物业管理中“谁享受、谁付费”的消费意识没有形成。此外，群众对物业公司提供服务的内容和标准要求不同，对物业费收取标准的心理预期也不一致。
三是工作不协调问题比较突出。一方面，整治项目和内容难以统一。由于生活习惯不同，小区居民对改造工作意见不一，尤其是涉及居民切身利益的事项，如清理菜地、无花果树、拆除违章建筑等。，很多居民不理解也不支持。也有人提出了大量的个性化改造要求，大部分既不符合整体改造计划，也没有相应的资金支持。在不能满足群众要求的情况下，推进工作受到不同程度的抵制，群众不配合、不了解情况的情况时有发生。说服、解释和说服的工作很大，也很困难。
四是物业管理企业水平参差不齐。虽然各办事处已完成街道保洁市场化服务外包招标工作，确定了相应的保洁服务企业进驻，但部分保洁公司不具备物业管理资质，或者资质较差。届时，一些小区的街道清扫将由保洁公司负责，小区的物业管理将由物业公司负责，容易造成责任不清，相互推诿，影响管理效果。
二。意见和建议
首先，我们必须通过各种方式筹集转型资金。老旧小区居民收入普遍较低，花钱买服务的意识相对较弱。街道(园区)难以筹集改造和管理资金。要完成涉及1.5万户的老旧小区改造，所需资金巨大，需要多方筹集。住建部门要积极争取专项补贴资金和相关政策支持，用于外墙节能改造和房屋维修；通过发函，城管要加强沟通，协调供电、通信燃气、热力等单位将小区改造线路和设施改造纳入本单位项目计划，安排专项资金；区政府根据财力情况，投入资金改造小区公共环境，增加便民设施。同时可以考虑引入社会资本，采取政府、产权单位、居民个人、物业公司等形式，按比例筹集改造资金。
二是加强宣传引导，建立长效机制。在装修前，明确装修的时间和目标，并在小区显著位置进行公示，让业主深刻感受到装修改造工作将给他们带来的切身利益；物业公司应采取多种形式宣传与物业管理相关的政策法规和知识，如建立微信微信官方账号等，让公众了解实施物业管理的意义，提高广大公众的物业管理意识，不断提高服务质量和水平，共同努力创造安全、优美、舒适的居住环境。同时，要加大物业服务透明度的宣传力度，将服务项目、服务内容、服务标准张贴在小区公告栏上，或者通过其他方式让业主知晓。针对小区物业交费率低的情况，要引导业主的物业消费观念，广泛宣传《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，通过宣传物业成本核算、物业和业主的权利义务等内容，促进和监督物业企业全面履行职责，让业主了解物业收费的合理性和合法性，改变业主不交物业费的观念，提高小区物业交费率。此外，要逐步推进人民调解、法院受理、综合执法等依法治理社区的活动进入社区，建立老旧社区管理的长效机制。
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第三，落实相关激励政策，引导物业公司多元化经营。创造条件推进老旧小区多元化经营，弥补维护管理资金不足。严格执行《关于推进全省老旧小区改造和物业管理的意见》(鲁建发[2015]14号)，出台相关政策鼓励老旧小区物业企业。一是规模经营激励，通过支持物业的规模经营来降低成本。第二，必须将特许经营权激励、广告发布权、便民亭设置和运营权、停车收费权、物业管理区域快递智能储物柜租赁收费权给予物业企业，以弥补其物业费。三是扩大经营激励，允许物业公司开展家政、维修、安装等便民服务，并收取约定费用。四、后续业务激励:对自愿接管建筑面积5万平方米以上老旧小区并签订三年以上物业服务合同的骨干物业企业，其今后参与物业项目投标时，评标总分自动上浮10%。鼓励物业公司搭建专业的信息服务平台，让业主的需求和社会服务资源的提供在这个平台上对接，如清华小区的“快捷易送”；租赁和房地产代理。物业管理在这方面有很大的优势。随着三级房地产市场的活跃，以及老旧小区的区位优势和配套优势，租赁和交易会越来越活跃。
四是逐步建立老旧小区专项维修资金。1999之前的商品房基本没有维修基金。公房出售的房屋和集资建房的房屋虽然提取了维修资金，但市住房资金管理中心不同意使用本金，* * *使用的部位和设施维修资金仍然不足。针对上述情况，一方面积极协调市住房资金管理中心在必要时动用维修资金，同时积极探索维修资金稳步增值的方式方法，不断扩大维修资金规模。另一方面，针对老旧小区没有维修基金，物业难以筹集专项维修资金的情况，政府应采取适当措施，建立老旧小区专项维修基金。同时，有必要设立老旧小区应急管理基金。小区内井盖丢失、下水道堵塞、化粪池溢出等问题由政府的应急维修基金解决。事后由责任主体支付相关费用，维修事宜由管理责任主体的居委会或物业公司负责，避免因资金落实困难导致的长时间拖延。
第五，充分发挥社团领导的作用，理顺情绪，化解矛盾。老旧小区改造更新和小区物业管理是一项复杂的系统工程，涉及的人多、环节多、细节多，不可避免地会产生矛盾和问题，比如居民共用资金的落实、人们的不理解、不配合等。因此，要充分发挥居民楼主任等群众带头人的作用，搭建联系群众的桥梁和纽带，广泛征求群众的意见和建议，理顺情绪，化解矛盾。在一些事关群众切身利益的问题上难免会出现意见分歧，比如邮箱和监控的数量和位置，防盗门的样式和品牌以及居民需要承担的资金数额，小区内树木花草的处理等。这时候就要通过面对面征求、召开座谈会等形式征求群众意见，在保证绝大多数人利益的同时，做好理顺他人情绪的工作。另外，在管理模式上可以考虑社区自治。适时成立业主委员会，社区居委会配合业主委员会优先在社区广大业主和无业人员中招聘服务人员，公共设施采取购买服务方式大修，形成自我管理模式。物业费由业主委员会收取，并在固定地点定期公示费用收支情况。对于服务不到位的，业主委员会负责收集投诉，更换服务人员。
第六，积极协调，形成工作合力。区政府要注重协调沟通，充分发挥供电、供水、供热、供气等公共服务企业在老旧小区改造和物业管理中的重要作用，特别是对一些前期未并网、老化严重的小区，争取优先改造，转由网格化管理；城管局要推进综合执法进小区、进社区，加强对小区内乱建、违章建筑的执法力度，配合小区、物业公司清理整治。建议彻底理顺区、街道的城市管理体制，将开放式无人居住区的环卫、保洁、园林绿化等职责完全下放给街道，企事业单位自办居住区的日常管理也由街道进行指导和监督。并赋予街道(园区)物业管理企业初审权，由街道(园区)结合辖区实际情况与骨干物业企业签订物业管理合作协议，接管辖区内开放式无人居住区。同时，将物业服务企业资质申报下放到所在街道(园区)，即物业服务企业资质申报和年审资料必须由街道(园区)受理、审核后，再报区住建部门审批备案，让街道(园区)掌握物业服务企业的“紧箍咒”，为推进物业管理和社区管理有机结合创造条件。
第七，坚持市场化运作、政府撑腰的工作方式。居住在老旧小区的居民，老年人、下岗职工、贫困家庭多，是社会弱势群体集中的地区。对于这些群体，需要政府部门给予补贴和保障，逐步建立“街道主导、建管并举、市场化运作、政府扶持”的工作机制。在具体操作中，要采取先整改后收费的方式，以改造的实际成效赢得群众付费的支持。对老旧小区，采取“物业公司提前介入，小区先行整改，整改后交付物业管理服务”的方式，统筹推进老旧小区改造和物业管理，有计划、分批推进“改造一个、交付一个、成熟一个、收费一个”的原则，有序扩大物业管理覆盖面。对改造验收合格的老旧小区，交付物业管理公司管理。当绝大多数居民对物业服务满意时，就开始交物业费，实现企业化运作。
第八，统一规划设计，统筹协调推进。在小区前期改造规划中，建议聘请专业机构进行统一规划，重点是管网、线路等基础设置的改造规划，避免重复改造建设。在小区物业管理中，要统一物业管理，避免多头管理。可以考虑在全区范围内招标一家有实力的物业公司，既能保证后期的物业管理质量，又能通过规模化降低企业成本、政府补贴和财政负担。；