土地金融的性质

土地金融的特点

土地金融与其他部门金融不同,有以下特点。

1.土地金融是有担保的金融　土地金融属于长期信用,因此要以土地进行抵押为融资提供担保。担保包括人的担保(即信誉担保,具法律效力)和物的担保。人的担保,通常是由信誉卓著或资本雄厚的第二人(可以是个人或企业)为债务人的债务清偿提供担保,当债务人不能履行贷款合同时,该第三人具有代为履行偿还贷款的责任;物的担保,就是以特定的财物为借款人债务的履行作担保,当债务不能履行时,债权人有权行使该担保物权,无论债务人是否还负有其他债务或是否将该担保物转让他人，都能从该担保物权的执行中获得债权的优先清偿。其中,人的担保较为方便,物的担保比较安全。两种担保可选择其一,也可同时采用。台湾学者纪伟就说,要取得融资,必有为人所信赖的基础,此基础不外人与物,个人生命及工作能力有限,短期尚足为信用基础,若就长期而论,则非土地及其定着物不可,因此,土地金融的债权必须以物,即以土地及其定着物作担保。但通常,出于土地金融的安全性考虑、往往是二者同时采用,如英国的房地产抵押贷款,除考察抵押物的价值外(即物的担保),还非常重视对债务人偿还能力.(即人的信用)的考察;而美国大部分的抵押除了要求房地产的担保外, 还须有政府担保机构的担保。当人的担保和物的担保同时并存时,原则上应先行使担保物权,因为人的担保属债权范畴,而物的担保属物权范畴。

2.土地金融以抵押权为基础　土地金融以土地抵押为前提,以土地抵押权的设立为开始,并以抵押权的注销(债权如期清偿时)或执行(债权不能清偿时)为结束。中国台湾学者黄通强调:抵押权实为不动产金融之基础。①所谓抵押权,就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权,即债务人或第三人不转移对其财产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务人不能履行债务时,债权人拥有从其抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿的权利。

抵押权具有以下主要特点:(1)抵押权属于担保物权,其作用仅仅是为了担保债权的清偿,因此抵押权从属于债权而存在,并将随着债权的清偿而消失。(2)抵押权担保的债权具有优先受偿权。即当同一债务有多项债权时,抵押权所担保的债权必须优先清偿。(3)用益物权可设立抵押权,抵押标的除了完全物权即所有权外,用益物权如使用权等也可设立抵押权。

在我国,可以抵押的房地产有:(1)依法获得的出让土地使用权;(2)依法获得的房屋所有权及其土地使用权;(3)依法获得的期房所有权②;(4)依法可抵押的其他房地产。以出让土地使用权抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押;以出让土地使用权地上的全部房屋抵押的,该房屋占有范围内的土地使用权也随之抵押;以出让土地使用权地上的部分房屋抵押的,该房屋相应比率的土地使用权随之抵押;期房所有权抵押时,必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。

不能抵押的房地产包括:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公***福利事业的房地产;(3)列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)未依法登记领取权属证书的房地产;(7)未经中国注册会计师确认巳缴足出资额的外商投资企业的房地产;(8)行政机构所有的房地产,政府所有、代管的房地产;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许抵押的除外。

3.土地金融一般要实行证券化　一般地说,土地金融和其他金融一样,其负债大多为期限较短、流动性较强的短期负债,但其资产则具有期限较长、额度较大的特点,当该项信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重达到一定比例,通常为25%~30%时,银行便可能面临资金的流动性风险。为了使这部分长期资产短期化,即使资产具有流动性,有必要对房地产抵押贷款进行证券化。

房地产的证券化包括:(1)房地产本身或所有权(在我国为土地使用权和房屋所有权)的证券化,就是将房地产本身的价值或产权进行小额分割,并以证券的形式表示,使大额的不易流动的土地和房屋价值具有了较好的流动性;(2)房地产抵押债权证券化,是将期长额大的抵押债权进行小额分割,以有价证券的形式,通过资本市场进行融资,使得长期的抵押贷款资产具有了很好的流动性。

4.土地金融具有较强的政策性　土地金融是受政府政策干预较强、获得政府补贴较多的金融部门。一方面,农业土地利用、城市规划、都市发展计划、产业政策等对土地金融有诸多限制;另一方面,城市居民住房问题的解决,关系到社会的安定团结和政局的稳定,因此政府通常要透过房地产金融部门,通过各种奖励、补贴或税收优惠等手段,来支持购房贷款的发展,从而实现居民的安居乐业。

5.土地金融业务成本较高,但收益较好　一般讲,一宗房地产抵押贷款一般需要经历:借款人资信调查、房地产抵押物估价、抵押物保险、抵押权的设立到注销,有时还需执行抵押权(当债务不能履行时);在这一过程中,需要和土地管理部门、产权登记机关、保险机构、评估机构等部门进行联系;需要有相关知识的专业人员协作,如:土地估价师、资信评估人员、律师、会计师、经纪人等的配合,因此,操作较为复杂,这使得土地金融的经营成本较高。但另一方面,因其涉及的步骤较多,使得房地产金融的业务派生性较强,即可带动一些银行中间业务的发展,为金融部门带来了可观的手续费收入。

土地金融的种类

土地金融包括市地金融和农地金融。

市地金融市地金融就是围绕城市土地及其建筑物的开发、经营和消费所进行的资金融通,包括:(1)房地产取得金融是对购买土地或建筑物(包括住宅)所进行的资金融通;(2)房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进行的资金融通;(3)房地产经营金融是对土地及建筑物的经营,如租赁经营进行的资金融通。

农地金融　农地金融是围绕农地开发、生产、经营所进行的资金融通,包括:农地取得金融是对购买或租赁农地进行的资金融通;(2)农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进行的资金融通;(3)农地经营金融是指对购买牲畜、肥料、农机具以及进行农业经营活动进行的资金融通。农地金融与市地金融相比,期限较长,盈利性较差,风险较大,政策性较强,所以通常由政策性专业银行经营,并需国家以信贷的途径提供补贴。本章以市地金融为主要对象。

在美国,根据资金融通对象的不同可将房地产金融分为购屋金融(mortgage)、收益性房地产(incomeproperty)金融、土地开发(landde-velopmmt)金融和建筑(construction)金融四种。

(1)购屋金融是指围绕居民购买住房所进行的资金融通,也称个人住房抵押贷款,是房地产金融的重要内容。

(2)收益性房地产金融是围绕投资者购买经营性房地产(也称非住宅类房地产),如商场、写字楼、厂房等所进行的资金融通。投资者购买收益性房地产不是用于消费,而是作为投资,在买入和卖出之间获得差价利润,或用于出租经营获得租金收入,或作为固定资产用于生产经营活动。这类房地产融资因其偿还贷款的资金来源主要为经营收益,因此,对其偿还能力的考察与个人住房贷款不同,应更为谨慎。

(3)土地开发金融是围绕土地开发,如七通一平,三通一平等所进行的资金融通。其现金量具有根据工程进度分期投入、一次收回的特点,期限通常在1~2年,但大面积成片开发的期限有时较长。

(4)建筑金融是围绕房地产开发、建设所进行的资金融通。其现金流量也有分期投入、一次收回的特点。有时建筑物和土地开发融资是不可分的,在我国称房地产开发企业融资。另外,因后三种房地产金融形式贷款时间较短,盈利性强,并多由商业银行给予贷款,所以也常归为商业(commercial)信贷一类。

根据有无中介机构的参与,可将房地产金融分为房地产间接金融和直接金融。间接金融是指借款人通过金融机构(如银行)获得资金融通,金融机构并非真正的资金供给者,而是资金供需双方的桥梁,故称间接金融;直接金融是指借款人直接通过有价证券,从投资者手中筹集资金的活动。借款人包括个人和法人。个人为了购买、建造或修葺自用住房而向银行申请贷款;法人主要包括房地产开发公司及其他购买房地产的非房地产企业客户。房地产开发公司通常是为了获得房地产取得、开发或经营资金而向银行申请贷款或通过资本市场进行融资,非房地产企业的客户主要是为了购置用于生产经营的固定资产或出于投资的目的而向银行申请贷款或通过资本市场融资。以上的融资行为构成了房地产金融一级市场。当个人住房贷款在使银行的信贷资产可能面临流动性风险时,银行有可能将个人住房贷款从其资产负债表中移出,以证券的形式出售给二级市场的投资人,通常为机构投资者,以便迅速收回资金,改善其信贷资产的流动状况;而法人通过资本市场融资发行的有价证券也可在投资人之间进行转移。以上构成了房地产金融的二级市场。