关于集资房、商品房、小产权房的一些基础知识

房屋产权继承纠纷等案件综合分析1。集资建房的性质——安居工程用房和集资合作用房。建设部《已购公有住房和经济适用住房上市销售管理暂行办法》第三条规定，本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方政府关于城镇住房制度改革的政策，或者根据地方人民政府规定，按成本价(或标准价)购买的公有住房。本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作住房。集资房是一种特殊的住房，不同于商品房。集资建房改变了国家和单位建房的体制，由政府、单位和个人共同承担相关费用。集资房的所有权按照出资比例确定。按照房价全额出资的个人拥有全部产权；如果个人出资一部分，就拥有一部分产权。婚前集资建房——如何分配？案例:华某与杨某经人介绍相识相恋。2月1999，他们结婚了，生了一个儿子。由于他们性格不合，长期婚姻后很快就产生了矛盾。双方经常为生活琐事争吵，但由于儿子和亲友的劝说，一直没有离婚。2008年6月165438+10月65438+2月，华某向江西省金溪县人民法院提起离婚诉讼。诉讼过程中，双方对离婚和子女抚养均无异议，但对双方共同生活的房屋是否属于夫妻共同财产有争议。经法院审理查明，1996年2月，华某出资3万元参与单位集资建房，1998年6月，单独户华某向单位提交《购买公有住房申请表》，申请购买该房屋。因为当时华还没有和杨登记结婚，所以他并没有包括在杨参加房改的范围之内。经房改办批准，1999年7月23日，华某与单位签订房屋买卖协议，同年9月3日，华某向单位支付房款70000元(含已支付房款30000元)。2000年6月5438+10月65438+7月领取房产证，房产证上只有某个人的名字。异议:本案审理过程中，华、杨婚前所购房屋是否属于夫妻共同财产，存在两种不同意见。第一种意见认为，房屋是华在1996取得的，房改办在房改时批准华为单独户，杨未纳入家庭参加房改。根据当地房改政策，第二种意见认为，该房屋虽为婚前集资房，但房屋买卖合同的签订、购房款的大部分支付、房屋所有权证的领取均在双方办理完婚姻登记手续后，故该房屋应认定为夫妻共同财产。评论:笔者同意第二种意见，理由如下:根据婚姻法规定，有下列情形之一的，为夫妻个人财产:(1)一方婚前财产；(二)一方因身体受到伤害而获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(三)遗嘱或者赠与合同中确定专属于丈夫或者妻子的财产；(4)一方的生活用品；(五)其他应当归一方所有的财产。对于夫妻共同所有的财产，根据法律规定，是指工资、奖金、生产经营所得、知识产权以及其他应当归夫妻共同所有的财产。本案中，已婚夫妇共同居住的房屋是华某婚前以个人名义参与建设的单位所建，华某已支付部分房款，但购房协议及大部分房款是婚后支付的。如何认定房屋是否属于夫妻共同财产，笔者认为应从购房过程和资金来源两方面分析。本案所涉房屋并非商品房，而是某单位的集资房。集资建房是指由政府、机关、团体、事业单位出面组织，城镇居民和职工投资或参与部分投资建房的一种形式。集资建房后，有多种方式分配产权。通常是个人在投入资金的基础上缴纳费用，房屋产权归个人所有，或者房屋产权归公众所有，个人租住公房，用原有集资款冲抵租金。无论是商品房还是集资房，都要符合国家的法律法规和交易、转让的一般规则，都要经过协议、订立协议、取得房屋产权等步骤。我国法律明确规定，房屋转让要签订书面合同，合同中明确写明双方的权利义务，最终取得房屋的产权，从而完成房屋转让的全部过程。可见，协议是订立房地产转让合同的基础和前提，但不能以此认定双方的权利义务已经确定。本案中，华参与了本单位的集资建房，并支付了集资款3万元，可以认定其具有取得该房屋产权的故意。但由于集资建房的特殊性，应确认双方已与华及其所在单位就产权转让达成协议。本案中，华某与该单位订立了房屋产权转让协议，婚后支付了剩余房款并拿到了房产证。可以认定这套房子是在婚姻关系存续期间以夫妻* * *相同收入取得的夫妻* * *共同财产，而非某人婚前取得的个人财产。综上所述，本案华某与杨某争议的房屋应属于夫妻共同财产，华某在协议订立前所筹得的3万元应属于华某个人财产。职工辞职单位无法收回集资建房单位集资建房，职工一人出资65，438+065，438+00，000元建造并购买其中一套房屋并入住。员工辞职后，单位要求员工腾退房屋。双方对簿公堂，员工起诉，要求单位为其办理房屋产权证。昨日记者获悉，日前，成都市中级人民法院审结，原集资房买卖合同系双方自愿签订，终审判决单位为原告办理了争议房屋的产权证。家在外地的张军(化名)，多年前在成都一家单位工作。1998左右，经过多项审批程序，本单位决定由职工全额集资，在成都市金牛区建设职工住房。张军与单位签订合同，集资建房买卖。合同约定，单位将其中一套面积约98平方米的房屋出售给张军，在张军支付房款后，由单位代为办理产权登记，领取产权证，并及时给职工发放产权证。此后，张军向单位支付了110000余元。2000年，职工集资房竣工，单位将约定的房屋交付张军使用。2006年，张军从公司辞职。单位要求张军退房。张军一纸诉状将单位告上法庭，要求单位为他办理房屋所有权证。在张军起诉后，单位也向法院提起反诉，要求撤销双方签订的买卖合同，要求张军将房屋腾退给单位。成都中院终审判决认为，本案中，单位集资建房买卖合同是单位与职工自愿签订的，不违反当时法律法规的禁止性规定，故应属有效，双方应按合同约定履行。但这栋职工楼是单位职工建的，不存在单位出资建设的事实。单位要求解除双方合同，要求张军退房，违背了诚实信用的基本原则，缺乏事实和法律依据，不能支持。张军要求单位为他办理房屋所有权证，符合法律的规定和双方合同的约定。故法院依法作出上述判决。(成都商报记者杜文)