二手房买卖有很多种方式。怎样才能避免被坑?

从最初的选房到交易过户,这里有你想知道的一切!?之前看房,现在各大网站了解二手房市场信息。时间充裕的时候,提前一天给中介打电话,了解一下你选了哪些房子,什么时候去看,说明你对房子的要求和预算。一方面中介会联系你想要的房子的房主,另一方面中介会根据你的要求筛选他手里的房子,把符合要求的房子推荐给你。

看房时,注意以下几点:

(1)一定要搞清楚房主卖房的原因,是急需用钱,还是孩子大了换工作换房间。因为这决定了业主卖房的心态,砍价就好。有的业主把自己在外地的房子租出去,中介说给业主打招呼。但是在现场敲门很久,来了几次,租客都不配合验房。很明显,这种类型是先挂房子,不是真心想卖,所以不需要再看了。

(2)问清楚房子的使用程度。一旦使用,会被锁定三到五年。如果以后有了孩子或者卖了自己的房子,就很难拿到了。如果他用了,你可以讨价还价。如果房子租给租客,或者租给别人开公司,这个会比自住型的麻烦。因为合同法规定“租赁期间,租赁物的所有权发生变更的,不影响租赁合同的效力”,即买卖不破租赁,承租人有优先购买权,必须放弃。此时,后期签订二手房买卖合同时,注意修改条款或写补充协议,规避风险。

(3)房子有没有抵押,如果有,问一下你欠了多少,因为这关系到你回赎要付多少担保费和利息。现在房子或多或少都抵押了,除了很久以前买的那套,全款付清。但是,有些房子会被房主重新抵押。就算当时买的便宜,他也会做消费贷款。遇到一些40平米的老房子,他欠1.6万。所以有些房子表面上价格很低,实际购买成本却很高。止赎的担保费是65,438+欠款总额的0.2%,止赎的利息大概是65,438+一个月欠款的0%。如果欠款额是1.6万,买家就要额外承担35200元的止赎费。所以,尽量买个手里拿着红宝书的房子。如果唯一一个五岁以上,可以少交1%的税。(这部分税费后面会详细说明)。一般来说,房子抵押了,欠很多,你和房主一定要好好讨价还价,尽量降低成本。

(4)不要找几家中介看同一套房子。因为很多中介联系业主,业主会误以为很多人在看他的房子,认为他的房子不错,自己的心理价位也会高,但其实来回的都是你,会影响和业主的议价。

每次看房,让中介给你列出所有费用,包括契税、个税、止赎费、佣金(这个一般先标3%,以后再谈)方便你自己成本核算,比较不同的房子,选择性价比最高的。

看够了就选专业可靠的中介,一定要靠谱!靠谱!靠谱!

重要的事情说三遍,因为这决定了你对以后买房有多担心。

问合同、问手续一定要问清楚,中介到位。

目前中介的准入门槛很低,不专业的中介肯定会增加你买房的天数。

3.确定目标属性

看了这么多房子,怎么选?

首先考虑的当然是价格。大家都想买更大更好的房子,但是预算就这么多。所以要结合自己的经济能力去买,能做多少大事就做多少。买房的费用包括各种税费、中介费、止赎费、贷款评估费等。下表有中介公司提供的详细清单,下面会详细讨论几个大头的费用。

这里说的是超过2年的普通房子,没有增值税的房子。

纳税标准:首套90平及以下,计税价格×1%;首套90平方米以上,计税价格×1.5%;二套房计税价格×3%。

契税由买受人承担,并于过户当日交至不动产登记中心。这是给国家的钱,有支付标准,不能降价。

什么是计税价格?

网签时以在房管局登记的价格即网签价格为计税价格。地方标准主要是地方性的,有的地方成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价,可以合法避税。

参考市场情况,房管局制定了房屋最低评估价,作为房屋交易缴税的最低基准价。网签报名价格不能低于这个最低评估价。通常这个评估价跟不上实际成交价(一般70%)。可以在不动产登记中心查询,输入房产证号和身份证号。

这里我再讲一遍。成交价,网签价,评估价都是什么鬼!?

交易价格:

成交价格是指买受人向出卖人支付的总金额,是房屋的实际成交价格。?

网上签约价格:

房产交易一定要网签。一旦“网签”成功,同一套房子就不能再生成买卖合同,也不能再卖给别人。所谓“网签价格”,是指房管局系统中反映的交易价格。网签价格不能低于房管局要求的区域低转让指导价(最低评估价)。网签价格不仅决定了贷款数量,还决定了纳税水平。?

评估价格:

评估价格是第三方评估机构(中介推荐或银行合作的评估机构),通过一定的方法对房地产的价值进行评估,最终给出一个评估价格。银行会根据评估价格放款。评估价越高,个人能贷的额度就越高,首付压力也会小很多。所以在三价整合之前,很多人会选择故意把评估价做高,“高评高贷”。但如果被银行发现,贷款很可能会被银行拒绝,还可能会影响以后的贷款。更有甚者会被定性为骗贷,追究法律责任。所以大家对评估价格要谨慎,不能有侥幸心理。?

(2)个人所得税

唯一免满五的!唯一免满五的!唯一免满五的!重要的单词说三遍。满五指的是房产证自发证起算满五年,唯一指的是家庭在深圳的唯一一套房子。买二手房最好选五套各具特色的房子,可以省一笔税。?

不到五年或超过五年不是唯一的:

a)个人所得税=(计税价格-原注册价格)*20%

还是?

b)个人所得税=(计税价格-增值税)*1%?

第一种计税方法有一个大前提,卖方必须提供完整准确的购房原值证明。实际交税的时候,购房者可以两者选一,用哪个省钱。按照规定,个税及以下增值税应由卖方承担,但深圳是卖方市场,交易惯例一般是买方承担所有税费,但可以在交易时协商,在合同中写清楚。这个税也是过户当天交给不动产登记中心的。?

(3)增值税及附加

房子满2年,普通房子免征增值税。正常人买房两年,除非你有特殊情况,因为这个税真的很多!比如200万的计税价格,光增值税就是654.38+万多。房屋不满2年的,增值税及附加征收标准:增值税=计税价格÷(1+5%)×5.65%。

(4)代理费

报的时候代理费一般是3%,不过可以商量。总房价高或市场淡季时,中介费有一定的议价空间。一般中介费大概是65438+总房价的0%-2%,小的代理公司收费会低一些,可以谈一个1,000,2万的价格。但是小中介也有问题,不靠谱。有没有保证他们不收钱,不做事不靠谱??

(五)赎回费

赎回是指原房主想把房子卖掉,但房产证还在按揭贷款中。出售前必须还清贷款,注销抵押登记,取回房产证,才能在国土局办理过户。如果业主自己不赎回楼房,通过担保公司赎回楼房所产生的这部分费用称为赎回楼房的费用(一般最低收费3000元/单)。?

赎回分为现金赎回和额度赎回:

*现金赎回:担保公司直接拿出一笔钱赎回楼房,赎回的时间比额度快,费用约为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱,就让他用现金赎楼,千万不要用自己的钱帮他赎楼,风险很大。如果他没那么多钱还,就让他把楼赎回来。

*配额止赎:作为担保,担保公司从买方贷款银行获得一笔短期资金,并用这笔短期资金止赎楼房。在此期间产生担保公司的担保费用,以及短期贷款利息费用。一个月的费用大概是欠款的2.2%。在这里提醒一下,短期利息是按日计算的。如果银行排队紧,放款慢,业主欠费多,那么金额会非常大。所以一定要选择好的贷款银行放款快,或者选择负债少的房子。

(6)罚息

提前还房,按照银行的规定会有一定的罚息,每个银行的罚息都不一样。一般卖方交楼三年是没有罚息的,三年以下一般罚息是1-3个月,具体看当时和银行的借款合同。?

(7)评估费

一般来说要评估贷款,费用几百到几千。这个可以商量,交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五,一般银行都有推荐评估公司。?

(8)抵押服务费

1500-2500元/张,这个钱给房贷服务公司。说实话,这个钱很不公平。抵押人什么也没做,只是打印了些东西,带着业主去了公证处。而且这些房贷公司都是跟一个中介公司,只是部门不同,或者所谓的合作公司,所以如果你能跟中介谈好,尽量把这个费用降下来。?

总结一下买房的成本:

看房先问中介,业主心理价位,房子是否2年以上,是否5年以上,欠多少。

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+止赎费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费?

* 2年以下:契税+个税+增值税。

*两年:契税+个税。

*仅在5年后:契税

*如果手里没有红宝书,加房贷费(先按一个月算)?

* 3年以下:可能有银行罚息。

一套252万的房子,两年后债务50万,契税1.9万,个税1.9万,房屋止赎费6000,中介费3万多,鉴定费1.000,抵押服务费1.05万,公证所有费用差不多8.5万。

算算你的月供,包括公积金贷款和商业贷款,算算月供,再和你的月收入对比,算算最大月供值。按照月供来算,降价三五万一般问题不大。如果遇到急着用钱的业主,或者急着换房的业主,可以多切一些。?

此外,在综合考虑户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪音、电梯、安保、物业管理等因素后,,选出最适合自己的房子。然后,我准备和业主预约。?

4.关于业主前的准备工作

(1)先说代理费。

看好房子,先和中介谈好中介费。避免以下情况:我约了业主,当事人面谈很愉快。我本来快要成交了,但是因为代理费没有谈妥,所以没有签合同。这会影响你和主人的关系。如果由于中介原因协商不成,后期就很难和业主约好了。所以建议先和中介协商,再和业主预约。如果谈不拢,就换个中介。反正中介很多!他做不到。你找别人去做吧。?

(2)提前预览合同

让中介提前把所有合同发过来,注意所有合同。签约当天不仅要签一份合同,包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认。每个中介公司提供的合同可能都不一样。为什么要提前看合同?这有助于我们了解合同条款的细节,以便提前起草补充协议。因为中介合同是标准合同,很多条款都很模糊。对中介来说,越含糊越好,对我们买家来说,越精细越好!合同中没有提到的一定要写在补充协议中,比如:房子有租约,租约什么时候到期,租金多少,押金多少,过户后如何处理租约?对于业主做出的口头承诺,比如赠送所有家具,唯一一个至少五年,不使用学位,户口迁出等,把你关心的都写在补充协议里。

第二,正式交易阶段

二手房交易流程图

1.采访业主(讨价还价)

二手房在签约之前,双方必然会有一个价格谈判的过程。二手房交易过程中应该如何协商价格?有哪些砍价技巧?

买家应该:?

1)综合市场价格,提前预估价格,确定自己能承受的最高价格。?

2)不要一见面就谈价格,先和卖家谈,把双方的气氛融洽了,再谈价格。?

3)知己知彼,了解卖家的心态和卖房的原因。如果他急于出售变现,砍价会非常有利。?

4)列举一两件你对房子满意的事情,以示你买房的诚意。卖家更愿意和有诚意买房的人谈。?

5)指出房子的缺点和缺陷,不失时机地给卖家看,说服他们降低期望值。但是要控制好度,不要盲目贬低,因为如果你说的那么差,为什么要买它的房子?要解决房子本身的问题,看看下面的例子。?

6)一定要让卖家觉得你买房是有诚意的,但是因为价格的原因确实很难。我希望他能做出一些让步。

7)如有必要,双方各让一半,定一个双方都满意的价格,以自己能接受的价格买下自己喜欢的房子。

举例?

1)涉及到地段,可以加倍其出价反击,用实际数据让卖家无法反驳,说服他留有余地(提前掌握小区历史成交数据);?

2)如果房子有租约,你的反击意味着你买二手房的主要考虑是住进去而不是租出去;或者租给别人开公司,也是一个讲价的理由,因为你要大幅度翻新。

3)如果学位已经使用,也可以谈一谈,因为学位会被锁定3-5年,影响孩子上学。就算没有孩子,你也可以说房子用的投资3年后就要卖掉,影响下家。

4)对于二手房,买方可以以不含装修的价格成交,批评装修无用或装修过时会导致轻微降价,从而说服卖方降价。?

5)对于负债较多的房子,止赎成本更多。(抵押担保费、短期利息、罚息等。)你要自己做账,让卖家承担止赎相关费用,这也是购房成本中的一大笔钱。

2.签合同,交定金

和业主谈话时,要求他提供身份证、房产证、结婚证等材料。?

1)看房产证

当然,如果红宝书在手,看原著。如果房子还抵押在银行,让业主提供复印件。没有房产证的房子直接过去。卖家必须是房屋所有人,检查身份证号是否与其房产证和身份证一致(当然要先检查是不是假的,很可能不是)。在房子上看清楚有几个权利人。如果房子里有夫妻、继承人* * *等几个* * *人,那么你就要和所有* * *人签订买卖合同。仅与其中一人或数人签名无效。如有* * *业主不能到场,需提供经公证的委托书。如果婚后买房,属于夫妻共同财产,需要夫妻双方到场签字。如果媳妇不能来,你要在签合同的时候提供配偶同意出售的证明。查看结婚证和房产证日期,确认是婚前财产还是婚后财产。

房产证/复印件,最好拍照留存备查。

2)签订合同时,注意:l

@交易房屋的基本信息一定要在条款里写清楚,哪套房子在哪个小区,房产的性质和用途是住宅,房产证的编号,是否有抵押,抵押所欠金额。交易房屋不存在产权纠纷,也未被查封,卖方完全有权处置该房屋。l

@房子的租赁状态:如果有房子的租赁。确认:月租X元,租期X年X个月X天。出卖人应在签订二手房买卖合同前取得承租人放弃优先购买权的书面证明,否则视为出卖人违约。l

@关注户口迁移。有时候买这套二手房只是为了孩子就近读书,给孩子一个交代很重要。如果卖家的户口不及时迁出,我们的户口不能迁入,就会产生纠纷。如果目标没有达成,房子就白买了。

明确违约责任。每一项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接设定具体的违约金数额。约定如果违约,卖方承担买方装修、搬家等损失。此外,还约定违约方承担守约方的主要诉讼费、律师费等费用。l

@查以下几点:定金、首付、尾款的金额;纳税人;采用什么样的支付方式;首期付款的时间和条件;转让的时间和条件;户口何时、何时迁移;是否占学位;房子里的设备怎么处理,哪些是给买家的,哪些是需要搬走的业主。l

明确每次操作的时间节点,不要含糊。只要卖方逾期,参照违约责任条款,逾期多少天赔多少钱。逾期超过几天可以要求退房,卖家会双倍返还定金。l

至于定金,不要给太多,拿出诚意就行,不要超过该楼盘成交价的20%。为什么呢,因为我们一般只是需要很多钱,第一次买房没有足够的经验,如果你后期贷款或者征信有问题,社保达不到要求等等,如果你不符合买房资格,你需要向卖方支付双倍的定金,所以选择一个你最能承受的定金金额,买房是有风险的。交押金时,应要求中介公司出具押金收据。收据不能只有中介公司的代理人签字,必须加盖中介公司的印章。我们给了5万,你根据自己的情况给。

@税费一定要写清楚!!!!哪些由卖方承担,哪些由买方承担,省得以后扯皮。一般来说,买方承担在深圳的所有费用。我的合同样本中的(1)-(23)项都是买方的。当我看到这个的时候,我感到很虚弱。但也不是绝对的,要看你们协商的结果,比如房贷担保费和短期利息可以由卖家承担。l

@在中介手里拿着几千块一万块作为抵押押金。这是干什么用的?为防止业主拖欠网费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等杂费,我们必须在交房前结清,否则将从本次交房押金中扣除,以保障我们购房者的权益。

3.房屋委员会档案

双方签订纸质二手房合同后,中介会在网上签约。一定要让中介尽快带业主去房管局(不动产登记中心)查档案,最好是第二天,或者签约当天。这一步很重要!不要跳过去,这个一定要业主本人拿着房产证/复印件和身份证来做。忙的话可以找中介看,发个制作进度或者发个微信视频给你。不忙的话,一起去。

为什么要检查文件?查档案很重要!?

签合同时,虽然看到了房产证/房产的复印件,但不知道是否有抵押、查封等权利限制,业主是否对我们隐瞒了什么。为了确保万无一失,我们去交易中心拉了产权信息,做了最后的确认。

说明

如果一套房子被查封了,不能交易,买家光看房主的产权证原件是找不到的。比如这套房就有争议,我们已经向当地交易中心登记了异议。那时候房产证上看不到。

注意在房产过户单上核对房主姓名和身份证号,核对宗地号/房屋位置/门牌号是否是你买的房子,房子是否作为住宅使用,使用年限,房主购买时间。?

5.买家做资金监管

首付一定不能直接把钱给卖家,一定要有资金监管。资金监管相当于房地产行业的支付宝。房屋过户时,资金将解冻给卖方。从双方签订买卖合同到房产交易完成,一般需要1到3个月。为了避免蛀虫和不必要的纠纷,只有资金监管才能保证二手房交易资金的安全,资金通过专门的银行账户进行冻结。没有买卖双方的约定授权,其他任何人都不能动用资金。?

那么问题来了,我们应该选择哪家银行来做呢?(资金监管的银行一般也是你的房贷银行)

请提前做好银行贷款调研。看房的时候其实可以做这一步,考察不同银行的贷款利率、贷款额度紧张程度、审批速度。当时我们去了中行、建行、农行等银行,咨询了贷款部的业务经理,最后选择了农行。如果线紧,放款慢,就避开。如果你的房子需要赎回,时间越长,你支付的短期利息就越多。

一般贷款利率和所有银行差不多。深圳首套房贷基准利率普遍上浮10%,个别达到15%。不同分店排队情况不一样,可以多问。我们选择农行蛇口支行的原因之一是贷款额度充足,组合贷款审核快,尾款快。另外,客户经理也很好,离家很近。当然,他们也有一些消费贷款产品。如果你把房子抵押在他们银行,后期可以做30万的装修贷款,而且利息不是很高,还有“快e贷”。提前考察银行的房贷业务和消费贷款业务,综合考虑选择适合自己的。

第二个问题是,资金监管要准备什么?

1)身份证原件及复印件(借款人及配偶)

2)户口本(首页和未成年子女页,如果是集体户口,有公司印章的户口页和你的个人户口页)

3)银行近半年流水(每月债务两倍,自助打印记得加盖银行公章)。赚工资,活流量。

4)收入证明(每月两次还债,有缴纳社保的公司公章),可以按最高金额打,也可以按年收入打。

5)二手房买卖合同

6)存款收据和凭证

7)结婚证(配偶需要去银行签字),配偶提供身份证和户口本,以及在银行积累的收入证明。

关于银行流水和收入证明,以下是:

一般来说,个人银行流水包括工资流水、转账流水和自存流水。

1)工资是个人最稳定的收入,也是银行流水中最重要的一部分。工资流水是银行充分认可的个人收入凭证,体现了我工作的稳定性和安全性。?

2)转岗流动对于自由职业者或者兼职人员来说,他们的工资通常是通过转岗获得的。所以,如果你的工资是通过柜面、网上、网银转账的,需要在固定时间、固定金额转账,银行会认可的。

3)自存活水自存活水是指现金或他行银行卡转账存入的活水,属于有效活水。?

银行流水不够怎么办?(买房前一定要做好流水,好看_)

已婚,个人银行流水不符合要求,可以提供夫妻双方的流水,只要夫妻双方的流水符合银行的要求,银行也会为你审批贷款。

一个人或者两个公公婆婆不够的话,手工做账。我老婆或者兄弟姐妹朋友每个月都去ATM取现金,固定日期存到你银行卡里,把钱留几天,然后分几次还给别人。

6.银行的承诺书

提交贷款申请后,银行会对材料进行审批,大概需要1-2周,承诺书就出来了。你只需要等这一段时间,承诺书出来就会通知你。只要你的征信没有问题,社保缴纳,银行流水等材料符合要求,就没有大问题。如果材料不符合要求,那就修改一下,重新提交。如果这家银行办理不了,那就试试别的银行,让中介帮忙解决。注意,承诺书是有效的。承诺书出来后,尽快办理下一道手续。

7.丧失抵押品赎回权

手拿红宝书的房子,跳过这一步。

以下是止赎金额的情况:

等银行的承诺书出来后,让中介通知业主尽快办理止赎手续。担保公司会向银行出具保函申请止赎。如果没有问题,一周内就可以完成审批手续。如果车主征信有问题,可能会慢一些。审批通过后,我们就等着银行放款。放款速度主要看银行额度紧张。立正!短期利息将从银行批准赎回付款之日起计算,直至最终付款到达账户日期。

8.取消抵押

1-2担保公司找到账户后,会去业主原按揭银行,拿出房产证原件。这一步不是给买家的,中介和担保公司会安排的。他们拿着房产证原件去房管局注销了抵押登记。注意:未抵押的房屋不能再次交易!只有在房管部门抵押登记注销完成后,才能认为房屋是真正意义上的“清白”,可以进行产权转移。

9.交货转移

中介会联系你安排一个时间办理过户,去你所在区的房管局(不动产登记中心)。

提交材料然后缴税,契税,个税等交易税。所以过户前把税钱准备好,中介会让你今天把中介费准备好。当时我们先去中介公司交了中介费再去办理过户。当天大概花了11-12万。交了钱,也不能马上拿到新的房产证。需要五个工作日才能拿到新证。

10.办个新的房产证

在不动产登记中心办理交房手续后,5个工作日左右就可以拿到新证,拿到红色复印件,马上拍照留存电子版,然后拿到复印店扫描复印,多复印几份,因为马上就要到房贷银行手里了,手里的时间是那么的短!以后办理房产相关手续只能拿到证明复印件,直到还完贷款才能再看到。离开不动产登记中心,中介和抵押人会带你去银行办理抵押手续。办完房贷,在家等尾款就行了,别忘了赎回房子的利息。最终付款发放后,收费将关闭。