接手新房的流程是怎样的？

关门程序很清楚。

关闭房屋的一般程序是:

1.开发商会在收楼前十天将收楼通知以挂号信的方式发给购房者，告知收楼的具体时间和需要准备的材料。

2.买方应携带所有需要的文件(包括收楼通知、业主身份证复印件、房款付款收据原件、购房合同等。)在收楼通知注明的时间内(一般30天左右)到指定单位(楼盘现场)办理收楼手续。买受人未在约定时间内办理相关手续的，视为开发商已将该房屋实际交付买受人使用，买受人自通知截止之日起承担购房的所有风险责任和税费。

3、建筑工地验收

1)开发者应该先展示一下。

1房地产开发建设项目竣工综合验收证书

2.建筑工程质量合格证、住宅使用说明书、住宅质量保证书。

3《建设工程竣工备案表》(是否有建委同意备案的《竣工备案表》上的章)

4 .《商品房面积测绘技术报告》(测绘队公章)

5 .《分户验收交接表》

6《建筑验收记录表》

7管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)

如果开发商不能提供这些证件，你可以拒绝收房。

提示:开发商在交房时提供给业主的竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书必须是原件，不能是复印件。

2)买受人支付身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，由商家接待人员带领，按照双方约定的交房标准查看所购房屋状况。

3)按照原合同约定的标准对建筑物进行检查。

4)验楼后，买受人根据实际验收情况填写分户验房交接表，并按规定格式抄水表、电表底数(一般附在验房交接表上)；如果不满意，可以提出意见，填写在建筑验收记录表中，作为书面依据。如果开发商未准备相关表格，买方应以另一种书面形式将其发送给开发商。

5)根据买方的意见，买卖双方应协商解决方案。内容能够整改的，协商签订相关整改维护文件，约定下次验收时间，一般不超过15天；如果在15天内不能解决，双方应就解决方案和期限达成书面协议。

6)如果对房屋基本满意，向开发商索要单独的“两本书”和竣工房屋的水电管线图，交完尾款和配套设施费后再拿钥匙并签钥匙收据。业主领取钥匙，在《住宅钥匙收条》上签字，并在《住户房屋检查交接单》上签字认可。

4.办理入住手续

1)在发票、

2)填写住户档案表、入住协议、消防责任书等表格；

3)领取户口本、手册等各种入住手册和礼品。

第二，做好充分准备

接到开发商收楼通知后，收楼准备工作就要开始了。

收房前的准备要详细，不能泄露。首先要看清开发商约定的收房时间，确定具体的收房日期。那么就要找出购房合同，仔细研究合同中的交房约定，充分了解开发商交房时必须交付哪一个标的物，你的权益是什么。

其次，要准备好各种相关材料，包括办理产权证所需的购房合同(合同)原件、各期还款单据(发票或换发票的收据)、按揭购房情况下的银行借款合同，以及业主本人身份证、常住居民照片、收楼通知等等。

最后，当然要找一个有经验的房屋专家作为陪伴。如果你有一个懂房地产、建筑、法律的专家或朋友，或者买过房、拿过房、验房的，可以大大减少验房细节上的疏漏。多找几个人一起收房，还有测量用的尺子，矿泉水，面包等饮料零食，还有面巾纸，以防收房的时候要东奔西跑，排队爬窗户，和开发商争执，脚酸，腿渴，肠子饿，没有精力补充。

第三，看“三本一证一表”

“三本”指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程质量合格证，“一证”指房地产开发建设工程竣工综合验收合格证。

“一表”是指竣工验收记录表。

《建筑工程质量合格证》是该房屋通过有关部门质量验收的凭证；

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房地产项目通过有关部门综合验收的凭证；

《竣工验收记录表》是房地产向主管部门提交的验收记录的详细资料，是开发商必须对房地产负责的标志文件。

这三个文件是楼盘通过验收，得到国家有关部门认可的标志，是开发商交楼的必要条件。然而，许多开发商已经发出了收回通知时，建设尚未接受。比如购房者以某种方式收回楼房并签署相关文件，根据合同自由、意思自治的原则，一旦签署，即视为对楼房质量的认可。买家打官司很难得到法律支持。

“住宅质量保证书”是开发商对房屋质量和保修期限及范围的承诺。

《住宅使用说明书》是指房屋设计、施工、验收中的具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等。

因此，购房者在收房前，一定要记得要求开发商出示“三书一证一表”，确保楼房已经通过验收，并与购房合同一致。只有证件齐全，才能在入住单上签字，才能收房。

第四，看收房过程中的举动

●陷阱一:收房时限

开发商约定的收楼期限一般为收楼通知发出后30天内。根据相关规定，买受人未在约定时间内到指定地点办理相关手续的，一般视为开发商已将房屋实际交付买受人使用，自通知截止之日起，买受人承担购房的全部风险责任和税费。接受通知通常通过挂号信发送。

对策:买房时，购房者要记得写清楚邮寄地址(一定要容易收到，并且是可以亲自签收的地方)。如果合同约定的收房期恰好遇到购房者出差等特殊情况，可以书面委托其亲友、律师帮忙另约时间，并书面确认。

●陷阱二:证件不正确要交楼。

“三书一证一表”不全，尤其是“建筑工程质量合格证”和“房地产开发建设工程竣工综合验收合格证”，往往因为楼盘整体楼未竣工而无法验收。开发商为了尽快回笼资金等原因，急于交房，往往会出现问题。

对策:这种情况下，购房人可以选择不收房。确需收房的，还应当在《分户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中注明“无XXXX表”字样，并妥善保存相关文件复印件。

●陷阱三:先签文件，再验房。

收房前交费签文件是合理正常的程序，但大部分商家采取交钱填表，先签文件，再验房的招数。目的是让消费者在验房前签署验收单。发现问题，买家会后悔，商家更积极，更不负责。

对策:针对这种陷阱，购房者在订立合同时，应将房屋优先收楼作为附加条款写入合同，不要不验房就收楼。如果原合同中没有约定，商家要求必须先签文件，他可以采取灵活的方式，在每份文件中注明“房屋内情况未看过”或“房屋内情况不明”或“房屋未验房”等字样。如果验房时有什么情况，他也可以变通。

●陷阱四:疲劳战

商家的典型做法是先办手续后验楼，异地安排发票变更、公示、缴费、入住登记等各种手续。更有甚者，集中通知更多的购房者同时收房，造成收房的人不得不东排西排的现象，让收房的人疲惫不堪，恨不得早点结束。他们怎么能耐心细致地把所购房屋里里外外上下检查一遍呢？因此，对于开发商来说，对房子最关键的检查将会很容易。买家累惨了，往往就亏了！

对策:对付这一招的办法是不要被收房现场的人山人海吓到，最好和开发商再约一次；如果再约不到，可以采取“人多力量大”的战术，邀请很多老朋友亲戚在现场分别排队。自然会发现更多的问题，一举两得。

●陷阱五:满是灰尘

整洁一般比较讨人喜欢，所以大部分开发商在交楼的时候都会提前把房子打扫干净，给人留下印象。但也有一些例外，有意无意地在地板、窗台等地方留下一层土。不要小看这层土，经常裂缝，漏水，砖面不平等等都在这层土下面。因为这层土壤，你可能忽略了很多质量问题。

对策:扫土或冲洗地面，一方面可以冲走泥层，看清地板的质量，另一方面可以测量地板的水平状态和排水状况。

●陷阱六:把大事变小。

无论你在房屋检查中发现什么问题，“没什么，都是小问题。我们会找人来修理的。”我还直接拍胸脯让购房者放心，不用写进验收文件。

其实这又是商家的一个陷阱，他们为了不把缺陷写进验房文书，故意说房子的一些问题，比如破墙地砖，漏水，甚至房子的结构问题，都无足轻重，让你懵懵懂懂，被“个人感觉”所感动。如果他轻信，他会很容易接管大楼，然后一个小问题很可能会因为没人管而变成大问题。

对策:如何立誓，如何交友？你应该坚持原则。只要发现问题，无论大小，都要记录在相关的文件和表格中。如果物业根本没有准备好验收登记表，那就自己带纸笔，把相关问题一个一个记录下来，把自己的意见写清楚，然后和开发商协商。

●陷阱7:以各种借口收费

“”在开发商的样板房和附送物品上也有明确的措辞，但开发商在签订合同时往往会对购房者做出很大的承诺。

比如天河的张生在看楼的时候，开发商就在样板间的门上贴了一张纸条，上面写着门是“随楼附送”。签合同时，开发商提出不装防盗门要收防盗门安装费，理由是门确实是装的，但锁是进口的，有防盗功能，所以要收费，他们的收费也符合物价局的标准。看起来开发商明明说了不合理的东西，但是收房的时候开发商明码标价了占用费。还有物价局明文规定不在收费项目内的邮箱，开发商解释邮箱作为小区的配套设施是免费的，但要400元购买，长期拥有。

对策:开发商的解释无非是在玩文字游戏。签合同时，最好请律师帮你逐一分析各种收费条款，少花钱。另外，收房的时候不要怕麻烦，和开发商理论，坚决拒付不该付的钱。必要时可以向物价局、房管局投诉，并向新闻媒体曝光，更好地维护自己的利益。

五轮检查和建筑检查有技巧

●看清室外环境，仔细测量面积。

首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般开发商在交房前要向购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件。购房人要了解交房面积与当初签订的合同面积是否有误差，误差是否可以接受。根据规定，面积误差比绝对值在正负0.06%(含0.06%)的，买卖双方不作任何补偿；在0.06%(含0.06%)、3%(含3%)以内的，据实结算房价款；超过3%的，买受人有权退房，自行测量房屋面积。有问题请找房产测绘。

●地面应平整，无裂缝和渗漏。

如果地面没有装修，地面要平整起伏。可以在室内地面铺一层薄薄的水。如果水聚集到一边，说明地面是倾斜的。如果地板已经铺好，要看地板砖的灰缝大小是否均匀；看地砖拼接线的弧度和平直度，拼接线要整齐顺直；另外，还要看每块地砖是否粘贴牢固，地板下是否有空洞。具体方法是用木槌敲击地板砖。如果有空鼓的声音，说明下面的水泥砂浆铺得不均匀或者用量不够，地板砖有些区域是空的。

矮墙和墙面，平直和均匀是关键。

检查墙角和墙的角线是否平直；拿卷尺量地板的高度，量房子是否方正，用三角尺量墙角直角的精度和均匀性；检查墙脚的硬度是否高于墙面，地面是否平整，是否在一个平面上。墙脚高度应为12 ~ 15 cm，颜色应与地面一致。不同级别的建筑有不同的墙面处理方式。墙面处理方式有:抹灰、喷塑、贴壁纸。墙柱覆盖物等。对于抹灰，我们可以从侧面看墙上的痕迹是否均匀。如果墙上有较大的和租来的颗粒或较大的痕迹，则质量较低。喷塑要看墙面的整体性，色点大且均匀。检查壁纸、壁布是否有气泡，纸与纸、布的结合处是否光滑。

●门窗的材质很重要。

首先看门是否符合开发商的承诺，包括功能，品牌，材质。注意门周围的密封是否良好。如果门框缝隙较大，应要求调整，并试锁是否好用。门是否打开自如，关闭是否严密。注意车窗玻璃的材质和厚度是否符合承诺，是否有双层玻璃代替单层玻璃，是否有缺陷。窗户应该密封好。注意窗台是否有渗水，窗底的滑道是否光滑。屏风往往被购房者忽略，但自制屏风入住后往往比较麻烦，很难搭配，最好在收房时解决。

●设备应齐全。

消费者可以检查供水管、排水管是否通畅，管道是否有锈蚀，气管是否接通，灯头、插座是否有电。对于附属设备的性能，消费者应根据建筑设计和设备说明书逐一检查。对于空调来说，可以先设定温度，然后在建筑的各个部位进行测量，以检验吻合程度。对于烟雾传感器和温度传感器，可以局部改变建筑房间的烟雾和温度，看看这些设备是否在标准的烟雾和温度下发出警报。

●插孔探针的清晰点

现在新建的商品房往往都配有各种接线插孔，一般用电量和家用电器不一样。此外，它们还配备了电视和宽带网络的插孔。很多小区都配有可视对讲、窗磁、门磁、家庭安防自动控制系统等。买家要根据合同说清楚，分清用途，特别注意厨房、卫生间、洗衣房、露台的电插孔应该是带盖的防水插孔。如果是毛坯房，要看安装好的插孔面板是否已经预留墙面装修。当然，还需要检查电板是否堵塞或开裂，是否有电源。

●天花板要结实。

房子的吊顶结构一般比较简单，消费者可以查看吊柜是否结实，上下拿东西是否方便。是否处理了给排水管道、空调送风管道、电线网等。是合理的。天花板由悬挂在上面的框架支撑着。消费者要看框架是否牢固，天花板上的灯是否完好，各送风口是否有风。

●厨卫重点是防水。

厨卫最重要的是墙面和地板的防水质量。最后做24小时闭水试验，看看有没有漏水。

卫生间要注意检查天花板是否有水渍，地漏是否通畅，地面是否存水或渗出室内，脸盆、浴缸排水是否通畅，马桶手柄、水龙头是否能灵活操作。厨房要检查厨柜是否损坏，柜门是否能自由开关；煤气管安装是否正确，是否断裂，是否划伤炉子；检查水、电、气表度数是否从零开始，排水标高是否足够倾斜，是否有堵塞，水龙头是否坏了，水、水、灶具排气是否通畅；瓷砖质量、铺贴风格、位置是否与购房合同描述一致，墙面砖是否1.5米高；随楼家用电器是否齐全；各种设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与合同相符，等等。

●绝不放过裂缝。

看墙壁、横梁、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与主楼的连接处有结构裂缝，就比较危险了。如有材料或工艺原因导致的裂缝，应要求开发商进行修补。一般这种裂缝不会造成安全问题。