首笔住房租赁REITs发行
从最初的工业园区、高速公路、仓储和物流，到最近批准的经济适用房，公募基础设施REITs涵盖了更广泛的资产。多位业内人士认为，保障房REITs的相继落地是“住不炒”的具体实践，将有效帮助盘活存量资产，支持保障房新增投资，有望推动公募REITs市场进一步发展。
租赁房地产投资信托加速扩张。
近年来，我国不断推进保障性租赁房制度建设。在业内人士看来，建设保障性租赁房是新形势下我国住房制度改革的又一新探索，是解决大城市住房结构性问题的重点，是优化房地产租赁供需平衡、促进房地产行业健康稳定发展的有效手段。
推出保障房REITs有利于盘活存量资产，回收新建保障房项目建设资金，促进投融资良性循环的形成，对保持房地产市场平稳健康发展具有重要作用。
具体来看，获批的华夏北京保障房REITs是由北京保障房中心有限公司作为原始所有人，中信证券作为ABS管理人，华夏基金作为基金管理人发起设立的公共基础设施类REITs。该项目的基础资产为北京市海淀区龙文嘉园和北京市朝阳区西岳尚军。
据悉，龙文家园项目和西岳尚军项目分别于2015和2018年投入使用。它们是北京具有代表性的公租房项目，楼龄短，物业质量好，生活配套齐全，交付标准高，入住率高。经过多年的培育和完善的管理，两个项目已进入稳定运营期，总估值约为11.51亿元。该项目的回收资金将主要用于北京焦化厂剩余地块的安居工程建设。
此前，首批两只保障性租赁房REITs于7月29日率先获批，分别是红土创新人才安珠REITs和金钟府安珠REITs。因此，华夏北京保障房REITs成为国内第三只用于租房的REITs产品。
更重要的是，由于华夏北京保障房REITs的基础资产是两个公租房项目，这意味着公租房首次纳入公募REITs，对于进一步盘活存量资产具有重要意义。
华夏基金基础设施与房地产投资部执行董事莫亦凡表示，保障房租赁REITs的落地符合“房住不炒”的长期政策，是金融支持解决新市民、年轻人等群体住房困难的重要举措。通过盘活保障性租赁房的存量资产，可以更好地支持住房保障体系建设，形成投资的良性循环，增加保障性租赁房的市场供给，更好地解决民生问题。
“此外，公募REITs作为国内资本市场的重要创新产品，吸引社会资本积极参与保障性租赁房成熟资产投资，帮助保障性租赁房相关投资运营主体盘活存量资产，加快保障性租赁房建设，提高保障性租赁房有效供给；也有助于形成国内保障性租赁房的市场化定价基准；也有助于推动保障性租赁房服务模式的市场化、专业化转型。”莫一凡说。
政策供给为发展奠定坚实基础。
在酒吧稳步发展的背景下
今年以来，租赁类REITs正式进入发展快车道。5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出促进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)健康发展；进一步提高推荐和审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市。
随后，5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范保障性租赁房试点发行房地产投资信托基金(REITs)工作的通知》，推动租赁住房REITs业务规范有序发展。《通知》提到，鼓励使用净回收资金投资于短期内明确到期并能形成有效投资的新项目，促进形成投资良性循环；该项目权属清晰，运营模式成熟，市场化收益可持续，被相关部门认定为保障性租赁房项目。
7月29日，证监会在2023年系统年中监管会议暨检查整改常态化长期动员部署会上也提到，稳步扩大REITs范围，加快常态化发行，盘活存量资产。
公开发行REITs，被称为“资产IPO”，是盘活存量资产的有效金融工具，可以让庞大的“沉睡”的基建资产获得流动性溢价，然后将回收的资金用于新的基建项目。业内人士指出，保障房建设需要大量资金投入，公租房REITs可以成为拓宽直接融资渠道的有效工具，这也是当前基建类REITs受到政策大力支持的重要原因。
除了政策准备外，公租房REITs的相继落地与其产品特性的高度适应性有直接关系。中信证券分析师明明在研究报告中指出，REITs从租赁住房的角度出发，在拓宽融资渠道、盘活存量资产、促进有效投资等方面作用明显。相关企业有尝试保障性租赁房资产证券化的动力；从REITs市场来说，具有经营标的长期、租金相对稳定、出租率高的特点。与REITs对基础资产的要求高度匹配。两者的结合不仅可以扩大中国REITs市场的规模，而且有助于投资。
投资者带来了一些好处。
具有长期投资价值
除了“转”掉庞大的房地产资产，促进租赁住房市场平稳健康发展，业内人士还指出，作为一种公募的产权类REITs，保障房类REITs项目通常具有经营期限长、租金率稳定、抗周期性强等特点，具有良好的长期投资价值，能够进一步满足我国居民日益增长的财富管理需求。
值得一提的是，首批两只用于租房的REITs吸引了各类机构投资者的积极认购。8月8日，红土创新深证人才安珠REITss发布的基金份额发售公告显示，本次询价* * *收到83名网下投资者管理的252名配售对象的询价报价信息，所有配售对象拟认购的总数量为186.245438+0000亿份，是首次网下发行份额的133.03倍。
莫一帆认为，REITs的投资价值主要体现在两点:一是来自于各项政策的支持，这个投资领域有一定的政策红利；二是各地保障性租赁房项目进入快速发展期，为保障性租赁房REITs提供了优质的投资标的。“REITs的基础资产具有长期稳定的现金流，适合保险资金、养老金等追求长期稳定投资收益的稳健型投资者。”他还提到。
相关问答:2023年什么时候发行reits？Reits基金5月31在国内上市，5月31 * *共有9只reits基金，分别是华安张江光大花园REITs(508000)、沪杭甬杭徽REITs (508001)、郭芙首只闭水REITs (508065438)。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化是在资本市场上将低流动性的非证券房地产投资转化为证券资产的金融交易过程，主要包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种形式。2014至今，上交所、深交所、报价系统* * *共发行21只REITs，涉及酒店、写字楼、商场、出租房等。如魔方公寓于2016年以租赁证券化的方式获得首笔3.5亿元的ABS(资产支持证券)，并于2017年8月由链家免费发行。长租公寓类似于此类资产，但中国租赁市场的短租服务导致中国长租公寓缺乏REITs。
2017 10 11，国内首单长租公寓资产REITs——新公寓股权型住房资产支持专项计划正式获批发行，计划发行金额2.7亿元。项目从正式立项到获批只用了不到20天的时间，创造了资产证券化领域极高的推广效率。新公寓股权REITs项目的成功推出，贯彻了以长租公寓模式盘活住宅资产价值的理念，有效践行了“房子是用来住的”的理念，将为中国开发商未来通过品牌化租赁运营和资产证券化获取更大利益提供积极借鉴。
(1)项目的成功落地，标志着顺应供给侧结构性改革的号召和国家鼓励住房租赁市场政策的不断出台，开展持有物业资产证券化的“破冰”创新尝试，对国内住房租赁市场资产证券化和REITs的全面启动具有重要的示范作用。
(2)REITs作为成熟的房地产金融产品，在国外已经运行多年，业绩一直非常稳定。我国的REITs起步较晚，未来类似的项目会越来越多，也存在很多问题。大力发展REITs不仅可以填补房地产金融领域的空白，丰富金融市场，还可以通过发展REITs在一定程度上提高房价调控能力。但其快速发展也需要解决相关问题:如何以最低的成本、最短的时间在目标城市找到最合适的物业，如何实现规模化、精细化运营。
(3)国内首单长租公寓资产类REITs，针对住房租赁市场。REITs可以帮助长租公寓提供商盘活沉淀资金，但无法解决其收入问题；在国外典型成功的REITs的内容中，商业地产是绝对不可避免的，因为商业地产做的REITs的投资回报率远高于房市；这需要开发商的产品创新，政策的进一步引导，住宅观念的更新，以及与市场力量的进一步竞争。
——严东生，南京大学经济学博士生