二手房交易流程及注意事项

二手房交易流程及注意事项步骤1:出售前的产权审核担心买到产权有瑕疵的房子，这是购房者不敢进行自主交易的一大原因。但是，如果我们做了足够的准备工作，这个问题就不是问题。首先要仔细查看房主的房产证，注意房产证上有几个人的签名。如果有两个人，签合同的时候需要在后面有他们的名字；其次，买房时看相关证据，如购房发票、契税发票等。，作为初步确认房屋产权归属的辅助证据。风险提示:这个环节最大的风险是产权瑕疵，所以在交定金之前，一定要查档案，得到明确的答复。你喜欢的房子可能处于抵押状态，也可能因为债务纠纷处于查封状态，一旦房屋产权出现问题，交易将被宣布无效。第二步:交定金，签合同看房。房屋产权确定后，自然要交定金。但是不要忽略这个小环节，交押金也是有窍门的。房子价值百万，5%的存款金额可以达到5万元。所以当交易进行到这个阶段的时候，请多加注意。如果你喜欢的房子还在抵押中，最好不要直接把定金交给业主，而是交由第三方监管。如果买卖双方都有可信赖的第三方，可以签订一个简单的协议，约定在止赎完成后向出卖人支付定金，并注明“如果给了监督第三方，则视为出卖人收到了定金，出卖人以未收到定金为由拒绝履行合同，视为违约”。如果没有可靠的第三方，存款应该由银行监管。具体方式是:买卖双方可以去银行签订监管协议，约定在交易中心完成交割手续后，转入卖方账户。一般来说，交定金的时候会签订预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站下载。合同至少要约定房产地址、交易金额、交付时间、违约金、违约责任等。具体术语见示范文本。风险提示:1。目前，房地产价格正在上涨。如果买方想阻止卖方违约，可以支付全额定金或者约定高额违约金，增加违约成本。但保证金或违约金不得高于交易金额的20%；2.出卖人可以监管中未取得定金为由违约卖房，故应在预约买卖合同中注明“由第三方监管时视为出卖人已收到”；3.为了避免业主在交楼前拖欠货款的现象，您需要签订交房定金协议，约定从定金中扣除约654.38+0万元的定金。检查家具电器完好，交了水、电、物管费，交了钥匙后，押金退还。第三步:止赎是一个大学问。不同的止赎方式，成本不同，抵押时间不同，风险也不同。一般来说，赎回楼宇是业主的责任。止赎有两种方式:一是业主通过担保公司向银行贷款，产生0.8%的担保费和0.4%的短期止赎利息，等买方房产证出来后再去银行抵押；其次，买家通过担保公司向银行做抵押，银行再向卖家支付赎金，只需要产生担保费，但买家需要提前支付抵押款。“出于风险考虑，买家最好使用前一种方法赎回楼宇。通过后一种方法，可以节省0、4%的短期止赎利息，但如果交易终止，卖方后悔不卖或者房子有产权问题，买方就处于被动地位了。”美联物业按揭部总监王庆说。还有一些小技巧:如果通过同行转按揭，上述费用必不可少，但可以节省不少时间。另外，担保公司和银行之间是对接关系。比如一家担保公司对应的银行可能只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可以咨询打算做房贷的银行，否则先选择担保公司可能是一场空。风险提示:止赎带来的风险是这个环节中最大的。买方用现金赎回楼房或通过担保公司向银行贷款都是不可取的。如果因意外原因导致交易终止，房屋被查封，买方将承担风险。记者采访的几位中介按揭部的专家都认同“两金用于赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行贷款。第四步:首付和资金监管除了产权问题，独立交易的第二大关注点是资金监管。事实上，资金监管目前已经成为一种制度，买卖双方按照既定的规定去做，风险不大。不管怎么交易，首付都要银行监管。具体操作是:买卖双方在银行签订资金监管协议，然后各自在银行开户，约定在买方完成过户拿到新的房产证后，向卖方支付首付款。如果交易成功完成，银行会把钱付给卖家；如果中途出现问题，终止交易，首付款会返还给买家。银行提供这项服务时，一般会收取500元左右的单笔监管费，但如果你通过银行监管资金进行抵押，就可以省去这笔费用。为了公平起见，银行会要求买卖双方在签订监管协议前签署贷款书，这样买卖双方在贷款时就不需要亲自去银行，也可以避免买方不配合贷款带来的麻烦。风险提示:1。买方应确保首付款由独立的第三方监管，以避免资金风险。用首付给卖家赎回房子，风险更大。2.如未提前签订借款书，卖方应在买方完成过户后，督促及时解冻首付款，以免“茶余饭后”。第五步:签订销售合同。在缴纳保证金的过程中，记者已经提前告知，自主交易可以先签订“书面协议”。这份协议和普通中介的中介合同很像，只是缺少了中介部分。其格式可以参考中介的中介合同，或者直接到深圳市国土房管局网站“信息公开”一栏的房产管理相关下载处下载《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同(2008年示范文本)》作为参考。签订书面协议时，最重要的是注意四个方面，即产权、总房价、交易税费、日期，其中需要注意的是，书面协议要明确交易税费如何分摊。日期也很重要，比如交定金、过户、交房的时间。日期确定了，交易才能顺利进行。比如规定45天内完成止赎，签约后7天内首付款由银行监管。首付款后，可以和国土房管局签订正式的二手房买卖合同。深圳市房地产经纪协会(以下简称房协)相关负责人告诉记者，自主交易双方可在任何有互联网接入的地方前往房协网站，注册并填写相关内容，4个工作日确认权益和办理时间后，可直接前往房协(福田区景甜东路36号润丰园小区一楼)领取，完全免费。该负责人介绍，目前房协已取消中介打合同资格，但仍有中介通过公司端口打二手房合同，并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般多则180元，多则三四百元。风险提示:1。如果房产有* * *业主，应由* * *业主签字，避免* * *业主不同意出售，交易失败的可能。2.如果有租约，租客要签署放弃优先购买权的证明，避免以租客违反优先购买权为由导致交易失败。3.如果楼盘有价格不菲的家具家电，最好在附表中详细描述，比如家具家电的品牌、新旧程度等，必要时附上家具家电的照片，防止交房时货不对板。4.房产附有户口的，签订合同时应写明户口迁出日期及违约条件。5.需要明确违约责任，尤其是在目前房价上涨的情况下，业主违约的概率增大。只有明确违约责任，才能维护自己的权益。第六步:选择银行，办理房贷。如果不是一次性付款，购房者还需要在银行进行按揭贷款。在银行申请贷款，买卖双方都需要到场，并且要带上身份证原件，收入证明，买卖合同。申请贷款的时候，我直接去找银行的客户经理，说我办个房产抵押，他帮我办。一般来说，当天可以确认回复。但是，有时候贷款额度达不到预期。比如评估价格高的银行，需要重新评估，一般会延长两三个工作日。但是，在办理房贷之前，购房者需要知道自己的底细。如果是比较新的楼盘，至于银行的选择，中介推荐四大国有银行的贷款额度会宽松一些，效率会高一些。至于利率能不能下浮，各家银行执行的政策基本一样，不需要多考虑。风险提示:1。如果贷款金额达不到预期，买家需要做好支付更多首付的准备，否则交易失败将导致违约。2.目前二套房贷趋于收紧，可能会出现贷款批不下来的情况。为了防止这种情况发生后双方产生纠纷，可以在合同中约定解决办法，比如解除合同或者赔偿违约金。第七步:办理过户和纳税时，需要到房产所在地的产权登记中心办理过户手续。买卖双方需要携带身份证原件，房产证原件，二手房买卖合同。一般交付后，业主收到收据后可以让银行把之前监管的存款放进去。风险提示:1。房地产的风险责任在产权转让前由转让方承担，在产权转让后由受让方承担。也就是说，过户后房屋受损的风险由买受人承担，所以买受人需要在过户前仔细确认房屋是否存在质量问题。2.目前房价上涨，部分业主会以虚假债务为由让法院查封房产，使房产交易在过户期间终止。买受人可以在合同中增加条款，约定在过户过程中，因业主原因导致房产被查封的，视为业主违约，必须承担违约责任。第八步:后续事宜一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等的交接。如果物业内有家具家电，需要核实是否被更换或搬走，最后由业主交出钥匙，正式完成交易。上述水电交接，应分别由管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门办理。双方要准备好房产证、身份证等复印件。部分地区如罗湖区在办理水电交接时可能需要提供抵押合同。交易双方最好打电话咨询后再去，避免来回跑。最重要的是之前签了“交付定金协议”。如果屋内家具家电齐全，押金退还给房主。如果家具、家电确实丢失，经双方协商，可以从押金中扣除。风险提示:1。如果交房时家具家电损坏甚至被挪走，交房定金无法补足，买方通常很难找到卖方要求赔偿。所以，在一开始就约定好定金的情况下，定金最好尽可能的大。2.户口问题也是交房时容易被忽视的地方。所以在交房前，最好到房屋所在地的公安局查看一下业主的户口是否已经迁出。以上是“二手房交易流程及注意事项”的相关知识。希望大家多了解一下。如果以后合法权益受到侵害，可以通过法律武器维护自己的合法权益。如果你的情况比较复杂，网站还提供律师在线咨询服务，欢迎你进行法律咨询。

法律客观性:

《城市房地产管理法》第六十一条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。经同级人民政府土地管理部门核实后，由同级人民政府更换或变更土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源可以不登记。